대구지방법원 2025타경5352. 경북 예천군 호명읍 골드온천타워 5층 505호로, 감정평가상 제1종근린생활시설(의원)이며 현황은 공실입니다. 소유자 최미숙 씨가 2017년 12월 7일 매매를 원인으로 535,000,000원에 취득했고, 2018년 1월 11일 소유권이전과 동시에 안동농업협동조합의 채권최고액 420,000,000원 근저당권이 설정됐습니다.
이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2022년 한 차례 임의경매가 개시됐다가 2023년 취하로 말소됐고, 예천군 압류와 2025년 현재 경매개시결정이 뒤따랐습니다. 후순위 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서에 별도 인수권리나 법정지상권도 기재돼 있지 않습니다. 권리 구조는 비교적 단순하지만, 권리가 단순하다는 사실과 가격이 저렴하다는 판단은 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경5352 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 예천군 호명읍 산합리 1404 골드온천타워 5층 505호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제1종근린생활시설(의원) · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 10층 중 5층 · 사용승인 2017.12.26 |
| 소유자 | 최미숙 (2017.12.07. 매매, 거래가액 535,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 533,000,000원 / 373,100,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안동농업협동조합 / 416,761,971원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 명시된 인수권리는 없다
말소기준은 2018년 1월 11일 안동농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤에 설정된 예천군 압류와 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 매수인이 인수할 권리와 법정지상권 모두 해당 없음으로 명시돼 있어, 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 30% 하락은 ‘감정가 대비’일 뿐
현재 최저매각가는 373,100,000원으로 감정가 533,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰로 감정가보다 159,900,000원 낮아졌지만, 이는 어디까지나 감정가 대비 하락폭입니다. 동일 용도·입지의 최근 거래가격과 임대수익을 대조할 기준이 확인되지 않으므로, 70%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 결론내릴 수 없습니다.
등기상 2017년 매매 거래가액은 535,000,000원으로 현재 감정가 533,000,000원과 유사하지만, 과거 취득가액은 현재 공실 근린시설의 시세나 수익가치를 직접 증명하지 않습니다. 특히 의원 용도의 근린시설은 주거용 부동산과 달리 임차수요, 업종 적합성, 관리비, 공실 기간 및 재임대 조건이 실제 환금성을 크게 좌우합니다.
③ 예상배당표 (매각가 373,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,023,400원 |
| 1. 근저당 · 안동농업협동조합 | 420,000,000원 | 367,076,600원 |
| 근저당 미배당 | - | 52,923,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당은 채권최고액 420,000,000원을 기준으로 계산됐습니다. 현재 회차에서는 근저당권에 367,076,600원이 배당되고 52,923,400원이 미배당으로 남습니다. 신청채권자의 청구액 416,761,971원도 전액 충족되지 않는 구조입니다. 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있으나, 근저당 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도와 현황. 제1종근린생활시설인 의원 용도로 평가됐고 현재 공실입니다. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 입지. 경북일고등학교 남동측 인근으로, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등이 형성돼 있으며 주위 환경은 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
- 도로. 남측 약 50미터, 북서측 약 30미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 남동측으로 약 15미터의 보행자전용도로와 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·도청이전신도시 개발예정지구·온천공보호구역에 포함되며, 토지 공시지가는 ㎡당 2,079,000원입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지설비 등이 구비돼 있습니다.
- 환금성. 공실 근린시설은 주거용과 달리 업종 제한, 재임대 기간과 수익률 검증이 필요합니다. 현재 가격이 시장가보다 낮은지는 별도 거래·임대 사례 없이는 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 내부 사용 여부, 열쇠 관리 주체, 잔존 집기와 실제 점유자를 확인하세요.
- 사업자등록·임대차 확인. 신고된 임차인이 없더라도 사업자등록과 임대차계약, 보증금 및 확정일자 존재 여부를 매각기일 전 원본으로 재점검하세요.
- 시세·임대료 대조. 감정가의 70%라는 할인율 대신 동일 건물·인근 근린시설의 최근 매매가와 보증금·월세, 공실 기간을 기준으로 응찰가 상한을 산정하세요.
- 관리비와 공실비용. 미납 관리비, 냉난방·소방·승강기 관련 비용과 낙찰 후 재임대까지 발생할 보유비용을 확인하세요.
- 의원 용도 적합성. 내부 구조와 설비 상태가 의원 또는 다른 업종에 적합한지, 용도변경이나 추가 공사가 필요한지 확인하세요.
- 예천군 압류 관련 배당. 압류등기는 매각으로 소멸하지만 당해세 등 실제 조세채권의 배당순위와 금액은 배당표 원본에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 입찰 직전 변동사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격과 공실은 검증 필요
이 물건은 2018년 안동농업협동조합 근저당이 말소기준이 되고, 후순위 예천군 압류와 현재 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 권리분석 자체는 비교적 명료합니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 공실 근린시설의 가격과 환금성입니다. 최저가 373,100,000원이 감정가의 70%까지 내려왔어도, 이를 현재 시장가와 비교할 거래 기준이 확인되지 않습니다. 의원 용도의 재임대 가능성, 예상 임대료, 관리비와 공실 기간을 검증하지 않고 할인율만 보고 입찰하면 실질 수익성이 낮아질 수 있습니다. 결론은 권리는 합격, 가격 판단은 보수적으로 보류입니다.