1,058,662,000원
의정부지방법원 2025타경801. 경기도 포천시 설운동 593-1 일대의 기타 + 토지 물건으로, 목록5~7 건물은 경량철골구조 판넬지붕 1층 제2종근린생활시설입니다. 토지는 지목 대, 토지이용상황 공업용, 면적 1,436㎡이고 계획관리지역에 속합니다. 현재 회차 최저가는 감정가 2,160,534,000원에서 두 차례 유찰돼 1,058,662,000원까지 내려왔습니다.
권리 쪽은 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액이 0원입니다. 다만 등기 흐름을 보면 포천신용협동조합의 2023년 근저당이 등기부상 이미 말소로 표시되고, 제시된 말소기준은 2024.11.01 기술보증기금의 가압류입니다. 동시에 포천신용협동조합이 2025.02.27 임의경매를 신청했고 청구액은 1,511,717,247원이지만, 제시된 회차별 시나리오에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 표시됩니다. 이 부분은 입찰 전 원본 등기와 경매신청 기초권리를 서로 맞춰보는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경801 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 설운동 593-1 · 경기도 포천시 송선로149번길 79-55 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 목록5~7 제2종근린생활시설 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 판넬지붕 1층 · 외벽·내벽 판넬 붙임 · 바닥 방수우레탄 · 샷시 창호 |
| 토지 | 대 · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) · 1,436㎡ |
| 소유자 | 주식회사디엠메디칼 |
| 감정가 / 최저가 | 2,160,534,000원 / 1,058,662,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 포천신용협동조합 / 1,511,717,247원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 공시지가 | 287,600원/㎡ |
① 권리 흐름 — 배당상 인수 0원, 신청채권 구조는 확인
2023.01.18 포천신용협동조합 근저당권은 채권최고액 1,651,000,000원으로 설정됐고, 2023.01.25 변경계약으로 채권최고액 1,911,000,000원이 기재돼 있습니다. 다만 1번 근저당권 자체는 등기부상 이미 말소로 표시됩니다. 제시된 말소기준은 2024.11.01 기술보증기금 가압류 475,000,000원이며, 2025.02.27 포천신용협동조합의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 구조 — 감정가 49%까지 내려온 현재 회차
현재 회차 최저매각가는 1,058,662,000원으로 감정가 2,160,534,000원의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 741,063,400원, 4회 유찰 시 518,744,379원으로 제시됩니다. 다만 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다. 이 물건은 토지와 제2종근린생활시설을 함께 보는 비표준 자산이고, 목록5~7 건물의 정상 사용여부가 불명확하기 때문입니다.
| 회차 | 최저가 | 기술보증기금 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 1,058,662,000원 | 475,000,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 741,063,400원 | 475,000,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 518,744,379원 | 475,000,000원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,058,662,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,986,620원 |
| 갑구 2번 가압류 · 기술보증기금 | 475,000,000원 | 475,000,000원 |
| 신청채권자 · 포천신용협동조합 | 1,511,717,247원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 570,675,380원 |
현재 회차 배당 시나리오에서 기술보증기금 가압류 475,000,000원은 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 소유자 교부 예상액은 570,675,380원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 구조입니다. 신청채권자 포천신용협동조합은 별도 시나리오상 배당 0원·미충족으로 표시됩니다.
④ 일괄매각·건물 상태 — 가격보다 먼저 볼 현장 변수
- 일괄매각. 본건은 일괄매각입니다.
- 토지 부속물. 본건 토지상 식재된 수목과 옹벽, 철재 휀스, 바닥포장 등은 토지에 포함해 평가됐습니다.
- 번지 합병. 목록5~7 건물은 등기사항전부증명서상 설운동 593-1, 593-3 양지상에 소재하는 것으로 등재돼 있으나, 2022.12.14 593-1번지로 합병됐습니다.
- 설비. 목록5~7 건물은 기본적인 전기설비와 위생설비를 갖추고 있으나 정상적인 사용여부는 불명확합니다.
- 임대관계. 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입지·토지이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 포천시 동교동 차의과학대학교 남동측 인근이며, 주위는 공장·농경지·자연림 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역·성장관리권역에 해당합니다.
- 제한. 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 도로. 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로가 일부 포함됩니다.
- 토지 형태. 지목 대, 공업용, 평지, 사다리형, 세로한면(가), 면적 1,436㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 표시되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 경매신청 기초권리 원본 대조. 포천신용협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소로 표시되는데 임의경매 신청채권자는 포천신용협동조합이고, 제시된 시나리오에서는 신청채권자 배당이 0원입니다. 등기부와 경매기록을 함께 확인해야 합니다.
- 현장 사용 가능성. 목록5~7 건물의 전기·위생설비가 정상 작동하는지, 실제 영업·사용이 가능한 상태인지 확인해야 합니다.
- 점유관계. 확인된 임차인 정보는 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유자를 직접 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 수목·옹벽·철재 휀스·바닥포장 등 토지 포함 평가 항목과 실제 경계를 현장에서 맞춰봐야 합니다.
- 번지 합병 확인. 설운동 593-1, 593-3에서 593-1로 합병된 이력을 지적도·현황과 대조해야 합니다.
- 토지이용 제한. 계획관리지역과 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역의 이용 제한을 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제 사용 가능성과 권리 원본
현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔고 매수인 인수액은 0원입니다. 권리표만 보면 부담이 크지 않은 구조입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 목록5~7 건물은 정상적인 사용여부가 불명확하고, 임대관계도 미상입니다. 게다가 신청채권자 포천신용협동조합의 청구액은 1,511,717,247원인데 제시된 배당 시나리오에서는 신청채권자 배당이 0원으로 나타납니다. 권리는 인수 0원, 가격은 감정가 49%. 하지만 최종 판단은 경매신청 기초권리와 현장 사용 가능성을 확인한 뒤 내려야 하는 물건입니다.
