대구지방법원 2025타경5332. 상주시 모서면 지산리 380에 있는 단층 저온창고입니다. 감정평가 이용상태는 창고시설(저온창고), 구조는 경량철골구조 판넬지붕 단층이며 전기설비와 저온창고설비가 갖춰져 있습니다. 감정가 47,633,280원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 11,437,000원입니다.
등기상 근저당은 없고, 2024년 3월 28일 신용보증기금 가압류가 말소기준입니다. 이후 파머스웍스 농업회사법인 주식회사·서울보증보험 주식회사·한국농수산식품유통공사의 가압류와 2025년 5월 20일 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 물건의 핵심은 일반적인 담보권보다 2021년 12월 7일 부기된 보조금 관련 금지사항등기입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경5332 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 상주시 모서면 지산리 380 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 창고시설(저온창고) · 경량철골구조 판넬지붕 단층 |
| 소유자 | 영농조합법인에이플사과공선출하회 |
| 감정가 / 최저가 | 47,633,280원 / 11,437,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 토지 | 창고용지 340.0㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 18,600원/㎡ |
① 권리 흐름 — 가압류는 소멸, 처분제한은 별도 확인
임차인 없음. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 따라서 제공된 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 2024년 3월 28일 신용보증기금 가압류를 기준으로 이후 가압류와 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 24%라고 ‘싸다’고 말할 수 없는 이유
현재 최저매각가는 11,437,000원으로 감정가 47,633,280원의 24.01%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 매우 커 보이지만, 이 사건에는 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세를 비교할 수 있는 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 하락률만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 비율 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 11,437,000원 | 24.01% | 2,144,579,446원 |
| 5회 유찰 시 | 8,005,899원 | 16.81% | 2,147,948,787원 |
| 6회 유찰 시 | 5,604,129원 | 11.77% | 2,150,307,325원 |
유찰이 더 진행되면 가격은 8,005,899원, 5,604,129원까지 낮아지는 시나리오지만, 채권 총액 2,155,410,580원에 비해 매각대금이 매우 작아 배당 부족액은 계속 21억원대로 남습니다. 다만 이 미배당 채권이 곧바로 매수인에게 승계된다는 뜻은 아니며, 제공 계산상 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 11,437,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 605,866원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 991,500,000원 | 10,831,134원 |
| 3. 가압류 · 파머스웍스 농업회사법인 주식회사 | 24,750,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 349,942,200원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한국농수산식품유통공사 | 789,218,380원 | 0원 |
| 6. 강제경매개시결정 · 신용보증기금 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 11,437,000원 기준 제공 계산입니다. 집행비용 605,866원, 채권자 배당 10,831,134원, 소유자 잔여 0원이며 채권 미배당액은 2,144,579,446원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 이용상태·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 창고시설, 구체적으로 저온창고로 이용 중입니다.
- 구조. 경량철골구조 판넬지붕 단층건이며 외·내벽은 판넬 마감입니다.
- 설비. 전기설비 및 저온창고설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 면적 340.0㎡, 지목은 창고용지이며 토지이용상황은 전창고입니다. 평지·사다리형이고 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 (금강)폐수배출시설 설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 상주시 승인부터 확인. 보조금 관련 처분제한에 관한 관할 관청 승인 요건과 제출해야 할 서류를 입찰 전에 반드시 확인해야 합니다.
- 보증금 미반환 조건 확인. 관련 서류 미제출 시 보증금 미반환이라는 매각조건이 명시돼 있으므로 서류 준비 가능 여부가 입찰 자체의 선결조건입니다.
- 가격 착시 주의. 현재 최저가는 감정가의 24.01%지만 최근 실거래 시세 자료가 없어 시장가격 대비 할인 여부는 검증되지 않았습니다.
- 용도 적합성 확인. 저온창고 설비와 계획관리지역·폐수배출시설 설치제한지역·가축사육제한구역 등 이용 제약을 실제 사용계획과 대조해야 합니다.
- 보조금 제한기간 확인. 등기상 처분제한은 2031년 11월 3일까지로 기재돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·2026년 4월 29일자 상주시 회신서와 매각조건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “24% 할인”보다 먼저 볼 것은 승인 조건
이 사건은 일반적인 담보권 인수 문제만 보면 단순합니다. 임차인은 없고, 명시 인수권리도 없으며, 제공 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 권리 소멸 여부만으로 안전한 물건이라고 결론내릴 수 없습니다. 도비 보조금이 투입된 공동선별장으로서 처분제한이 등기돼 있고, 관할 관청 승인과 관련 서류 제출이 매각조건에 연결돼 있기 때문입니다.
감정가 47,633,280원에서 4회 유찰돼 11,437,000원까지 내려왔지만, 실거래 시세 자료가 없어 현재 가격이 시장 대비 저렴한지는 확인할 수 없습니다. 저온창고라는 특수 용도, 4회 유찰 이력, 보조금 처분제한을 함께 보면 가격보다 절차와 환금성을 먼저 검증해야 하는 물건입니다. 이 사건의 승부처는 “얼마나 싸졌나”가 아니라 “승인 조건을 충족한 뒤 실제로 원하는 용도로 보유·처분할 수 있나”입니다.
