말소된 선순위 흔적을 걷어내면 인수 0원 — 구미송정미소지움 506호 (대구 2025타경11273)

🏷️ 감정가 70% 📊 최근 시세의 74.3% 🧾 매수인 인수 0원 🏠 실제 임차인 1명

한 줄 평 현재 최저가는 115,500,000원으로 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 155,500,000원의 74.3%입니다. 등기부에 등장하는 말소기준 이전 가압류와 근저당은 모두 후속 말소등기가 확인돼 현존하지 않고, 말소기준인 2020.12.18. 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 최재관의 전입일도 말소기준보다 늦어 대항력 없음·매수인 인수 0원입니다. 다만 최근 거래 추세가 -0.4%로 소폭 하락 중이므로, 낮은 최저가만 보고 응찰가를 과도하게 높여서는 안 됩니다.

감정가 / 최저가

165,000,000원
115,500,000원

1회 유찰 · 감정가 70%

최근 12개월 시세

155,500,000원

동일 면적 5건 · 최신 154,000,000원

실질취득 ÷ 최근 시세

74.3%

실질취득 115,500,000원

매수인 인수

0원

대항력 임차인·인수 권리 없음

대구지방법원 2025타경11273. 구미시 송정동 ‘구미송정미소지움’ 102동 506호, 전용 59.9573㎡ 아파트입니다. 현 소유자 허수용은 2021.01.08. 거래가 140,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 경매의 말소기준은 2020.12.18. 설정된 이곡새마을금고 근저당권 99,000,000원이며, 이 근저당권은 2025.06.19. 회사합병을 원인으로 성서새마을금고에 이전됐습니다.

등기부만 빠르게 훑으면 말소기준보다 앞선 대규모 가압류와 근저당 때문에 위험해 보일 수 있습니다. 그러나 갑구 2번 에스지신성건설 가압류는 2019.04.25., 갑구 5번 이승균 가압류는 2020.12.10., 을구 1번 엔에이치저축은행 근저당은 2020.12.18. 각각 말소됐습니다. 따라서 현재 남아 매수인에게 승계되는 선순위 권리는 없고, 매각물건명세서도 인수권리 해당 없음·법정지상권 해당 없음으로 정리돼 있습니다.

물건 개요

사건번호	대구지방법원 2025타경11273 (임의경매)
소재지	경상북도 구미시 송정동 527 구미송정미소지움 제102동 제5층 제506호
물건종류 / 전용	집합건물(아파트) · 전용 59.9573㎡ · 철근콘크리트구조 12층 건물 중 5층
소유자	허수용 (2021.01.08. 거래가 140,000,000원에 취득 · 단독소유)
감정가 / 최저가	165,000,000원 / 115,500,000원 (1회 유찰)
신청채권자 / 청구	성서새마을금고 / 81,008,050원
매각기일	2026.07.21
준공 / 규모	2018.10.26. · 총 140세대

① 권리 흐름 — 선순위처럼 보이는 권리는 이미 말소

✅ 실제 인수 판단 말소기준 이전에 설정된 갑구 2번 가압류, 갑구 5번 가압류, 을구 1번 근저당은 모두 별도의 말소등기가 확인됩니다. 현재 말소기준은 2020.12.18. 이곡새마을금고 근저당이며, 이 권리와 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

② 임차인 — 전입일이 말소기준보다 늦다

임차인	점유부분	전입일	보증금	확정일자 / 배당요구	판정
최재관	전부	2021.03.04	9,300원	확정일자 미상 · 배당요구 미상	대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음

실제 임차인은 1명입니다. 최재관의 전입일은 2021.03.04.로 말소기준일 2020.12.18.보다 늦습니다. 따라서 현황조사와 매각물건명세서 기재상 대항력은 없고, 보증금이 배당되지 않더라도 낙찰자가 임대차보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부는 미상이나, 이 미상 항목이 매수인 인수로 이어지지는 않습니다.

③ 시세 비교 — 하락 추세지만 현재 최저가는 최근 거래 아래

구미송정미소지움 동일 면적 59.96㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 155,875,000원, 최근 12개월 5건 평균은 155,500,000원, 최신 거래는 2025.12. 154,000,000원입니다.

거래월	전용	층	거래가
2025.12	59.96㎡	4	154,000,000원
2025.09	59.96㎡	2	148,500,000원
2025.08	59.96㎡	6	165,000,000원
2025.01	59.96㎡	4	153,000,000원
2025.01	59.96㎡	6	157,000,000원
2024.10	59.96㎡	3	155,000,000원
2024.06	59.96㎡	4	157,000,000원
2024.06	59.96㎡	6	165,000,000원
2024.06	59.96㎡	5	159,000,000원
2024.06	59.96㎡	3	155,000,000원
2024.06	59.96㎡	2	145,000,000원
2024.06	59.96㎡	4	157,000,000원
최근 12개월 평균	59.96㎡	5건	155,500,000원

현재 최저가이자 인수액을 포함한 실질취득가는 115,500,000원입니다. 최근 12개월 평균의 74.3%이며, 최신 거래 154,000,000원과 실거래 최저 145,000,000원보다도 낮습니다. 현재 회차에서는 가격 메리트를 인정할 수 있습니다.

