대구지방법원 2025타경176. 상주시 외답농공단지 안에 있는 공장 건물과 토지의 일괄매각 사건입니다. 토지는 공장용지 3,194㎡이고, 건물은 사무실·창고·공장·식당·기숙사·보일러실·기계실로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 소유자는 주식회사우금이며, 주식회사 에이치에스가 580,323,287원을 청구해 강제경매를 신청했습니다.
감정가 1,035,850,800원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 725,096,000원으로 낮아졌습니다. 금액만 보면 310,754,800원이 내려갔지만, 공장용 부동산의 최근 거래자료가 없어 감정가와 최저가만으로 가격 메리트를 판정할 수는 없습니다. 특히 이 물건은 부동산만 낙찰받아 바로 가동할 수 있는 공장인지를 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경176 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 상주시 외답동 67-9 · 경상북도 상주시 외답6길 25-10 |
| 물건종류 | 공장·토지 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 공장용지 3,194㎡ · 일반공업지역 · 외답농공단지 · 산업시설구역 |
| 이용상태 | 사무실·창고·공장·식당·기숙사·보일러실·기계실 |
| 소유자 | 주식회사우금 (2018.04.06. 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 1,035,850,800원 / 725,096,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 에이치에스 / 580,323,287원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 과거 말소권리와 현재 권리를 분리해야 한다
등기부에는 1999년부터 여러 차례의 근저당·가압류·경매 기록이 누적돼 있지만, 2002년·2013년·2018년의 경매 매각 과정에서 당시 권리들은 각각 말소됐습니다. 현 소유자 주식회사우금이 2018.04.06. 취득한 뒤 설정된 9억원 근저당도 2021.11.04. 해지됐고, 65억원 근저당 역시 2024.10.28. 말소됐습니다.
따라서 현 소유자 구간에서 가장 앞선 존속권리는 2024.09.10. 채광식의 가압류 168,257,100원입니다. 뒤이어 주식회사 디에스텍 가압류 122,642,193원, 서인갑 가압류 1,100,000,000원, 현재 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류가 이어집니다. 매각물건명세서에는 매수인이 인수할 권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있어, 최저가 낙찰을 가정한 실질취득액은 725,096,000원입니다.
② 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저가는 감정가의 70%인 725,096,000원입니다. 다음 회차까지 유찰될 경우 507,567,199원, 그다음 회차는 355,297,039원으로 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 동일·유사 공장의 최근 거래가격이 확인되지 않아, 어느 회차부터 시세보다 저렴해지는지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 비율 | 매수인 인수 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 725,096,000원 | 70% | 0원 | 15,634,939,936원 |
| 2회 유찰 시 | 507,567,199원 | 49% | 0원 | 15,850,293,449원 |
| 3회 유찰 시 | 355,297,039원 | 34.3% | 0원 | 16,000,862,096원 |
③ 배당 시뮬레이션 (매각가 725,096,000원 가정)
| 산식상 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,650,960원 |
| 국민은행 근저당 | 390,000,000원 | 390,000,000원 |
| 국민은행 근저당 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 신용보증기금 가압류 | 62,000,000원 | 62,000,000원 |
| 신용보증기금 근저당 | 79,200,000원 | 79,200,000원 |
| 기술신용보증기금 근저당 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 국민은행 근저당 일부 | 260,000,000원 | 99,245,040원 |
| 후순위 권리 | - | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권 총액 | 16,350,384,976원 |
|---|---|
| 채권자 배당액 | 715,445,040원 |
| 미배당액 | 15,634,939,936원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 매수인 인수 | 0원 |
집행비용과 채권자 배당을 합하면 매각대금 725,096,000원이 전액 소진됩니다. 국세·지방세 압류 5건이 별도 경고돼 있어 당해세에 해당하는 금액이 있으면 실제 선순위 배당과 후순위 미배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 현황·제외물 — 낙찰 후 가동 가능성을 좌우한다
- 일괄매각. 토지와 건물, 제시외 건물이 함께 매각됩니다.
