206,500,000원
대구지방법원 2025타경5348. 경북도서관 북측 인근의 제이엠팰렉스 3층 306호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(가요주점)입니다. 감정가 295,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저가는 206,500,000원입니다. 소유자 황준희는 2021.01.18. 거래가 230,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 예천군새마을금고 앞으로 채권최고액 180,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.
등기 흐름에서 중요한 점은 2018년에 설정된 남안동농업협동조합 근저당권과 서안동농업협동조합 근저당권이 각각 2018.04.05.과 2021.01.18.에 말소되었다는 사실입니다. 따라서 현존 권리만 놓고 보면 2021.01.18. 예천군새마을금고 근저당권을 기준점으로 보는 것이 자연스럽습니다. 이후 설정된 나성희 근저당권, 경매개시결정, 경북신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경5348 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 예천군 호명읍 산합리 1406 제이엠팰렉스 3층 306호 도로명: 경상북도 예천군 호명읍 새움3로 14 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(가요주점) · 지하1층/지상7층 중 3층 306호 |
| 소유자 | 황준희 (2021.01.18. 거래가 230,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 206,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 예천군새마을금고 / 152,226,830원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 지구단위계획구역 · 도청이전신도시 개발예정지구 |
① 권리 흐름 — 말소된 과거 근저당과 현존 권리를 분리해야 한다
현존 등기 흐름을 기준으로 보면 2021.01.18. 예천군새마을금고 근저당권 이후 2021.02.23. 나성희 근저당권이 설정됐고, 2025.06.19. 예천군새마을금고의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 예천군 압류는 2025.02.17. 이미 해제·말소됐으며, 2025.07.23. 경북신용보증재단 가압류 38,286,091원은 경매개시 이후 권리입니다. 예천군새마을금고 근저당권은 2026.02.03. 주식회사새마을금고자산관리회사에 이전됐습니다.
② 점유·임차 분석 — 인수 0원과 명도 위험은 별개다
| 점유·임차 기재 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송준 주식회사 대표자 황준희 | 306호(120.23㎡) | 2021.06.15 / 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤형식 | 306호(111.99㎡) | 2024.09.09 / 미상 배당요구 2025.07.24 | 15,000,000원 / 1,000,000원 | 대항력 없음 | 배당요구 있음 확정일자 미상 | 없음 |
| 송준 | 주거 사용 기재 | 미상 / 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 황준희 | 주거 사용 기재 · 소유자 동일 | 미상 / 미상 | 0원 / 미상 | 관계인·판정 미상 | 해당 없음 | 없음 |
윤형식은 전입일이 2024.09.09.로 현존 선순위 근저당권보다 늦어 대항력이 없고, 보증금 15,000,000원과 월세 1,000,000원이 기재돼 있습니다. 배당요구는 2025.07.24. 접수했지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 단정할 수 없습니다.
반면 송준은 전입일·보증금·확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 황준희는 등기부상 소유자와 동일한 이름으로 보증금 0원이 기재돼 있어 일반 임차인이라기보다 관계인 또는 소유자 점유 가능성을 함께 검토해야 합니다. 소유자 황준희가 대표자로 표시된 법인 점유 기록도 있어 실제 사용 주체와 명도 상대방을 현장에서 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 206,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,691,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 남안동농업협동조합 | 247,000,000원 | 202,809,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 서안동농업협동조합 | 340,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 예천군새마을금고 | 180,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 6번 근저당권 · 나성희 | 100,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 10번 가압류 · 경북신용보증재단 | 38,286,091원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 시뮬레이션은 총 채권액 905,286,091원 중 202,809,000원을 채권자에게 배당하고, 702,477,091원이 미배당되는 것으로 계산합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 말소된 근저당권이 배당대상으로 포함된 상태이므로 실제 배당표로 확정해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 206,500,000원 | 202,809,000원 | 702,477,091원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 144,550,000원 | 141,726,300원 | 763,559,791원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 101,185,000원 | 98,968,410원 | 806,317,681원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경북도서관 북측 인근의 제이엠팰렉스 3층 단위상가입니다. 주위는 아파트, 근린상가, 소공원, 학교 등이 형성된 성숙 중인 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설인 가요주점으로 이용 중입니다. 공동 위생·급배수시설과 소화전설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측 광대로, 남동측 중로 이상의 포장도로에 접합니다. 토지는 세로장방형 평지이며 근린생활시설 건부지로 이용됩니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·도청이전신도시 개발예정지구에 포함되고, 대로3류와 중로2류에 접합니다. 공시지가는 2,101,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 동일 상가 실거래 비교자료가 없어 가격과 환금성의 객관적 비교는 보류해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2018년 남안동농업협동조합·서안동농업협동조합 근저당권의 말소 여부를 최신 등기부 원본에서 확인하고, 2021.01.18. 예천군새마을금고 근저당권과의 순위를 대조하세요.
- 배당표 재작성. 말소된 근저당권이 포함된 905,286,091원 채권 합계와 702,477,091원 미배당액을 실제 권리관계에 맞춰 다시 계산해야 합니다.
- 송준 점유 확인. 전입일·보증금·확정일자가 없는 송준의 점유 시점과 계약서를 확인해 대항력 가능성을 확정하세요.
- 소유자·법인 관계 확인. 소유자 황준희, 송준 주식회사 대표자 황준희, 주거 사용 기재의 관계를 확인해 실제 명도 상대방을 특정하세요.
- 윤형식 배당요구 확인. 보증금 15,000,000원, 월세 1,000,000원, 배당요구일 2025.07.24.의 원본 문건과 확정일자 유무를 확인하세요.
- 현장 면적 확인. 점유 부분이 120.23㎡와 111.99㎡로 다르게 기재돼 있으므로 실제 사용 구획과 점유 범위를 현장에서 확인하세요.
- 영업시설·원상복구. 가요주점 시설, 집기, 방음·소방 상태와 원상복구 필요 여부를 확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비, 공용부분 부담, 당해세와 최우선변제 가능액을 별도로 확인하세요.
- 가격 검증. 동일 건물 또는 인근 근린시설의 최근 매매·임대 사례와 공실 상태를 확인한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 볼 것은 자료의 일치 여부다
이 물건은 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권이 없고, 제공된 모든 회차 시나리오에서도 매수인 인수액이 0원입니다. 그 점만 보면 권리는 소멸형에 가깝습니다. 그러나 송준의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 판단이 남아 있고, 소유자 황준희와 법인 대표자 황준희가 겹치는 점유 기록도 정리해야 합니다.
더 큰 문제는 배당 시뮬레이션이 이미 말소된 2018년 남안동농업협동조합 근저당권을 최선순위로 반영하고 있다는 점입니다. 이 불일치를 해소하지 않은 채 702,477,091원의 미배당액이나 신청채권자 배당 결과를 확정적으로 받아들여서는 안 됩니다. 감정가 대비 70%라는 숫자도 동일 상가 실거래 비교 없이 가격 메리트로 연결할 수 없습니다. 인수는 0원으로 기재됐지만, 점유와 등기·배당 자료의 재대조가 완료된 뒤에야 입찰 판단이 가능한 물건입니다.