의정부지방법원 2025타경801. 포천시 설운동의 토지와 제2종근린생활시설 건물들을 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 1,436㎡의 공업용 대지이고, 건물 기호 5~7은 경량철골구조 판넬지붕 1층 제2종근린생활시설입니다. 토지에 식재된 수목과 옹벽, 철재 휀스, 바닥포장도 토지에 포함해 평가됐습니다.
권리 흐름의 기준은 2023년 1월 18일 포천신용협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,651,000,000원이고, 2023년 1월 25일 변경계약으로 채권최고액이 1,911,000,000원으로 변경됐습니다. 이후 기술보증기금 가압류와 포천신용협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐으며, 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경801 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 설운동 593-1 · 경기도 포천시 송선로149번길 79-55 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 토지 및 제2종근린생활시설 일괄매각 |
| 토지 | 대 1,436㎡ · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 기호 5~7 · 경량철골구조 판넬지붕 1층 · 제2종근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사디엠메디칼 |
| 감정가 / 최저가 | 2,160,534,000원 / 1,058,662,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 포천신용협동조합 / 1,511,717,247원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 수목·옹벽·철재 휀스·바닥포장 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 등기상 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2023.01.18. 포천신용협동조합 근저당권입니다. 2024.11.01. 기술보증기금 가압류와 2025.02.27. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로, 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다. 예상배당표에서 산정된 매수인 인수액도 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%는 시세 할인율이 아니다
현재 최저매각가는 1,058,662,000원으로 감정가 2,160,534,000원의 49%입니다. 그러나 이 물건은 공업용 토지와 제2종근린생활시설 건물들을 함께 매각하는 구조입니다. 동일한 입지·면적·건물 상태의 실거래 비교 없이 감정가 대비 비율만으로 “시세보다 싸다”고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 1,058,662,000원 | 1,045,675,380원 | 1,080,324,620원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 741,063,400원 | 731,252,766원 | 1,394,747,234원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 518,744,379원 | 511,156,935원 | 1,614,843,065원 |
유찰이 진행될수록 매각가와 채권자 배당액은 줄고 미배당액은 커집니다. 반면 세 시나리오 모두 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 선순위 채권의 미배당이 아니라, 실제 부동산 가치와 시설 활용 가능성이 현재 최저가를 뒷받침하는지에 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,058,662,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 12,986,620원 |
| 1. 근저당 · 포천신용협동조합 | 1,651,000,000원 | 1,045,675,380원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 475,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,126,000,000원 중 채권자 예상배당은 1,045,675,380원, 미배당은 1,080,324,620원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 포천시 동교동 차의과학대학교 남동측 인근으로, 주변에는 공장·농경지·자연림 등이 소재하며 제반 입지여건과 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 전반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
- 토지. 계획관리지역의 공업용 대지 1,436㎡로, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 287,600원/㎡입니다.
- 건물. 기호 5~7은 경량철골구조 판넬지붕 1층 제2종근린생활시설입니다. 외벽·내벽은 판넬 붙임, 바닥은 방수우레탄, 창호는 샷시로 마감됐습니다.
- 설비. 기본적인 전기설비와 위생설비는 갖춰져 있으나 정상적인 사용 여부는 불명확합니다.
- 규제. 성장관리계획구역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·성장관리권역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 위반 여부. 확인된 위반건축물 사항은 없습니다.
- 개별성. 공업용 토지와 근린생활시설 3개 동, 수목·옹벽·철재 휀스·바닥포장을 함께 평가한 물건이므로 활용 목적에 따라 가치 차이가 커질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 사업자등록, 전입 및 사용관계를 원문 서류와 대조하세요.
- 설비 가동. 전기·위생설비의 정상적인 사용 여부가 불명확하므로 전력 인입, 급배수, 누수, 판넬 상태와 수리비를 확인하세요.
- 합병 지번. 건물 기호 5~7은 등기상 설운동 593-1·593-3 양 지상으로 표시돼 있으나, 2022.12.14. 두 지번이 593-1로 합병됐습니다. 토지대장·건축물대장·등기를 대조하세요.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물뿐 아니라 토지 위 수목, 옹벽, 철재 휀스, 바닥포장이 포함 평가된 범위를 현장에서 확인하세요.
- 토지 규제. 토지거래계약 허가구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리계획구역 등 지정 내용이 예정 사업에 미치는 영향을 확인하세요.
- 근저당 변경. 2023.01.25. 채권최고액이 1,911,000,000원으로 변경된 등기 내용을 배당요구종기 관련 서류와 함께 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%를 시세 할인율로 보지 말고, 인근 공업용 토지와 유사 근린생활시설의 거래·임대수익·철거 또는 수선 비용을 별도로 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경·매각 결과를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 현장과 가격 검증이 먼저다
이 사건은 예상배당 계산상 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준 이후의 가압류와 경매개시결정도 소멸하는 구조입니다. 그러나 확인된 임차인이 없다는 사실과 실제 점유관계가 명확하다는 것은 같은 말이 아닙니다. 감정평가에서도 임대관계는 미상이고, 건물 설비의 정상 사용 여부도 불명확합니다.
가격 역시 감정가 2,160,534,000원에서 2회 유찰돼 1,058,662,000원까지 내려왔지만, 이를 곧바로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다. 공업용 토지 1,436㎡와 경량철골 제2종근린생활시설 3개 동을 일괄 취득하는 만큼, 현장 활용 가능성과 수선비, 토지 규제, 합병 지번의 공부 일치 여부를 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다. 등기상 인수는 0원, 가격 판단은 보류. 이 물건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 토지 가치와 시설 활용성입니다.