101,185,000원
대구지방법원 2025타경5348. 예천군 호명읍 산합리 제이엠팰렉스 3층 306호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(가요주점)입니다. 현재 소유자는 황준희이며 2021.01.18 소유권이전 당시 거래가액은 230,000,000원입니다. 같은 날 예천군새마을금고가 채권최고액 180,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준권리입니다.
이후 2021.02.23 나성희 근저당권 100,000,000원, 2025.06.19 임의경매개시결정, 2025.07.23 경북신용보증재단 가압류 38,286,091원이 이어집니다. 말소기준권리 이후의 이들 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리등기만 보고 끝내면 안 됩니다. 점유 조사에는 여러 관계인이 나타나며, 그중 송준과 황준희는 전입일이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경5348 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 예천군 호명읍 산합리 1406 제이엠팰렉스 3층 306호 |
| 도로명주소 | 경상북도 예천군 호명읍 새움3로 14 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(가요주점) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하1층/지상7층 중 3층 306호 |
| 소유자 | 황준희 · 2021.01.18 소유권이전 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 101,185,000원 |
| 유찰 | 3회 · 현재 회차 감정가 대비 34.3% |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 예천군새마을금고 / 152,226,830원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기는 소멸
말소기준은 2021.01.18 예천군새마을금고 근저당권 180,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 나성희 근저당권과 경매개시결정, 경북신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸합니다. 2024.11.18 예천군 압류도 있었으나 2025.02.17 해제로 말소됐습니다. 말소기준 근저당권은 2026.02.03 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다.
② 임차·점유 분석 — 두 명은 후순위, 두 명은 미상
| 점유자 | 점유 부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 송준 주식회사 대표자 황준희 | 306호(120.23평방미터) | 2021.06.15 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 윤형식 | 306호(111.99평방미터) | 2024.09.09 | 15,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 송준 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 황준희 | 주거 | 미상 | 0원 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
송준 주식회사 대표자 황준희의 전입일은 2021.06.15, 윤형식은 2024.09.09로 모두 말소기준일 2021.01.18보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 윤형식은 보증금 15,000,000원, 월세 1,000,000원이며 2025.07.24 배당요구를 했습니다.
반면 송준과 황준희는 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 특히 황준희는 등기부상 소유자·채무자와 동일해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 붙어 있습니다. 현재 명세상 인수권리가 없고 배당 계산상 인수액도 0원이지만, 이 미상 점유자들의 전입·보증금 관계를 확인하기 전에는 점유·명도 리스크까지 완전히 해소됐다고 단정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 101,185,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,216,590원 |
| 을구 5번 근저당권 · 예천군새마을금고 | 180,000,000원 | 98,968,410원 |
| 을구 6번 근저당권 · 나성희 | 100,000,000원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 경북신용보증재단 | 38,286,091원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 318,286,091원 중 현재 회차 예상배당은 98,968,410원이며, 미배당은 219,317,681원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경북도서관 북측 인근 제이엠팰렉스 3층 306호로, 주위는 성숙중인 상가지대이며 아파트·근린상가·소공원·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 용도. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(가요주점)입니다. 공동 위생·급배수시설·소화전설비가 돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 광대로, 남동측으로 중로 이상의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·도청이전신도시 개발예정지구이며 공시지가는 2,101,000원/㎡입니다.
- 물적 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 미상 점유자 확인. 송준·황준희의 전입일과 보증금 관계를 원본 자료로 다시 확인해야 합니다. 확인 전에는 ‘완전 무인수’로 단정하지 않는 편이 안전합니다.
- 후순위 점유자 구분. 송준 주식회사 대표자 황준희와 윤형식은 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력 없음으로 조사돼 있습니다.
- 황준희 관계 확인. 황준희는 등기부상 소유자·채무자와 동일해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있습니다.
- 가격 판단 분리. 최저가 101,185,000원은 감정가 대비 34.3%지만, 실거래 시세와의 직접 비교 없이 저렴하다고 단정하지 마세요.
- 배당 부족. 현재 회차 채권총액 318,286,091원 대비 미배당이 219,317,681원으로 크고, 소유자 잔여도 0원입니다.
- 용도·명도 확인. 감정 이용상태는 근린생활시설(가요주점)인데 점유 자료에는 주거 기재도 있어 실제 이용·점유 상태 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차관계를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “34.3% 할인보다 미상 점유자 확인이 먼저”
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2021.01.18 예천군새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 근저당·경매개시결정·가압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 임차·점유 분석에서는 결론을 한 단계 보수적으로 잡아야 합니다. 전입일이 확인된 송준 주식회사 대표자 황준희와 윤형식은 후순위라 대항력이 없지만, 송준과 황준희는 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 특히 소유자와 동일한 황준희의 점유관계도 확인 대상입니다.
감정가 295,000,000원에서 3회 유찰돼 101,185,000원까지 내려온 가격은 눈에 띄지만, 실거래 비교 없이 ‘싸다’는 결론을 내릴 수는 없습니다. 등기상 인수는 0원, 점유 리스크는 확인 필요, 가격 평가는 보수적으로. 이 세 가지가 이번 입찰의 핵심입니다.
