대구지방법원 2025타경5348. 예천군 호명읍 산합리 ‘제이엠팰렉스’ 3층 306호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(가요주점)입니다. 말소기준은 2021.01.18. 설정된 예천군새마을금고 근저당권 180,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 나성희 근저당권, 경매개시결정, 경북신용보증재단 가압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 70,830,000원으로 감정가 295,000,000원의 24.01%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제공되지 않았습니다. 따라서 “감정가보다 75% 이상 낮다 = 시세보다 싸다”라고 연결하면 안 됩니다. 4회 유찰됐다는 사실 자체가 이 가격대에서도 시장의 수요·환금성을 별도로 점검해야 한다는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경5348 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 예천군 호명읍 산합리 1406 제이엠팰렉스 3층 306호 |
| 도로명주소 | 경상북도 예천군 호명읍 새움3로 14 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(가요주점) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 · 지하1층/지상7층 중 3층 306호 |
| 소유자 | 황준희 (2020.12.24. 매매 · 거래가액 230,000,000원, 2021.01.18. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 70,830,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권액 | 152,226,830원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.01.18. 예천군새마을금고 근저당권 180,000,000원입니다. 2021.02.23. 설정된 나성희 근저당권 100,000,000원, 2025.06.19. 임의경매개시결정, 2025.07.23. 경북신용보증재단 가압류 38,286,091원은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2026.02.03.에는 말소기준 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다.
② 임차인·점유관계 — 2건은 대항력 없음, 2건은 판정 미상
| 점유자 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송준 주식회사 대표자 황준희 | 306호(120.23평방미터) | 2021.06.15 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 윤형식 | 306호(111.99평방미터) | 2024.09.09 | 15,000,000원 / 1,000,000원 | 대항력 없음 | 배당요구 2025.07.24 · 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 송준 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 황준희 | 주거 | 미상 | 0원 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
송준 주식회사 대표자 황준희의 전입신고일 2021.06.15.와 윤형식의 2024.09.09. 전입은 모두 말소기준 2021.01.18.보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 별도로 신고된 송준은 전입신고일과 보증금이 미상이라 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 황준희 역시 전입일이 확인되지 않았으며, 등기부상 소유자·채무자 황준희와 동일인이라는 점 때문에 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 기재돼 있어 실제 임대차인지 확인이 필요합니다.
보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고는 없으며, 따라서 보증금을 별도로 중복 합산할 대상도 없습니다. 다만 점유 신고 자체는 서로 관계가 불명확한 부분이 있어 이름만으로 임차인 수를 단정하기보다 각 점유관계와 계약 원본을 따로 확인하는 편이 안전합니다.
③ 가격 — 감정가의 24.01%지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
현재 최저매각가는 70,830,000원으로, 감정가 295,000,000원의 24.01%입니다. 5회 유찰 시 시나리오는 49,581,000원, 6회 유찰 시에는 34,706,700원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 70,830,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,674,940원 |
| 1. 근저당권 · 예천군새마을금고 | 180,000,000원 | 69,155,060원 |
| 2. 근저당권 · 나성희 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경북신용보증재단 | 38,286,091원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 318,286,091원 중 예상 배당액은 69,155,060원이며, 미배당액은 249,131,031원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 미배당 채권이 크더라도 해당 권리가 매각으로 소멸하는 한 그 부족액 자체가 매수인에게 승계된다는 뜻은 아닙니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경북도서관 북측 인근 제이엠팰렉스 단위상가로, 주변은 성숙 중인 상가지대이며 아파트·근린상가·소공원·학교 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 현재 이용. 감정평가상 근린생활시설(가요주점)입니다. 일반적인 주거용 부동산과 달리 용도와 영업시설에 따라 매수 수요층이 제한될 수 있어 환금성 검토가 중요합니다.
- 도로. 북서측으로 광대로, 남동측으로 중로 이상의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 2,101,000원/㎡입니다. 도청이전신도시 개발예정지구와 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하1층/지상7층 건물 중 3층 306호이며, 공동 위생·급배수·소화전설비가 설치돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가 295,000,000원과 최저가 70,830,000원의 차이만 보고 저가매수라고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 근린생활시설의 실제 매매·임대 수준을 별도로 대조해야 합니다.
- 송준 점유 확인. 전입일·보증금이 미상이라 대항력 판정이 불가능합니다. 매각물건명세서 원본과 현황조사서를 다시 확인해야 합니다.
- 황준희 관계 확인. 등기부상 소유자·채무자와 동일한 이름으로 주거 점유가 신고돼 있고 관계인 또는 가장임차인 가능성 메모가 있습니다. 실제 점유 근거를 확인해야 합니다.
- 윤형식 배당요구. 보증금 15,000,000원·월세 1,000,000원, 배당요구일 2025.07.24.로 확인되나 우선변제 여부는 미상입니다.
- 배당액 한계. 현재 매각가 가정에서 선순위 근저당도 전액 배당되지 않고, 전체 채권 미배당액이 249,131,031원입니다. 후순위 채권의 배당 부족과 매수인 승계 여부는 구분해 봐야 합니다.
- 용도 확인. 현재 이용상태가 가요주점인 근린생활시설이므로 내부 시설, 영업 관련 인도 상태와 실제 명도 난도를 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “감정가의 24% ≠ 시세의 24%”
이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 295,000,000원에서 4회 유찰돼 70,830,000원까지 내려왔다는 점입니다. 하지만 최근 실거래나 최신 시장가격 자료가 없는 상태에서는 이 낙폭을 곧바로 가격 메리트로 환산할 수 없습니다.
등기상으로는 말소기준 이후 권리가 소멸하고 명시된 인수권리도 없어 구조가 비교적 선명합니다. 반면 송준과 황준희 점유는 대항력 판정에 필요한 정보가 충분하지 않습니다. 특히 황준희는 소유자·채무자와 동일인으로 관계인 가능성이 적시돼 있습니다. 결국 이 사건은 “등기 인수는 0원, 하지만 가격과 점유는 아직 검증해야 하는 4회 유찰 근린시설”로 보는 것이 가장 정확합니다.
