대구지방법원 2025타경5352. 경상북도 예천군 호명읍 산합리 1404 ‘골드온천타워’ 5층 505호입니다. 감정평가서상 이용상태는 제1종근린생활시설(의원)이며 현재는 공실입니다. 소유자 최미숙이 2017.12.07. 매매를 원인으로 2018.01.11. 소유권을 이전받았고, 같은 날 안동농업협동조합이 채권최고액 420,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 예천군 압류와 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리 자체보다 더 크게 봐야 할 것은 유찰 이력과 물건의 용도입니다. 감정가 533,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 127,973,000원입니다. 가격이 크게 낮아졌지만 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다. 특히 현황 공실인 의원 용도의 근린시설은 아파트처럼 표준화된 주거상품이 아니므로, 실제 임대수요와 재매각 가능성을 따로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경5352 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 예천군 호명읍 산합리 1404 골드온천타워 5층 505호 |
| 도로명주소 | 경상북도 예천군 호명읍 새움3로 6 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 제1종근린생활시설(의원) · 현황 공실 · 철근콘크리트구조 슬라브지붕 10층 중 5층 |
| 소유자 | 최미숙 · 2017.12.07. 매매 · 거래가액 535,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 533,000,000원 / 127,973,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 안동농업협동조합 / 416,761,971원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 확인됩니다. 2018.01.11. 안동농업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 그 뒤 등기된 예천군 압류와 2025.06.19. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 24.01%, 그러나 시세 검증은 별개
현재 최저매각가는 127,973,000원으로 감정가 533,000,000원의 24.01% 수준입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 낙폭만 보고 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 부족합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 127,973,000원 | 125,381,378원 | 294,618,622원 |
| 5회 유찰 시 | 89,581,100원 | 87,568,640원 | 332,431,360원 |
| 6회 유찰 시 | 62,706,769원 | 61,178,047원 | 358,821,953원 |
③ 예상배당표 (매각가 127,973,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,591,622원 |
| 1. 근저당 · 안동농업협동조합 | 420,000,000원 | 125,381,378원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 안동농업협동조합 근저당 채권최고액 420,000,000원 중 125,381,378원이 배당되고 294,618,622원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경북일고등학교 남동측 인근의 골드온천타워 5층 505호로, 부근은 아파트단지와 근린생활시설 등이 형성되어 있으며 주위환경은 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
- 현황. 제1종근린생활시설(의원)이며 현황 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 10층 중 5층, 사용승인일자는 2017.12.26.입니다. 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남측 약 50미터 내외, 북서측 약 30미터 내외 아스팔트 포장도로와 접하고 남동측 약 15미터 내외 보행자 전용도로와 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 도청이전신도시 개발예정지구·온천공보호구역 등에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 토지. 토지면적 1,899.1㎡, 지목 대, 상업용, 평지·사다리형이며 공시지가는 2,079,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세를 별도로 확인. 실거래 비교자료가 없어 최저가 127,973,000원이 실제 시장가치 대비 어느 수준인지 추가 검증이 필요합니다.
- 공실 원인 확인. 현황이 의원 공실이므로 단순 공실인지, 상권·임대료·업종수요 문제인지 현장 확인이 중요합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사 및 현장점유 상태를 매각 전 다시 대조해야 합니다.
- 반복 유찰 해석. 감정가 533,000,000원에서 4회 유찰됐다는 사실 자체가 시장수요 점검 신호입니다. 저가 낙찰 가능성과 환금성 위험을 함께 보아야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 5회 유찰 시 89,581,100원, 6회 유찰 시 62,706,769원으로 내려가지만 가격 하락이 곧 임대수요 개선을 뜻하지는 않습니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당 미배당액 294,618,622원은 매수인에게 승계되는 금액이 아닙니다. 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “권리는 단순, 승부처는 공실과 환금성”
이 물건은 권리만 놓고 보면 복잡하지 않습니다. 2018.01.11. 안동농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 예천군 압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 임차인 신고도 없고 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없어 매수인 인수 0원입니다.
그러나 투자판단은 권리만으로 끝나지 않습니다. 현재 물건은 제1종근린생활시설(의원)·현황 공실이고 이미 4회 유찰됐습니다. 감정가 533,000,000원 대비 최저가 127,973,000원이 크게 낮아졌더라도 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없습니다. 권리는 통과, 가격은 현장 임대수요와 환금성을 확인한 뒤 판단. 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 공실을 채울 수 있는지와 다시 팔 수 있는지입니다.
