의정부지방법원 2025타경2081. 포천시 어룡동 M-CITY 제2동 3층 301호로, 2022년 준공된 16세대 규모의 다세대주택입니다. 소유자 석란이 2022년 3월 18일 소유권을 이전받은 날 수협은행 앞으로 채권최고액 242,650,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 농협은행 가압류, 국세 압류, 수협은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

배당 시나리오도 매수인이 떠안을 등기상 권리를 0원으로 계산합니다. 현재 최저매각가 133,280,000원 전액은 집행비용과 수협은행 배당에 소진되고, 수협은행과 후순위 농협은행에는 합계 120,209,845원의 미배당이 발생합니다. 이 미배당 채권은 원칙적으로 매수인이 인수하는 금액이 아니라 채무자 측에 남는 채권입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸

2022년 2월 설정된 신영부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 2022년 3월 18일 이미 말소됐고, 같은 날 석란 명의로 소유권이 이전됐습니다. 이어 설정된 수협은행 근저당권이 말소기준입니다. 2022년 포천세무서장과 남양주세무서장의 압류는 2023년 2월 이미 말소됐습니다.

말소기준 이후의 농협은행 가압류 8,173,925원, 포천세무서장 압류 및 수협은행의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 국세 압류가 존재하므로 실제 배당 순서는 체납세액과 법정기일 확인에 따라 달라질 수 있습니다.

② 가격 판단 — 감정가 49%만으로는 부족하다

현재 최저매각가는 감정가 272,000,000원의 49%인 133,280,000원입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 이 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 동일 조건 실거래가가 확인되지 않아 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다. 감정가 대비 할인율은 유찰 과정만 보여줄 뿐, 현재 시장에서 실제로 환금 가능한 가격을 보장하지 않습니다.

유찰이 이어지면 매수인의 등기상 인수액은 계속 0원이지만, 채권자의 미배당은 120,209,845원에서 187,092,256원까지 증가합니다. 이는 낙찰가가 내려갈수록 권리 인수가 늘어나는 구조가 아니라, 채권자가 회수하지 못하는 금액이 커지는 구조입니다.

③ 예상배당표 (매각가 133,280,000원 가정)

채권 합계 250,823,925원 중 130,614,080원이 배당되고, 120,209,845원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다. 실제 배당은 국세 체납액과 법정기일, 점유자의 임차보증금 및 최우선변제 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 내 3층 301호이며, 다세대주택으로 이용 중입니다. 외벽은 치장타일, 내벽은 벽지도배와 일부 타일, 창호는 새시창호입니다.
• 주위환경. 포천시 신읍동 소재 의정부지방법원 포천시법원 남서측 원거리에 위치하고, 주변에는 다세대주택과 농경지가 분포합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 남동측 인근 호국로 등으로 노선버스가 통과합니다. 서측으로 폭 약 6미터의 진입도로와 접합니다.
• 설비. 위생·급배수·소화·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 대지 1,321㎡의 평지·부정형 토지로 다세대주택 부지로 이용 중이며, 공시지가는 277,700원/㎡입니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·성장관리권역·배출시설설치제한지역· 가축사육제한구역·비행안전제5구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 환금성. 2022년 준공된 16세대 규모의 M-CITY로, 대단지와 비교하면 내부 거래 표본과 매수층이 제한될 수 있습니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유자 확인. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대확인서를 대조하고 현장에서 실제 점유자와 점유 원인을 확인해야 합니다.
• 임차보증금 확인. 점유자가 확인되면 전입일, 인도일, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부를 확인한 뒤 말소기준일 2022.03.18.과 비교해야 합니다.
• 시세 재조사. 감정가 대비 49%라는 할인율이 아니라 인근 다세대의 최근 실제 거래, 동일 건물 매물, 전세·월세 수준과 비교해 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 소규모 환금성. 16세대 다세대인 만큼 매도 기간과 대출 가능액, 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
• 국세 압류. 포천세무서장 압류의 체납액과 법정기일을 확인해 배당표 변동 가능성을 재검토해야 합니다.
• 관리비·명도비용. 공용부분 관리비 체납과 점유자 이사협의 비용을 확인해 총취득비용에 반영해야 합니다.
• 토지 규제. 토지거래계약 허가구역과 비행안전구역 등 규제가 실제 취득·이용에 미치는 영향을 관계 기관에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 원본을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기는 단순하지만, 가격과 점유는 미확정”

이 물건은 등기상으로는 비교적 이해하기 쉽습니다. 2022년 3월 18일 수협은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 결론을 권리만으로 내릴 수는 없습니다. 임대관계가 미상이고, 최근 실거래 비교 근거 없이 감정가 대비 49%라는 숫자만 제시돼 있습니다. 16세대 소규모 다세대, 단지 평균 2회 유찰이라는 조건까지 겹쳐 가격 메리트와 환금성은 확인 전 단계입니다. 이 사건의 핵심은 “얼마나 할인됐는가”가 아니라, 점유 위험을 해소한 뒤 실제 시장가격 이하에서 받을 수 있는가입니다. 등기 권리는 합격, 점유와 가격은 보류가 적절한 결론입니다.