대구지방법원 2025타경5352. 예천군 호명읍 산합리 ‘골드온천타워’ 5층 505호로, 감정평가상 제1종근린생활시설(의원)이며 현재 공실입니다. 소유자 최미숙은 2017년 12월 7일 매매를 원인으로 거래가액 535,000,000원에 취득했고, 2018년 1월 11일 안동농업협동조합 앞으로 채권최고액 420,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 이후 2023년 예천군 압류와 2025년 안동농업협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌지만, 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 2022년에도 안동농업협동조합이 임의경매를 개시했으나 2023년 4월 취하되어 해당 경매개시결정 등기는 이미 말소됐습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경5352 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 예천군 호명읍 산합리 1404 골드온천타워 5층 505호 |
| 도로명주소 | 경상북도 예천군 호명읍 새움3로 6 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 제1종근린생활시설(의원) · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 10층 중 5층 · 사용승인일 2017.12.26 |
| 소유자 | 최미숙 · 2017.12.07 매매 · 거래가액 535,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 533,000,000원 / 182,819,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 416,761,971원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2018.01.11 안동농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 420,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 2023년 예천군 압류와 2025년 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 설정·등기되어 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 각각 해당사항 없음으로 확인됩니다.
② 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가 533,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 182,819,000원, 감정가의 34.3%입니다. 인수액이 없으므로 현재 회차 기준 매수인의 실질취득금액 역시 182,819,000원입니다.
다만 감정가 대비 할인 폭은 시세 대비 할인율과 같은 뜻이 아닙니다. 이 물건은 아파트가 아니라 근린시설이고 감정평가상 의원 용도, 현황 공실입니다. 이미 3회 유찰됐다는 사실 자체가 현재 가격대에서 시장의 매수 수요가 충분하지 않았음을 보여줍니다. 따라서 34.3%라는 숫자만 보고 저가 매수라고 평가하기보다는 상가·의원 수요, 공실 기간, 임대 가능성, 동일 건물·인근 근린시설의 실제 거래·임대 수준을 별도로 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 182,819,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,359,466원 |
| 1. 근저당 · 안동농업협동조합 | 420,000,000원 | 179,459,534원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당 채권최고액 420,000,000원 중 179,459,534원이 배당되고, 미배당은 240,540,466원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 3,359,466원으로 추정됐고 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경북일고등학교 남동측 인근의 골드온천타워로, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등이 형성되어 있으며 주위 환경은 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
- 현황. 제1종근린생활시설(의원)로 이용되는 호실이며 현재 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 10층 중 5층 505호이며, 사용승인일은 2017.12.26입니다. 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남측 약 50미터 내외, 북서측 약 30미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 남동측으로 약 15미터 내외 보행자 전용도로와 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 도청이전신도시 개발예정지구와 온천공보호구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 2,079,000원/㎡이고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 아파트가 아니라 공실 근린시설이고 3회 유찰된 물건입니다. 권리 안정성과 별개로 재매각·임대 시 수요 확인이 핵심입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가 요항표상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공실 원인 확인. 현황 공실이 단기 공실인지, 의원·근린시설 임차수요 부족 때문인지 주변 상권과 함께 확인해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 최저가 182,819,000원이 감정가의 34.3%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 동일 건물·인근 근린시설의 매매·임대 수준과 비교해야 합니다.
- 회차 시나리오. 현재 182,819,000원, 추가 유찰 시 127,973,299원과 89,581,309원 시나리오를 함께 놓고 자금계획을 세워야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당 미배당 240,540,466원은 채권자 측 미회수분이며, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 다시 대조해 변동사항을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 승부는 공실 근린시설의 가격”
이 물건의 권리 구조는 복잡하지 않습니다. 2018년 안동농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 현재 경매개시결정은 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다. 문제는 권리가 아니라 가격과 환금성입니다. 의원 용도의 근린시설이 현재 공실이고 이미 3회 유찰돼 최저가가 182,819,000원까지 내려왔습니다. 이는 감정가의 34.3%라는 큰 할인처럼 보이지만, 실거래나 임대수익 검증 없이 그 숫자만으로 ‘싸다’고 결론 내릴 수는 없습니다. 권리는 통과, 가격은 검증. 이 물건은 공실 원인과 실제 상가 수요를 확인한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 유형입니다.
