대구지방법원 2025타경11229. 구미시 임은동 왕산초등학교 북측 인근에 위치한 철근콘크리트구조 4층 다가구주택입니다. 1층은 계단실, 2층부터 4층까지는 다가구주택으로 이용 중이며 사용승인일은 2015.10.06.입니다. 감정가 1,137,208,200원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 796,046,000원, 감정가의 70%입니다.
가격 숫자보다 먼저 볼 부분은 권리와 점유관계입니다. 등기상 2015년에 설정된 왜관새마을금고 근저당 3건과 전세권 2건이 말소기준보다 앞서 보이지만, 근저당 3건은 2019.11.12., 전세권 2건은 2016.11.14.와 2018.04.23. 각각 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 2019.11.12. 북삼농업협동조합 근저당이며, 이후 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 다만 미상 임차인의 선순위 가능성은 등기 순위만으로 닫을 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11229 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 임은동 292-5 · 경상북도 구미시 구미대로2길 21-22 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다가구주택 · 철근콘크리트구조 4층 · 1층 계단실, 2-4층 다가구주택 |
| 사용승인일 | 2015.10.06. |
| 토지 | 대 366㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) · 공시지가 482,500원/㎡ |
| 소유자 | 백영자 |
| 감정가 / 최저가 | 1,137,208,200원 / 796,046,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 북삼농업협동조합 / 409,922,704원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 태양광설비 25KW 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 오래된 권리는 ‘말소 여부’가 핵심
② 임차인 분석 — 실제 8명, 보증기관 승계는 중복 합산 금지
임차 관련 신고는 모두 9건이지만 한국토지주택공사는 정서하 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고이므로 실제 임차인이 아닙니다. 따라서 실제 임차인은 8명이며, 한국토지주택공사의 60,000,000원을 정서하의 보증금과 별도로 합산하면 안 됩니다.
| 임차인·신고인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 자료 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 301호 남서쪽 50㎡ | 60,000,000원 | 2020.01.08 / 2020.01.10 | 없음 | 배당요구 | 정서하 승계 |
| 정서하 | 507호 남동쪽 55㎡ | 60,000,000원 | 2022.04.04 / 2022.03.11 | 없음 | 배당요구 | 원 임차인 |
| 염한나 | 205호 30㎡ | 5,000,000원 | 2021.04.09 / 2021.04.09 | 없음 | 배당요구 | 해당 없음 |
| 황미진 | 202호 약 39㎡ | 20,000,000원 | 2022.07.15 / 2022.07.15 | 없음 | 배당요구 | 해당 없음 |
| 신희정 | 207호 남동쪽 60㎡ | 60,000,000원 | 2022.01.17 / 2022.01.17 | 없음 | 배당요구 | 해당 없음 |
| 류혜원 | 미상 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 문라리 | 미상 | 미상 | 2022.03.10 / 2022.03.08 | 없음 | 배당요구 | 해당 없음 |
| 전춘열 | 미상 | 600,000원 | 2022.04.04 / 2022.03.11 | 없음 | 배당요구 | 해당 없음 |
| 최광훈 | 미상 | 미상 | 2020.01.08 / 2020.01.10 | 없음 | 배당요구 | 해당 없음 |
우선변제 자료 배지는 확정일자와 배당요구 자료의 존재를 표시한 것으로, 실제 배당액과 우선변제 범위가 확정됐다는 의미는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 70%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 796,046,000원으로 감정가 1,137,208,200원의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 확인되지 않아, 최저가가 실제 시장가보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건을 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 796,046,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,360,460원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 왜관새마을금고 | 234,000,000원 | 234,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 왜관새마을금고 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 왜관새마을금고 | 117,000,000원 | 117,000,000원 |
| 4. 을구 4번 전세권 · 지이티시스템주식회사 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 5. 을구 5번 전세권 · 김대섭 | 33,000,000원 | 33,000,000원 |
| 6. 을구 8번 근저당 · 북삼농업협동조합 | 450,000,000원 | 101,685,540원 |
| 7. 을구 10번 전세권 · 이영준 | 55,000,000원 | 0원 |
| 8. 을구 14번 근저당 · 지득환 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 총 채권액은 1,209,000,000원, 채권자 배당액은 785,685,540원, 미배당액은 423,314,460원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 왕산초등학교 북측 인근으로 단독주택·다가구주택·상가가 혼재하며 생활편의시설 접근성은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근 도로여건을 고려한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층, 외벽 화강석 붙임, 내벽 벽지·타일, 창호 하이새시 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수시설과 도시가스 보일러에 의한 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지이용. 준공업지역이며 소로3류에 접하고 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 단독·다가구주택과 상가가 혼재한 준공업지역의 다가구주택으로, 아파트처럼 표준화된 동일 평형 시세 비교가 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 류혜원 임대차 확인. 전입일·확정일자·보증금·점유 호실을 확인해 선순위 대항력 가능성을 해소해야 합니다.
- 보증금 미상 3명 확인. 류혜원·문라리·최광훈의 실제 임대차계약서와 보증금 반환 여부를 확인해야 합니다.
- 승계 중복 제거. 한국토지주택공사 60,000,000원은 정서하 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
- 호실별 점유·명도. 실제 임차인 8명의 현재 점유 여부와 퇴거 상태를 호실별로 조사해야 합니다.
- 말소등기 원본 대조. 을구 1-5번 권리의 말소 여부와 배당 시뮬레이션의 포함 사유를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 태양광설비 확인. 매각 제외되는 태양광설비 25KW의 소유자, 사용계약, 철거·유지 책임을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 70%라는 비율만 보지 말고 인근 다가구주택의 수익·공실·임대료와 개별 거래사례를 별도로 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·배당요구 관계를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 닫을 사건이 아니다
등기 구조만 보면 경매 전에 말소된 2015년 권리들을 제외한 뒤 2019.11.12. 북삼농업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 명세서상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 다가구주택의 실제 난도는 등기 바깥의 임차관계에 있습니다. 실제 임차인 8명, 보증기관 승계 1건, 보증금 미상 3명이며 류혜원은 대항력 판단자료가 전부 확인되지 않았습니다.
게다가 실거래 시세가 없어 최저가 796,046,000원이 싼지 비싼지도 확정할 수 없고, 배당 시뮬레이션은 이미 말소된 것으로 기재된 권리를 포함하고 있어 검증이 필요합니다. 명세서상 인수는 0원, 실무상 불확실성은 남아 있음. 이 사건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 미상 임차인, 말소등기, 배당순위, 태양광설비 제외 조건을 입찰 전에 얼마나 확실히 닫느냐입니다.