대구지방법원 2025타경5332. 경상북도 상주시 모서면 지산리 380에 있는 창고시설(저온창고)입니다. 건물은 경량철골구조 판넬지붕 단층이고, 전기설비와 저온창고설비가 갖춰져 있습니다. 토지는 창고용지 340㎡이며 현재 이용상태도 저온창고로 조사됐습니다.
등기상 담보권은 없지만 신용보증기금·파머스웍스 농업회사법인·서울보증보험·한국농수산식품유통공사의 가압류가 순차적으로 설정됐고, 2025년 신용보증기금의 강제경매개시결정으로 경매가 진행됐습니다. 말소기준은 2024년 3월 28일 신용보증기금 가압류이며, 해당 가압류와 그 이후의 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건의 핵심은 일반적인 채권 인수 문제가 아닙니다. 소유권보존등기에 부기된 금지사항에는 이 공동선별장이 도비 보조금을 지원받았으며, 2031년 11월 3일까지 상주시 승인 없이 보조금 목적에 위배되는 사용·양도·교환·대여·담보 제공을 할 수 없다고 기재돼 있습니다. 매각비고도 관할 관청의 처분승인이 필요하다고 별도로 경고합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경5332 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 상주시 모서면 지산리 380 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 창고시설(저온창고) · 경량철골구조 판넬지붕 단층 |
| 토지 | 창고용지 340㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 설비 | 전기설비 및 저온창고설비 |
| 소유자 | 영농조합법인에이플사과공선출하회 |
| 감정가 / 최저가 | 47,633,280원 / 33,343,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 채권은 소멸, 처분제한은 별도 확인
임차인 없음. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항이 없습니다. 따라서 제공된 배당 가정상 매수인이 떠안을 임차보증금이나 등기상 채권은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%만으로는 메리트를 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 33,343,000원으로 감정가 47,633,280원의 70%입니다. 그러나 이 물건은 주거용 표준 물건이 아니라 보조금이 투입된 저온창고·공동선별장이고, 처분승인 조건까지 붙어 있습니다. 따라서 단순히 감정가보다 14,290,280원 낮다는 이유만으로 싸다고 판단할 수 없습니다.
가격 판단의 중심은 건물 자체의 잔존가치뿐 아니라 저온창고설비의 상태, 제시외 건물의 범위, 창고용지 340㎡의 활용성, 보조금 교부목적에 맞는 사용 가능성, 상주시의 승인 조건입니다. 승인받지 못하거나 사용 목적이 제한되면 일반 창고보다 매수층과 활용 범위가 좁아질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 33,343,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,000,174원 |
| 1. 가압류 · 신용보증기금 | 991,500,000원 | 32,342,826원 |
| 2. 가압류 · 파머스웍스 농업회사법인 주식회사 | 24,750,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 349,942,200원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한국농수산식품유통공사 | 789,218,380원 | 0원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 신용보증기금 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
확인된 채권 청구액 합계는 2,155,410,580원이며, 현재 회차 예상배당액은 32,342,826원, 미배당액은 2,123,067,754원입니다. 미배당 채권은 매각으로 소멸하는 권리로 분석됐으며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·시설·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 창고시설인 저온창고로 이용 중이며, 공부와 실제 이용상태의 차이는 없습니다.
- 건물. 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로 외벽과 내벽은 판넬 마감입니다.
- 설비. 전기설비와 저온창고설비가 설치돼 있어 시설의 작동상태와 수리비 확인이 중요합니다.
- 토지. 창고용지 340㎡, 계획관리지역, 평지의 사다리형 토지이며 세로한면(가)에 접합니다.
- 지역·규제. 계획관리지역이며 금강 폐수배출시설 설치제한지역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 ㎡당 18,600원입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 저온창고와 공동선별장이라는 특수 용도, 보조금 목적 제한, 상주시 승인 조건으로 인해 일반 창고보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 상주시 사전 확인. 2026년 4월 29일자 상주시 회신서를 열람하고, 낙찰자 자격·승인절차·필요서류·처리시점을 확인하세요.
- 보증금 미반환 조건. 승인 관련 요구서류를 제출하지 않을 때 보증금이 반환되지 않는 조건의 정확한 적용 범위를 확인하세요.
- 보조금 교부목적. 계획한 사업과 창고 사용방식이 보조금 교부목적에 부합하는지 관할 관청에 서면으로 확인하세요.
- 제시외 건물. 매각에 포함되는 제시외 건물의 구조·면적·상태와 승인 대상 포함 여부를 현장에서 대조하세요.
- 저온창고설비. 냉각설비, 전기용량, 단열판넬, 누수·결로, 장기간 미가동 여부와 교체비용을 점검하세요.
- 현황점유. 임차인은 없지만 법인 또는 관계자의 실제 점유 여부와 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 토지 규제. 폐수배출시설 설치제한지역·가축사육제한구역이 향후 사업계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 상주시 회신서를 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 물건이 아니다
등기상 권리관계는 비교적 명확합니다. 임차인도 없고 말소기준 가압류 이후 권리는 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 물건의 위험은 채권이 아니라 보조금 시설의 처분승인 조건입니다.
현재 최저가는 감정가의 70%인 33,343,000원이지만, 상주시 승인 가능 여부와 보조금 교부목적에 맞는 활용계획이 확정되지 않았다면 가격 할인은 의미가 없습니다. 더욱이 승인 관련 서류 미제출 시 보증금 미반환이라는 조건이 명시돼 있어, 일반적인 경매보다 입찰 전 행정 확인의 중요성이 훨씬 큽니다. 권리는 소멸형, 입찰은 조건부. 관할 관청의 서면 확인을 끝낸 수요자만 검토할 물건입니다.