대구지방법원 2025타경5332. 경상북도 상주시 모서면 지산리 380 소재 부동산으로, 감정평가 이용상태는 창고시설(저온창고)입니다. 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물이며 전기설비와 저온창고설비가 갖춰져 있습니다. 현재 최저매각가는 16,338,000원으로 감정가 47,633,280원 대비 현재 회차 기준 34.3%까지 내려왔습니다.
등기상 말소기준은 2024년 3월 28일 신용보증기금 가압류입니다. 이후 파머스웍스 농업회사법인 주식회사, 서울보증보험 주식회사, 한국농수산식품유통공사의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 임차인은 없어 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없습니다. 다만 그와 별개로 2021년 등기된 보조금 관련 금지사항등기가 이 사건의 실질적인 입찰 리스크입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경5332 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 상주시 모서면 지산리 380 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 창고시설(저온창고) |
| 건물 구조 | 경량철골구조 판넬지붕 단층 · 외·내벽 판넬마감 |
| 설비 | 전기설비 및 저온창고설비 |
| 토지 | 창고용지 · 340.0㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 18,600원/㎡ |
| 소유자 | 영농조합법인에이플사과공선출하회 |
| 감정가 / 최저가 | 47,633,280원 / 16,338,000원 (3회 유찰) |
| 경매신청 채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 그러나 처분제한은 별도
실제 임차인 0명. 임차보증금이나 대항력 임차인의 승계 문제는 없고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다. 법정지상권 역시 해당사항 없음입니다. 따라서 배당분석상 매수인이 떠안는 금전 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 34.3%까지 내려왔어도 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
현재 회차 최저매각가는 16,338,000원, 감정가는 47,633,280원이며 3회 유찰된 상태입니다. 다음 시나리오의 매각가는 4회 유찰 시 11,436,600원, 5회 유찰 시 8,005,619원입니다.
그러나 이 사건은 동일 용도의 최근 실거래 비교값으로 최저가를 검증할 수 있는 가격 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하거나 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다. 특히 저온창고라는 이용상태와 보조금 처분제한, 관할 관청 승인 조건을 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 16,338,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 694,084원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 991,500,000원 | 15,643,916원 |
| 3. 가압류 · 파머스웍스 농업회사법인 주식회사 | 24,750,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 349,942,200원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한국농수산식품유통공사 | 789,218,380원 | 0원 |
| 6. 강제경매개시결정 · 신용보증기금 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 2,155,410,580원 중 채권자 배당액은 15,643,916원, 미배당액은 2,139,766,664원입니다. 다만 제공된 배당분석상 매수인 인수액은 0원이며, 채권자 미배당과 매수인 승계는 별개의 문제입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 이용상태. 창고시설인 저온창고로 이용 중이며 전기설비와 저온창고설비가 설치돼 있습니다.
- 구조. 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로 외벽과 내벽 모두 판넬마감입니다.
- 토지. 지목은 창고용지, 면적은 340.0㎡이며 토지이용상황은 전창고입니다. 평지·사다리형이고 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 공시지가는 18,600원/㎡입니다.
- 규제. (금강)폐수배출시설 설치제한지역과 가축사육제한구역에 포함돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 가격 검증. 동일 용도 최근 실거래 비교값으로 확인된 시세가 없어 감정가 대비 할인율만으로 환금성이나 가격 우위를 단정할 수 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 상주시 승인 확인이 최우선. 2031년 11월 3일까지의 보조금 처분제한과 관할 관청 승인 조건을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 보증금 미반환 조건 확인. 매각물건명세서 비고에 승인 관련 서류 미제출 시 보증금 미반환이라고 명시돼 있으므로 제출 요건을 반드시 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 포함 여부 확인. 매각물건명세서 비고상 제시외 건물이 포함됩니다. 현황과 매각범위를 원문으로 대조해야 합니다.
- 금전 인수와 처분제한을 구분. 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만, 보조금 관련 금지사항등기는 별도의 이용·처분 제약입니다.
- 세 번 유찰을 가격 메리트로 오인하지 않기. 현재 최저가는 감정가의 34.3%지만 동일 용도 실거래 비교값으로 저평가 여부가 검증된 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 2026년 4월 29일자 상주시 회신서, 현황조사 및 감정평가 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 “승인 조건”이 더 중요하다
이 사건은 표면적인 권리분석만 보면 단순합니다. 실제 임차인 0명, 법정지상권 해당 없음, 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 게다가 3회 유찰돼 최저가는 16,338,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다.
하지만 결론은 가격이 아니라 처분제한에서 갈립니다. 등기에는 2031년 11월 3일까지 상주시 승인 없는 양도·교환·대여·담보 제공 등을 제한하는 보조금 관련 금지사항이 있고, 매각물건명세서는 관할 관청 승인과 미제출 시 보증금 미반환 조건까지 적고 있습니다. 동일 용도 실거래 비교값도 없어 현재 최저가가 시세보다 싸다는 판단 근거는 없습니다. 금전 인수는 0원이지만, 입찰 적격성과 처분 가능성을 확인하기 전에는 가격 메리트를 논할 단계가 아닙니다.
