대구지방법원 2025타경176. 경상북도 상주시 외답동 67-9, 외답농공단지 안에 위치한 공장 및 공장용지 경매입니다. 토지는 3,194㎡의 공장용지이고, 감정평가상 건물은 사무실·창고·공장·식당·기숙사·보일러실·기계실 등으로 이용되고 있습니다. 현재 소유자는 주식회사우금으로, 2018.04.06 임의경매로 인한 매각을 통해 소유권을 취득했습니다.
권리구조의 핵심은 현재 등기부상 근저당권이 0건이라는 점입니다. 과거 설정됐던 근저당권들은 이미 말소됐고, 이번 경매의 말소기준은 2024.09.10 접수된 채광식의 가압류 168,257,100원입니다. 그 뒤의 주식회사 디에스텍 가압류, 서인갑 가압류, 주식회사 에이치에스의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경176 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 상주시 외답동 67-9 · 경상북도 상주시 외답6길 25-10 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장용지 3,194㎡ · 사무실·창고·공장·식당·기숙사·보일러실·기계실 |
| 소유자 | 주식회사우금 (2018.04.06 임의경매로 인한 매각) |
| 감정가 / 최저가 | 1,035,850,800원 / 355,297,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 에이치에스 / 580,323,287원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 모두 해당 없음입니다. 다만 감정평가 요항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 사용관계는 입찰 전 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 가격·유찰 시나리오 — 34.3%라는 숫자만 보고 싸다고 판단하면 안 된다
현재 최저매각가는 355,297,000원, 감정가 1,035,850,800원 대비 34.3% 수준입니다. 이미 3회 유찰된 가격이지만, 공장·공장용지는 아파트처럼 표준화된 실거래 비교만으로 가격을 평가하기 어려운 자산입니다. 따라서 감정가 대비 낙폭을 곧바로 ‘시세 대비 할인율’로 바꿔 읽어서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 355,297,000원 | 349,522,842원 | 1,621,699,738원 |
| 4회 유찰 시 | 248,707,899원 | 244,425,988원 | 1,726,796,592원 |
| 5회 유찰 시 | 174,095,529원 | 170,858,192원 | 1,800,364,388원 |
유찰이 더 진행될수록 매각가는 내려가지만 채권자 미배당은 오히려 커집니다. 특히 신청채권자 주식회사 에이치에스의 청구액은 580,323,287원인데, 현재 회차부터 5회 유찰 시나리오까지 예상배당은 모두 0원입니다. 이 역시 채권자 측 배당 문제이지, 곧바로 매수인의 인수채무를 뜻하지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 355,297,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,774,158원 |
| 2. 가압류 · 채광식 | 168,257,100원 | 168,257,100원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 디에스텍 | 122,642,193원 | 122,642,193원 |
| 4. 가압류 · 서인갑 | 1,100,000,000원 | 58,623,549원 |
| 5. 경매개시결정 · 주식회사 에이치에스 | 580,323,287원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 1,971,222,580원 중 예상배당은 349,522,842원, 미배당은 1,621,699,738원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
④ 공장·토지 현황과 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상주시 외답동의 외답농공단지 내에 위치합니다. 주위는 중·소규모 공장과 아파트, 농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 상주 I.C 및 구도 3호선 나들목이 소재해, 공장용지로서 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 토지. 공장용지 3,194㎡, 공업용 이용, 완경사·세로장방 형태이며 소로한면에 접합니다. 공시지가는 92,800원/㎡입니다.
- 용도·규제. 도시지역·일반공업지역이며 외답농공단지와 산업시설구역에 포함됩니다. 가축사육제한구역의 절대제한지역에도 포함되고 공공시설구역과 접합니다.
- 건물 이용. 사무실·창고·공장·식당·기숙사·보일러실·기계실로 이용 중이며, 위생·급배수·화재경보설비가 있고 일부 건물에는 공조설비·HACCP 관련설비 및 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물은 포함됩니다. 반면 소유자 미상의 제시외 기계·기구 및 시설물은 매각에서 제외됩니다.
- 현황 차이 확인. 목록2의 공부상 철근콘크리트조 스레이트지붕 단층 기계실 및 창고 1,167.44㎡는 실제 샌드위치 판으로 기재돼 있고, 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 수위실 17.06㎡는 소재불명입니다. 목록3의 공부상 블록조 판넬지붕 단층 공장(저온창고) 76.5㎡는 실제 기계실로 이용되고 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 판단. 최저가 355,297,000원은 감정가의 34.3%지만, 감정가 대비 비율만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내리지 마세요.
- 3회 유찰 원인 확인. 가격뿐 아니라 공장 설비의 범용성, 건물 상태, 현 사업용도와 향후 활용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 사용권원의 유무를 매각기일 전에 확인하세요.
- 매각제외 시설물. 소유자 미상의 제시외 기계·기구 및 시설물은 매각제외입니다. 공장 운영에 필요한 핵심 설비가 어느 범위에 속하는지 대조해야 합니다.
- 제시외 건물·현황 대조. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 범위와, 목록2·목록3의 공부상 표시와 실제 이용상태 차이를 현장에서 확인하세요.
- 토지이용 제한. 일반공업지역·농공단지·산업시설구역·가축사육제한구역 등 토지이용계획이 향후 사용 목적에 맞는지 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 최종 대조한 뒤 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — “권리상 인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개의 문제
이 사건은 등기상으로는 비교적 선명합니다. 2024.09.10 채광식 가압류가 말소기준이고, 이후 확인 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 감정가 1,035,850,800원짜리 물건이 세 차례 유찰돼 355,297,000원까지 내려왔다는 사실만 보고 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
공장·공장용지는 주거용 부동산보다 사용 목적과 설비 의존도가 강합니다. 이 사건은 특히 제시외 건물은 매각에 포함되는 반면 소유자 미상의 제시외 기계·기구·시설물은 제외되고, 일부 건물은 공부상 표시와 실제 상태가 다르며 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 0원, 가격 판단은 현장 검증 후”입니다. 3회 유찰과 34.3%라는 숫자보다 실제 공장으로서 무엇을 취득하고 무엇을 취득하지 못하는지가 입찰가를 결정할 핵심입니다.
