대구지방법원 2025타경5354. 경북 예천군 호명읍 산합리 골드온천타워 6층 602-1호로, 감정평가상 제1종 근린생활시설로 이용 중인 구분상가입니다. 현 소유자 강성구는 2020년 2월 7일 소유권을 취득했고, 같은 날 안동농업협동조합 앞으로 채권최고액 600,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 뒤이어 설정된 박상복의 근저당권과 경매개시결정, 예천군 압류는 매각으로 소멸합니다.
권리 구조는 비교적 분명합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항이 없고, 현재 회차 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 점유자가 없다는 사실은 같지 않으므로, 입찰 전 현장 점유와 영업·임대 상태를 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경5354 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 예천군 호명읍 산합리 1404 골드온천타워 제6층 제602-1호 도로명: 경상북도 예천군 호명읍 새움3로 6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 10층 중 6층 · 제1종 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 · 외벽 화강석 등 · 강화유리 및 샷시창호 |
| 소유자 | 강성구 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 150,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안동농업협동조합 / 534,779,694원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2020년 2월 7일 설정된 안동농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 박상복 근저당권, 임의경매개시결정, 예천군 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 선순위 근저당은 제603호와 공동담보로 설정됐고, 구분건물 분할에 따라 제603-1호·제603-2호가 공동담보에 추가됐습니다. 박상복 근저당 역시 제602-2호·제603-1호·제603-2호와 공동담보입니다.
② 가격 판단 — 1회 유찰보다 상가의 실제 수익성이 먼저
현재 최저매각가는 150,500,000원으로 감정가 215,000,000원의 70%입니다. 인수액이 없으므로 현재 회차에서의 실질취득 기준금액도 약 150,500,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 근거 없이 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다고 단정할 수는 없습니다.
특히 본건은 아파트가 아니라 일반상업지역의 6층 근린시설입니다. 가격 판단에는 해당 층의 실제 영업 가능성, 공실 상태, 임대료, 관리비, 동일 건물 내 점포 운영 상태가 직접 영향을 줍니다. 감정가 70%라는 숫자는 입찰 출발점일 뿐, 투자 적정가격을 증명하는 시세 자료는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 150,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,907,000원 |
| 1. 근저당 · 안동농업협동조합 | 600,000,000원 | 147,593,000원 |
| 2. 근저당 · 박상복 | 48,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권 미배당 합계 | 648,000,000원 | 500,407,000원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 선순위 안동농업협동조합에 배당되고, 후순위 박상복 근저당과 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 채권 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경북도서관 북측 인근 골드온천타워에 위치하며, 주변은 아파트단지와 상가 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 50미터, 서측으로 폭 약 25미터의 아스팔트 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·도청이전신도시 개발예정지구·온천공보호구역에 포함되며, 대로3류와 접합니다.
- 토지. 사다리형 평지의 상업용 토지이며 공시지가는 2,079,000원/㎡입니다.
- 건물. 공동 위생설비, 화재탐지·경보설비, 소화전설비와 승강기설비가 구비돼 있고 공부와 현황의 차이는 없습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 602-1호의 실제 점유자, 영업 여부와 출입 가능 상태를 확인하세요.
- 임대수익 확인. 현재 임대료·보증금·공실기간과 동일 건물 6층 점포의 임대 조건을 확인한 뒤 입찰가를 산정하세요.
- 공동담보 확인. 안동농업협동조합과 박상복의 근저당이 인접 구분상가들과 공동담보로 설정돼 있으므로 공동담보 목록과 배당관계를 원본으로 대조하세요.
- 관리비 체납. 상가 공용부분 관리비와 장기 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 예천군 압류·당해세. 압류등기는 매각으로 소멸하더라도 조세채권의 실제 배당순위와 금액은 별도로 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 70%라는 할인율만 사용하지 말고 동일 건물 거래, 임대료와 공실을 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 진행 결과를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리, 가격은 검증”
이 물건의 등기상 결론은 명확합니다. 2020년 안동농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 후순위 근저당·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 명시된 인수권리와 법정지상권도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 현재 최저가 150,500,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 가격까지 안전한 것은 아닙니다. 본건은 6층 제1종 근린생활시설이고 임대관계가 미상입니다. 실제 점유·공실·임대료·관리비와 동일 건물 상가 거래를 확인하기 전에는 가격 가점을 줄 근거가 부족합니다. 결론은 권리관계는 비교적 단순하지만, 수익성과 환금성 검증 전 입찰은 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.