- 기계·시설 제외. 소유자 미상의 제시외 기계·기구와 시설물은 매각에서 제외됩니다. 공조설비와 HACCP 관련설비가 설치된 공장인 만큼, 제외 범위가 생산·저장 기능에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 목록 2 구조 차이. 공부상 철근콘크리트조 스레이트지붕 단층 기계실 및 창고 1,167.44㎡이나 실제 지붕은 샌드위치판입니다.
- 수위실 소재불명. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 수위실 17.06㎡는 소재불명입니다.
- 목록 3 용도 차이. 공부상 블록조 판넬지붕 단층 공장·저온창고 76.5㎡이나 실제로는 기계실로 이용 중입니다.
- 기록 간 확인 필요. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없다고 기재돼 있으나, 매각물건명세서 비고에는 위 구조·용도 차이와 소재불명 건물이 별도로 적혀 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 상주시 외답동 외답농공단지 안에 위치하며, 주변은 중·소규모 공장, 아파트와 농경지로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 상주 I.C와 구도 3호선 나들목이 있어 공장용지로서의 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 공장용지 3,194㎡, 완경사·세로장방형이며 소로 한 면에 접합니다. 개별공시지가는 92,800원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반공업지역·외답농공단지·산업시설구역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 설비. 위생·급배수·화재경보설비가 있고 공장에는 공조설비와 HACCP 관련설비, 기숙사에는 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 아파트가 아닌 농공단지 내 공장·기숙사·창고 복합물건이며 비교 실거래 자료가 없어 매수 수요와 적정 처분기간을 수치로 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현행 등기 재대조. 2002년·2013년·2018년에 말소된 과거 권리와 2024년 이후 존속권리를 분리해 최신 등기부와 매각물건명세서를 확인하세요.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 5건의 체납액, 법정기일과 당해세 여부를 집행법원과 관계기관 자료로 확인하세요.
- 점유자 조사. 임대관계가 미상입니다. 공장·사무실·기숙사별 실제 점유자, 사업자등록, 임대차계약과 보증금 유무를 확인하세요.
- 기계 소유권 구분. 소유자 미상의 기계·기구 및 시설물은 매각제외입니다. 고정설비와 동산의 경계를 목록별로 표시해 확인하세요.
- 건물 현황 실측. 1,167.44㎡ 건물의 지붕 구조, 17.06㎡ 수위실의 존재 여부, 76.5㎡ 건물의 실제 용도를 건축물대장·현장과 대조하세요.
- 공장 가동비용. 전기·공조·냉동·HACCP 설비의 작동 상태와 철거·복구·신규 설치비를 입찰가 산정에 반영하세요.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 저가라고 판단하지 말고, 인근 농공단지 공장 거래와 임대수익, 대체부지·건축비를 별도로 조사하세요.
- 원본 확인. 본 분석은 등기·명세·감정 및 배당 시뮬레이션을 바탕으로 한 의견입니다. 입찰 전 최신 원본 서류와 현장 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다
매각물건명세서상 매수인이 떠안을 권리와 법정지상권은 없고, 최저가 낙찰을 가정한 실질취득액도 725,096,000원으로 계산됩니다. 그러나 이 공장은 권리 인수 0원이라는 한 문장만으로 입찰할 수 있는 물건이 아닙니다.
임대관계가 미상이고, 소유자 미상의 기계·시설은 제외되며, 일부 건물은 소재불명 또는 실제 구조·용도가 공부와 다릅니다. 비교할 실거래 시세도 없고, 배당 산식에는 이미 말소된 과거 권리가 포함된 모순이 있습니다. 결국 핵심은 최저가가 아니라 725,096,000원으로 어떤 토지·건물·설비와 점유 상태를 실제 취득하는지입니다. 현장 실사와 최신 권리 원본 대조 전에는 가격 판단을 보류하는 것이 맞습니다.