대구지방법원 2025타경5308. 문경시 가은읍 완장리 432의 토지와 근린생활시설·숙박시설을 함께 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 근린생활시설, 화장실, 숙박시설이며, 토지면적은 2,687㎡입니다. 일괄매각이고 제시외 건물도 포함됩니다. 소유자는 김진수이며, 엠씨아이대부주식회사가 476,663,628원을 청구해 임의경매를 신청했습니다.
등기상 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 점유관계는 단순하지 않습니다. 현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 점유자는 4명이고, 그중 김주식은 소유권보존과 근저당 설정보다도 앞선 2009.07.21에 전입했습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아, 최저가만으로 매수 비용을 계산하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경5308 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 문경시 가은읍 완장리 432 · 경상북도 문경시 가은읍 용추길 60-4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 근린생활시설·화장실·숙박시설 · 일괄매각·제시외 건물 포함 |
| 토지 | 2,687㎡ · 지목 대 · 상업용 · 계획관리지역 · 평지·부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김진수 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 519,949,600원 / 363,965,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부주식회사 / 476,663,628원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 표시와 말소 기록을 함께 확인해야 한다
2015.06.09 설정된 신문경새마을금고 근저당은 채권최고액 585,000,000원이며, 2025.03.27 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다. 같은 날 해당 근저당권부채권에는 느티나무제사차유한회사를 채권자로 한 채권최고액 585,000,000원의 근질권도 설정됐습니다. 2019.07.18 김종수 명의 근저당 250,000,000원은 2022.06.28 말소 기록이 있습니다.
② 점유·임차 분석 — 실제 점유자 4명, 선순위 가능 1명
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤석권 | 용추길 60-8 | 2019.07.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤나리 | 용추길 60-8 | 2022.05.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김주식 | 용추길 60-4 | 2009.07.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤한결 | 용추길 60-4 | 2025.02.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 표의 실제 점유자는 4명입니다. 윤석권·윤나리·윤한결의 전입일은 등기상 기준권리 표시일보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 반면 김주식은 기준권리 표시일보다 앞서 전입했지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 대항력 있음으로 확정하거나 인수액을 특정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 감정가 70%만 볼 수 없다
현재 최저매각가는 363,965,000원으로 감정가 519,949,600원의 70% 회차입니다. 그러나 동일하거나 유사한 근린생활시설·숙박시설의 최근 실거래 비교 자료가 확인되지 않아, 감정가 대비 하락 폭만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
특히 김주식의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 실질취득가가 363,965,000원 + 인수 보증금이 될 수 있습니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 수준으로 고정될 수 있으므로, 최저가만 보고 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 363,965,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,895,510원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 김포농업협동조합 | 123,500,000원 | 123,500,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 신문경새마을금고 | 585,000,000원 | 234,569,490원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 김종수 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 958,500,000원 중 358,069,490원이 배당되고, 미배당은 600,430,510원입니다. 이 표는 제공된 배당 순서와 금액을 따른 시뮬레이션입니다. 을구 1번 근저당의 말소 기록과 을구 2번 근저당의 엠씨아이대부 이전을 반영한 실제 배당권자·순위는 배당기일 원본으로 재확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 근린생활시설과 숙박시설이 함께 구성돼 있고, 별도 화장실 및 제시외 건물까지 포함된 복합형 물건입니다.
- 입지. 가은초교 희양분교장 서측 인근으로, 주변은 펜션·근린생활시설·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 통과해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 평지의 부정형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 66,900원/㎡입니다.
- 접경 조건. 영농여건불리농지·자연휴양림·보전산지·공익용산지·토석채취제한지역·소하천구역·생산관리지역·보전관리지역·농림지역과 접합니다.
- 환금성. 일반 주거용보다 매수층이 제한되는 근린·숙박시설 복합물건이고, 주변도 펜션·농경지·임야가 혼재해 운영성과와 활용계획에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김주식 임대차 원본 확인. 임대차계약서, 보증금 지급자료, 확정일자, 점유 시작일, 배당요구 여부를 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 점유자 관계 확인. 김주식과 소유자 김진수의 관계, 각 점유자의 실제 사용 부분과 용추길 60-4·60-8의 건물 대응관계를 현장에서 확인하세요.
- 말소기준 재검증. 2012.08.09 김포농업협동조합 근저당과 2015.06.12 말소 기록을 등기부 원본에서 대조하세요.
- 채권 이전 확인. 2015.06.09 근저당은 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고 근질권도 설정돼 있으므로 현재 채권자와 배당권자를 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·면적·구조와 토지 경계, 실제 사용상태를 확인하세요.
- 영업·숙박시설 점검. 시설 운영 여부, 인허가, 소방·위생설비, 난방·급배수 상태와 영업 승계 가능성을 별도로 조사하세요.
- 세금·최우선변제 확인. 당해세와 최우선변제 대상이 실제 배당표와 인수금액을 바꿀 수 있으므로 배당요구종기 이후 서류를 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 점유관계를 직접 대조한 뒤 응찰가를 정하세요.
맺으며 — “감정가 70% = 안전한 가격”이 아니다
이 사건은 등기상 후순위 권리의 소멸 여부보다 선순위 전입 점유자의 실체가 결론을 좌우합니다. 김주식은 2009.07.21 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없습니다. 보증금 없는 가족·사용인 점유라면 등기상 인수 0원의 구조가 유지될 수 있지만, 실제 임대차보증금을 가진 대항력 점유자라면 낙찰자가 미배당 보증금을 떠안을 수 있습니다.
여기에 동일·유사 실거래 비교 자료가 없고, 근린생활시설·숙박시설과 토지가 결합된 저환금성 물건이며, 2012년 근저당의 말소 기록까지 재검증해야 합니다. 따라서 현재는 가격 메리트를 논할 단계가 아니라 인수액을 확정할 단계입니다. 권리와 점유관계가 확인되기 전까지는 보수적 접근이 맞습니다.