98,000,000원
대구지방법원 2025타경11174. 구미시 봉곡동 세양청마루아파트 107동 3층 305호, 전용 75.9921㎡ 아파트입니다. 감정가 140,000,000원에서 한 번 유찰되어 현재 최저매각가는 98,000,000원입니다. 말소기준권리는 2012.08.21. 구미농업협동조합 근저당권 112,800,000원이며, 이후 설정된 삼우자산대부주식회사 근저당권·전세권과 경북 신용보증재단 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
을구 1번 국민은행 근저당권 71,500,000원은 말소기준보다 앞서 설정됐지만, 2012.10.10. 해지를 원인으로 한 말소등기가 기재돼 있습니다. 따라서 현재 등기 흐름만 보면 이 근저당권이 매수인에게 존속하는 구조는 아닙니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 해당 없음으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11174 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 봉곡동 105 세양청마루아파트 제107동 제3층 제305호 |
| 도로명주소 | 경상북도 구미시 봉곡서로 82 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 75.9921㎡ · 철근콘크리트조 26층 건물 중 3층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 최순자 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 98,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 28,492,141원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
② 점유자 분석 — 대항력 가능·미상
| 점유자 | 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 대부주식 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 명세서상 확인된 점유자는 1명입니다. 다만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 전입일이 말소기준일인 2012.08.21.보다 빠르고 실제 주택 인도까지 갖췄다면 대항력이 문제 될 수 있으며, 보증금과 배당 여부에 따라 현재 계산된 인수 0원이 달라질 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 할인은 크지만 시장은 하락 중
세양청마루 전용 75.99㎡의 최근 거래 12건 전체 평균은 146,416,666원입니다. 그러나 과거 167,000,000원 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해 보면, 최근 12개월 5건 평균은 141,400,000원, 최신 거래는 2026.06. 140,000,000원입니다. 최근 가격이 이전 거래군보다 5.7% 하락한 추세이므로 전체 평균 146,416,666원만으로 가격 메리트를 과장해선 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 75.99㎡ | 14 | 140,000,000원 |
| 2026.03 | 75.99㎡ | 14 | 142,000,000원 |
| 2025.12 | 75.99㎡ | 17 | 145,000,000원 |
| 2025.09 | 75.99㎡ | 14 | 140,000,000원 |
| 2025.07 | 75.99㎡ | 17 | 140,000,000원 |
| 2024.09 | 75.99㎡ | 16 | 145,000,000원 |
| 2024.08 | 75.99㎡ | 4 | 145,000,000원 |
| 2024.04 | 75.99㎡ | 21 | 150,000,000원 |
| 2024.02 | 75.99㎡ | 13 | 150,000,000원 |
| 2023.12 | 75.99㎡ | 23 | 167,000,000원 |
| 2023.11 | 75.99㎡ | 20 | 158,000,000원 |
| 2023.09 | 75.99㎡ | 6 | 135,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 75.99㎡ | 5건 | 141,400,000원 |
현재 최저가 98,000,000원은 최근 12개월 평균 141,400,000원보다 43,400,000원 낮고, 최신 거래 140,000,000원보다 42,000,000원 낮습니다. 확정 인수액이 0원으로 유지된다는 전제에서는 최근 시세의 69.3%로 가격 메리트가 있습니다. 다만 대상 호수는 3층이고 최근 비교 거래 다수가 14~17층이므로 층 차이와 내부 상태를 별도로 보정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,164,000원 |
| 1. 국민은행 근저당권 | 71,500,000원 | 71,500,000원 |
| 2. 구미농업협동조합 근저당권 | 112,800,000원 | 24,336,000원 |
| 3. 삼성카드 가압류 | 9,829,476원 | 0원 |
| 4. 삼우자산대부 근저당권 | 40,500,000원 | 0원 |
| 5. 삼우자산대부 전세권 | 5,000,000원 | 0원 |
| 6. 경북 신용보증재단 가압류 | 16,644,985원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 256,274,461원 중 예상 배당액은 집행비용을 제외하고 95,836,000원이며, 미배당액은 160,438,461원입니다. 신청채권자의 청구금액 28,492,141원은 현재 계산상 배당되지 않습니다. 을구 1번 국민은행 근저당권의 말소기재가 실제 배당에 반영되면 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 및 미상 점유자의 권리는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 봉곡중학교 동측 인근으로 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 단지. 세양청마루는 621세대, 2005.06.14. 사용승인 단지입니다. 본건은 철근콘크리트조 26층 건물 중 3층입니다.
- 도로. 단지 서측으로 왕복 4차선 도로, 남측으로 폭 약 10m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 아파트 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 755,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역 및 소로1류·중로1류와 관련된 토지이용계획이 확인됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 승강기·위생·급배수· 화재·도시가스·난방설비가 설치돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 전입 확인. 주민등록 전입세대 열람과 현황조사 원본으로 대부주식의 전입일 및 실제 점유 개시일을 확인해야 합니다.
- 임대차계약 확인. 보증금·차임·확정일자·배당요구 여부를 확인해 대항력과 미배당 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 국민은행 근저당 말소 확인. 2012.10.10. 말소등기가 현재 유효한지 등기 원본을 대조하고, 예상배당표의 선순위 반영 여부를 재검증해야 합니다.
- 가격 기준. 전체 거래 평균 146,416,666원보다 최근 12개월 평균 141,400,000원과 최신 거래 140,000,000원을 우선 기준으로 사용해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -5.7%이므로 수리비·취득비용·매도기간을 포함한 보수적 상한가가 필요합니다.
- 저층 보정. 본건은 3층이고 최근 12개월 비교 거래는 주로 14~17층이므로 층별 가격 차이를 현장 중개업소에서 확인해야 합니다.
- 관리비·명도. 체납 관리비와 실제 점유 형태, 인도명령 가능 여부 및 명도비용을 관리사무소와 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격은 합격, 점유 확인은 보류
최저가 98,000,000원은 최근 12개월 평균 141,400,000원의 69.3%로, 확정 인수액이 없다면 가격 경쟁력이 분명합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고 명세서상 인수권리도 없습니다. 그러나 전입일·보증금이 미상인 주거 점유자 1명이 있어 현재의 인수 0원을 최종 확정할 수 없고, 국민은행 근저당권은 말소기재와 예상배당 반영이 엇갈려 원본 대조가 필요합니다.
최근 실거래가 -5.7% 하락했고 단지 경매 평균 유찰이 4.0회라는 점도 고려해야 합니다. 결론은 가격은 매력적이지만 권리 확인이 끝나지 않은 B등급 물건입니다. 전입세대·임대차계약·등기 말소 상태를 확인해 인수액 0원이 확정될 때 비로소 98,000,000원의 할인 효과를 온전히 평가할 수 있습니다.
