1,127,038,000원
의정부지방법원 2025타경1682. 포천시 소흘읍 무봉리 444-9에 있는 공장과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 공장용지 1,322㎡이며, 건물은 일반철골구조 콘크리트지붕 2층입니다. 감정 당시 ‘맛나에프엔비’ 공장으로 사용됐고, 1층은 공장, 2층은 공장·창고·숙소, 옥탑1층은 계단실 등으로 이용됐습니다.
권리의 기준점은 2024년 3월 15일 설정된 주식회사하나은행 채권최고액 1,620,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 하나은행 근저당 2건과 가압류 3건, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 점유자 3명의 전입일도 모두 말소기준일 이후이므로 대항력은 없습니다. 배당 시 미회수 채권이 크게 남더라도 그 부족액이 매수인에게 승계되지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경1682 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 소흘읍 무봉리 444-9 · 경기도 포천시 소흘읍 거친봉이길 80 |
| 물건종류 | 공장 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 포함 |
| 건물 이용상태 | 공장(상호 맛나에프엔비) · 1층 공장 · 2층 공장·창고·숙소 · 옥탑1층 계단실 |
| 토지 | 공장용지 1,322㎡ · 계획관리지역 · 공업용 · 평지 · 정방형 · 소로한면 |
| 소유자 | 주식회사프래스코 |
| 감정가 / 최저가 | 2,300,077,000원 / 1,127,038,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,870,971,903원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 모두 소멸
현재 소유자인 주식회사프래스코는 2022년 8월 31일 소유권을 취득했습니다. 이후 농협은행 신탁등기가 있었으나 2024년 3월 15일 말소되고 소유권이 주식회사프래스코에 귀속됐습니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준이며, 뒤이어 설정된 근저당권과 가압류는 모두 소멸 대상입니다.
② 임차인·점유 관계 — 대항력은 없지만 명도 확인 필요
보증기관의 대위·승계 중복신고 없이 조사된 임차인·점유자는 3명입니다. 모두 전입일이 2024년 3월 15일 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 두 명은 보증금과 점유 부분이 확인되지 않았고, 세 명 모두 배당요구 여부가 확인되지 않아 실제 점유 범위와 퇴거 협의는 별도로 점검해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한창우 | 2024.11.19 | 100,000,000원 / 2,700,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| DA COSTA JORZITO | 2024.06.05 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| BRITOS XIMENES AVELINO | 2024.06.05 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%, 그러나 시세 근거는 없다
감정가는 2,300,077,000원이고 현재 최저매각가는 1,127,038,000원으로 감정가의 49%입니다. 두 차례 유찰로 가격이 크게 낮아졌지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 최저가가 시장가격보다 낮은지는 확인할 수 없습니다.
이 물건은 일반 주택처럼 토지와 건물만 비교하면 되는 구조가 아닙니다. 공장용지와 공장건물, 제시외 건물, 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구가 일괄매각됩니다. 기계기구목록 3-17 당면커팅기와 3-29 X-RAY 이물질 검사기 2점은 소재불명으로 기재돼 있어, 현존 자산과 감정 구성의 직접 확인이 가격 판단의 전제가 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,127,038,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,670,380원 |
| 1. 을구 11번 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,620,000,000원 | 1,113,367,620원 |
| 2. 을구 12번 근저당 · 주식회사하나은행 | 600,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 13번 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,440,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 강서진영유통 주식회사 | 76,036,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 진향무역 | 13,388,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 김도경 | 276,465,753원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 4,025,889,753원 중 예상배당은 1,113,367,620원이며, 미배당액은 2,912,522,133원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당 부족과 별개로 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 공장·기계기구 일괄매각 리스크
- 일괄매각. 공장과 토지뿐 아니라 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구와 제시외 건물이 함께 매각됩니다.
- 소재불명 기계기구. 기계기구목록 3-17 당면커팅기와 3-29 X-RAY 이물질 검사기 2점은 소재불명으로 기재돼 있습니다.
- 제시외 건물. 본건 지상에 제시외 건물 (가)부터 (서)까지가 소재하며 매각에 포함됩니다.
- 점유관계. 조사된 점유자 3명은 대항력이 없지만, 실제 점유 부분과 공장·숙소 이용 현황은 현장에서 확인해야 합니다.
- 설비. 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 전기설비와 소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 해당 사항은 없습니다.
⑥ 입지·토지 규제·환금성
- 주위환경. 무봉2리 마을회관 남서측 인근의 중·소규모 공장과 창고가 소재하는 소규모 공장지대입니다.
- 교통. 북동측에 거친봉이길이 있고 서측 세종포천고속국도로 진출입할 수 있어 간선도로 상황은 보통입니다.
- 토지 형태. 공장용지 1,322㎡, 평지·정방형이며 소로 한 면에 접합니다. 공시지가는 361,700원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이자 성장관리계획구역·성장관리권역에 포함됩니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 공장·토지·기계기구·제시외 건물의 일괄매각으로 매수 대상과 활용 목적이 제한되며, 실거래 비교자료가 없어 가격 검증 난도가 높습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현장 자산 확인. 공장 내부의 기계기구 목록과 실제 현존 물품을 하나씩 대조하고, 소재불명 2점의 상태를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. (가)부터 (서)까지의 위치·구조·사용상태와 철거 또는 유지 가능성을 확인해야 합니다.
- 점유 및 명도. 한창우, DA COSTA JORZITO, BRITOS XIMENES AVELINO의 실제 점유 부분과 퇴거 계획을 확인해야 합니다.
- 임대차 서류. 한창우의 보증금 100,000,000원·월세 2,700,000원 계약과 나머지 두 점유자의 보증금·계약관계를 대조해야 합니다.
- 토지 이용 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 배출시설설치제한지역과 토지거래계약 허가구역의 적용 내용을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 이유만으로 응찰가를 정하지 말고, 인근 공장·공장용지 거래와 시설의 잔존가치를 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 기계기구 목록을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 자산 확인이 승부처
이 사건은 말소기준 이후 권리와 점유자가 정리되는 구조로, 매수인이 인수할 등기상 권리나 임차보증금은 없습니다. 권리분석만 보면 인수 0원의 소멸형입니다. 그러나 평가의 핵심은 권리가 아니라 공장 자산의 실체와 가격입니다.
현재 최저가는 감정가의 49%까지 낮아졌지만, 실거래 비교자료가 없고 공장·토지·기계기구·제시외 건물이 일괄매각됩니다. 여기에 점유자 3명, 보증금 미상 점유자 2명, 소재불명 기계기구 2점이 겹칩니다. 따라서 결론은 권리 인수는 없지만 가격·현장 검증은 필수입니다. 감정가 할인율보다 실제 남아 있는 토지·건물·기계기구의 활용 가치와 명도 가능성을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
