대구지방법원 2025타경5354. 경상북도 예천군 호명읍 산합리 ‘골드온천타워’ 6층 602-2호로, 감정평가서상 제1종 근린생활시설로 이용 중인 집합상가입니다. 소유자는 강성구이며, 2020.02.07 소유권이전 등기가 접수됐습니다. 등기 거래가액은 438,700,000원으로 기재돼 있으나, 제602호에서 구분으로 전사된 등기이므로 이 금액을 602-2호 단독의 현재 시세로 직접 비교해서는 안 됩니다.
권리 구조는 선명합니다. 안동농업협동조합의 채권최고액 600,000,000원 근저당권이 말소기준권리이고, 2022.05.02 설정된 박상복의 채권최고액 48,000,000원 근저당권은 후순위입니다. 이후 임의경매개시결정과 예천군 압류까지 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 예상배당에서 채권 미배당액이 496,956,000원에 이르지만, 이 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경5354 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 예천군 호명읍 산합리 1404 골드온천타워 6층 602-2호 |
| 도로명주소 | 경상북도 예천군 호명읍 새움3로 6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 제1종 근린생활시설 · 철근콘크리트구조 슬라브지붕 10층 중 6층 |
| 소유자 | 강성구 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 154,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안동농업협동조합 / 534,779,694원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 등기 발급일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸
말소기준은 2020.02.07 접수된 안동농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 600,000,000원이고, 제603호·제602-1호·제603-1호·제603-2호와 공동담보로 기재돼 있습니다. 이 근저당권보다 늦게 설정된 박상복 근저당권, 임의경매개시결정과 예천군 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 154,000,000원으로 감정가 220,000,000원의 70%입니다. 그러나 동일 건물이나 인근 제1종 근린생활시설의 최근 12개월 평균, 최신 거래와 가격 추세를 비교할 자료가 없어 시세보다 싸다거나 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다.
등기상 거래가액 438,700,000원은 제602호에서 구분으로 전사된 금액입니다. 본건 602-2호만의 개별 면적·이용상태를 반영한 단독 거래가로 확인되지 않으므로, 감정가나 최저가와 단순 비교해 가격 가점을 줄 수 없습니다. 상가 경매에서는 낙찰가 자체보다 실제 임대수익, 공실 여부, 관리비와 동일 건물 내 거래사례 확인이 먼저입니다.
③ 예상배당표 (매각가 154,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,956,000원 |
| 1. 근저당권 · 안동농업협동조합 | 600,000,000원 | 151,044,000원 |
| 2. 근저당권 · 박상복 | 48,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 648,000,000원 중 예상배당은 151,044,000원이고, 미배당액은 496,956,000원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 미배당 채권과 별개로 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 154,000,000원 | 151,044,000원 | 496,956,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 107,800,000원 | 105,490,800원 | 542,509,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 75,460,000원 | 73,701,720원 | 574,298,280원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경북도서관 북측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지와 상가 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 제1종 근린생활시설로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 슬라브지붕 10층 건물의 6층에 위치합니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 50미터, 서측으로 폭 약 25미터의 아스팔트 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 사다리형 평지로 현황 근린생활시설 부지이며, 토지면적은 1,899.1㎡, 공시지가는 2,079,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·도청이전신도시 개발예정지구·온천공보호구역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 설비. 공동 위생설비, 화재탐지·경보설비, 소화전설비와 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 방문을 통해 영업 여부, 점유자와 사용 주체를 확인해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 신고 임차인은 없고 명시 인수권리도 없지만 사업자등록·확정일자·보증금과 배당요구 여부를 원본으로 재확인하세요.
- 공동담보 확인. 안동농업협동조합 근저당권은 여러 구분상가와 공동담보로 연결돼 있으므로 공동담보목록과 실제 채권 잔액을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 동일 건물 6층 구분상가와 인근 제1종 근린생활시설의 최근 매매·임대 사례를 조사해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 수익성 검토. 예상 임대료, 공실 기간, 관리비, 부가세와 취득 후 운영비를 반영해 실질 수익률을 계산하세요.
- 압류·조세 확인. 예천군 압류는 등기상 소멸 대상이지만 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았으므로 세금 관련 원본을 확인하세요.
- 시설 상태 확인. 내벽과 바닥은 콘크리트 등 마감으로 기재돼 있으므로 실제 내부 마감과 추가 공사비를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 공동담보목록을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원과 좋은 가격은 별개다”
이 물건은 등기상 권리관계만 보면 비교적 단순합니다. 안동농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당권과 압류는 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 제1종 근린생활시설이라는 용도, 공동담보 근저당권, 임대관계 미상과 실거래 비교 부재를 함께 보면 권리만으로 입찰 결정을 내릴 수 있는 물건은 아닙니다.
최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만, 최근 거래와 임대수익이 확인되지 않은 상태에서는 이 금액이 시장가격보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 결론은 등기상 인수는 0원, 가격과 점유는 보류입니다. 현장 점유·임차관계와 동일 건물 거래·임대 사례를 확인한 뒤, 수익성에 맞는 응찰가를 정하는 접근이 필요합니다.