⚠️ 하락장 보정은 반드시 필요 최근 12개월 거래 평균은 과거 거래군보다 -0.4% 낮습니다. 큰 폭은 아니지만 방향은 하락입니다. 따라서 전체 평균 155,875,000원만 보고 응찰가를 올리기보다 최근 평균 155,500,000원과 최신 거래 154,000,000원을 상한 판단의 우선 기준으로 삼아야 합니다. 단지 경매 통계도 평균 유찰 1.0회, 낙찰률 0.0%로 나타나 환금성을 낙관하기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 115,500,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	2,417,000원
2. 가압류 · 에스지신성건설주식회사	5,576,180,000원	113,083,000원
3. 근저당 · 엔에이치저축은행주식회사	156,000,000원	0원
4. 가압류 · 이승균	607,649,160원	0원
5. 근저당 · 이곡새마을금고	99,000,000원	0원
6. 가압류 · 계양농업협동조합	320,447,680원	0원
7. 가압류 · 현대카드 주식회사	9,785,815원	0원
8. 가압류 · 대구신용보증재단	30,930,000원	0원
9. 가압류 · 주식회사 우리카드	19,892,172원	0원
10. 가압류 · 주식회사 아이엠뱅크	22,848,657원	0원
11. 가압류 · 롯데카드 주식회사	20,759,058원	0원
12. 가압류 · 계양농업협동조합	9,507,201원	0원
13. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사	25,774,290원	0원
14. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드	61,877,029원	0원
소유자 교부	-	0원

배당 계산상 총 채권액은 6,960,651,062원, 채권자 배당액은 113,083,000원, 미배당액은 6,847,568,062원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.

⛔ 배당표와 등기 말소 여부를 분리해서 볼 것 위 계산에는 갑구 2번 가압류, 갑구 5번 가압류, 을구 1번 근저당이 배당 대상처럼 표시돼 있으나, 등기부에는 각각 2019.04.25., 2020.12.10., 2020.12.18. 말소된 것으로 기재돼 있습니다. 실제 배당순위는 말소등기와 법원의 최종 배당표를 기준으로 다시 확인해야 합니다. 다만 이 차이는 매수인 인수액을 늘리는 사유가 아니며, 현존 권리 기준 인수 판단은 0원입니다.

매각대금 배분 (현재 회차 115,500,000원)

집행비용 2,417,000원과 계산상 채권배당 113,083,000원으로 매각대금 전액이 소진됩니다.

감정가·실질취득 vs 실거래

인수액 0원으로 실질취득은 115,500,000원입니다. 최근 12개월 평균 155,500,000원의 74.3%입니다.

✅ 권리 관점 말소기준보다 앞선 가압류와 근저당은 이미 말소됐고, 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인의 전입일도 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 매수인 인수 0원으로 권리 구조는 안전한 편입니다.

⚠️ 가격 관점 현재 실질취득 115,500,000원은 최근 12개월 평균의 74.3%로 가격 여유가 있습니다. 다만 실거래 추세가 -0.4%이고 단지 낙찰률이 0.0%로 나타나므로, 저가 매수 이후의 매도 기간과 응찰가 상승 위험을 함께 고려해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 구미시 광평동 광평중학교 북측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로가 통과합니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 12층 건물 중 5층입니다. 승강기·도시가스 개별난방·화재경보·옥내소화전·급배수설비가 설치돼 있습니다.
도로. 단지 남동측과 북동측으로 노폭 약 8~10미터 포장도로에 접합니다.
규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 상대보호구역·준보전산지· 가축사육제한구역 등의 제한이 확인됩니다.
토지. 지목은 대, 토지면적은 6,783.9㎡, 공시지가는 706,900원/㎡입니다. 지형은 평지·사다리형이고 도로접면은 소로각지입니다.
물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없으며, 아파트로 이용 중입니다.
환금성. 총 140세대 규모로 동일 면적 거래는 확인되지만, 최근 거래 추세 -0.4%와 경매 낙찰률 0.0%를 감안해 매도 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

말소등기 원본 대조. 갑구 2번·갑구 5번 가압류와 을구 1번 근저당의 말소 여부를 최신 등기사항전부증명서에서 다시 확인하세요.
임차인 명도. 최재관은 대항력이 없지만 전부를 점유하는 것으로 조사됐습니다. 인도명령과 이사 협의에 필요한 기간을 반영하세요.
보증금 표기 확인. 임차인 보증금은 9,300원으로 기재돼 있으므로 현황조사서와 매각물건명세서 원문을 직접 대조하세요.
배당표 재검산. 말소된 권리가 예상배당 계산에 포함돼 있으므로 법원의 채권계산서와 최종 배당순위를 별도로 확인하세요.
최근 시세 우선. 전체 평균 155,875,000원보다 최근 12개월 평균 155,500,000원과 최신 거래 154,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요.
하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -0.4%입니다. 현재 최저가가 낮더라도 경쟁으로 응찰가가 상승하면 가격 메리트가 빠르게 줄어듭니다.
관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분, 당해세와 집행비용의 실제 금액을 관리사무소와 법원 기록에서 확인하세요.
원본 서류 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 대조하세요.

맺으며 — 권리는 합격, 가격도 검토 가능

이 물건의 핵심은 선순위처럼 보이는 과거 권리가 실제로는 모두 말소됐다는 점입니다. 말소기준은 2020.12.18. 근저당이고, 그 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 최재관도 2021.03.04. 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수는 0원입니다.

가격도 현재 회차에서는 검토할 만합니다. 실질취득 115,500,000원은 최근 12개월 평균 155,500,000원의 74.3%이고 최신 거래 154,000,000원보다 낮습니다. 다만 최근 거래 추세가 -0.4%로 소폭 하락하고 단지 낙찰률이 0.0%인 만큼, 권리가 안전하다는 이유만으로 응찰가를 시세 가까이 끌어올려서는 안 됩니다. 결론은 권리 안전·현재 가격 메리트 있음, 단 환금성과 응찰가 상승은 보수적으로 관리입니다.