대구지방법원 2025타경11029. 김천시 감문면 금라마을 안에 있는 단독주택과 토지의 일괄매각 사건입니다. 소유자는 박세도이며, 2002년 증여로 소유권을 취득했습니다. 현재 말소기준권리는 2019년 6월 10일 설정된 대구원대새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 104,000,000원입니다. 이후의 근저당권, 가압류, 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기부에는 말소기준보다 앞선 근저당권과 가압류의 설정 이력도 존재하지만, 감문농업협동조합 근저당은 2009년, 이미경 가압류는 2008년, 칠곡농업협동조합과 주식회사참저축은행 근저당은 2019년에 각각 해지·말소됐습니다. 따라서 매각물건명세서가 밝힌 결론대로 낙찰자가 떠안을 명시 인수권리는 해당 없음입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11029 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 김천시 감문면 금라리 548-1, 550 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 두 주택 부분은 방치된 폐가상태 · 일부 건물 멸실 |
| 소유자 | 박세도 (2002.10.25. 증여, 2002.10.29. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 25,533,200원 / 17,873,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대구원대새마을금고 / 81,756,950원 |
| 말소기준권리 | 2019.06.10. 대구원대새마을금고 근저당권 · 채권최고액 104,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 토지 정보 | 지목 대 · 60.0㎡ · 평지·부정형 · 세로한면(불) · 공시지가 32,900원/㎡ |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 명시 인수권리 없음 · 명시 법정지상권 없음 |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 말소, 기준권리 이후는 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 조사됐으므로 현장 점유 여부는 별도로 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매수인이 인수할 권리와 법정지상권이 모두 해당 없는 것으로 명시됐고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
② 가격·환금성 — 70% 할인보다 물건 상태를 먼저 봐야 한다
최저매각가는 17,873,000원으로 감정가 25,533,200원보다 7,660,200원 낮고, 회차 기준 감정가의 70%입니다. 인수액이 0원이므로 최저가 낙찰을 가정한 실질취득액도 17,873,000원입니다.
그러나 동일 유형의 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 특히 이 물건은 일반적인 주거 가능한 단독주택이 아니라 방치된 폐가상태이고, 일부 건물이 멸실됐으며, 본건까지 차량 진출입이 곤란합니다. 따라서 감정가 대비 30% 할인이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 17,873,000원 | 361,671,811원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 12,511,100원 | 366,937,197원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 8,757,770원 | 370,622,967원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 17,873,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 4.0% 추정) | - | 721,714원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 감문농업협동조합 | 30,000,000원 | 17,151,286원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 이미경 | 5,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 2번 근저당권 · 칠곡농업협동조합 | 52,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 4번 근저당권 · 주식회사참저축은행 | 26,400,000원 | 0원 |
| 6. 을구 7번 근저당권 · 대구원대새마을금고 | 104,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 8번 근저당권 · 정순여 | 100,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 5번 가압류 · 대구신용보증재단 | 20,800,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 참저축은행 | 29,136,897원 | 0원 |
| 10. 갑구 7번 가압류 · 최홍준 | 11,486,200원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 721,714원과 감문농업협동조합 배당 17,151,286원으로 매각대금이 전액 소진되고, 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권 미배당액은 361,671,811원이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김천시 감문면 금라리 금라마을 안에 위치하며, 주변은 농가주택과 마을 주변 농경지로 형성된 농촌취락지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 곤란합니다. 대중교통과 간선도로 접근성 등 전반적인 교통사정은 해당 지역 토지 기준으로 보통입니다.
- 건물 상태. 두 주택 부분은 방치된 폐가상태이고, 흙벽돌조 강판지붕 단층 구조입니다. 난방은 재래식 아궁이구조이며 한 부분은 멸실됐습니다.
- 현황 차이. 목록1 일부 흙벽돌조 단층 30.6㎡는 멸실됐고, 공부상 스레이트지붕이나 실제는 강판지붕입니다. 제시외 건물은 일괄매각에 포함됩니다.
- 토지 조건. 계획관리지역·자연취락지구·가축사육제한구역에 해당하며, 토지는 평지의 부정형이고 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 일부 토지 규제. 감정요항상 일부 토지는 농림지역·농업진흥구역·소하천구역에 해당하고 현재 휴경지상태입니다.
- 환금성. 폐가상태, 차량 진입 곤란, 부정형 토지, 농촌취락지 입지와 실거래 비교 부재가 겹쳐 일반 주거용 부동산보다 매수층이 제한될 가능성을 우선 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 각 목록 최신 등기부 대조. 과거 근저당·가압류의 말소등기와 예상배당표의 순위 표시가 일치하는지 토지와 건물별로 재확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 폐가의 실제 점유자, 적치물, 출입 통제 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 멸실·제시외 건물 확인. 멸실된 30.6㎡ 부분과 제시외 건물의 위치, 잔존 상태, 철거 필요성을 현황도와 현장에서 대조해야 합니다.
- 차량 접근 확인. 감정평가에서 차량 진출입 곤란으로 조사됐습니다. 실제 진입로 폭, 경계, 통행 가능 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 토지 경계·규제 확인. 계획관리지역·자연취락지구·농업진흥구역·소하천구역 등 각 필지의 규제와 이용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 70%라는 할인율만으로 저가라고 보지 말고, 폐가 정비와 낮은 환금성을 반영해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 투자위험 0”
이 사건은 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권이 없고, 임차인 신고도 없으며 매수인 인수액이 0원이라는 점에서는 긍정적입니다. 최저가 낙찰을 가정한 실질취득액도 17,873,000원으로 단순합니다.
하지만 투자 판단의 중심은 권리보다 물건 자체입니다. 두 주택 부분이 방치된 폐가상태이고, 일부 건물은 멸실됐으며, 차량 진출입도 곤란합니다. 실거래 비교 자료가 없어 감정가 70%라는 숫자만으로 저렴하다고 평가할 수도 없습니다. 여기에 과거 말소권리와 예상배당표의 순위 표시가 서로 달라 최신 원본 대조가 필요합니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 현황·접근성·환금성 위험은 높은 물건입니다. 권리는 조건부 합격, 가격과 활용성은 보수적으로 검토해야 합니다.