대구지방법원 2025타경5354. 예천군 호명읍 산합리 ‘골드온천타워’ 6층 603-1호로, 감정평가상 제1종 근린생활시설로 이용 중인 구분상가입니다. 소유자 강성구가 2020년 2월 7일 등기상 거래가액 428,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 안동농업협동조합의 채권최고액 600,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 뒤에 설정된 박근홍·박상복의 근저당과 예천군 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 한 차례 유찰된 152,600,000원입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득도 152,600,000원으로 계산됩니다. 다만 감정가 대비 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 이 사건에는 비교할 실거래 가격이 없고, 감정요항상 임대관계도 미상이라 공실 여부·점유 상태·임대수익을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경5354 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 예천군 호명읍 산합리 1404 골드온천타워 6층 603-1호 |
| 도로명주소 | 경상북도 예천군 호명읍 새움3로 6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 제1종 근린생활시설 · 철근콘크리트구조 10층 중 6층 |
| 소유자 | 강성구 (2020.02.07. 소유권 취득 · 등기상 거래가액 428,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 152,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안동농업협동조합 / 534,779,694원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2020년 2월 7일 설정된 안동농업협동조합 근저당권 600,000,000원입니다. 이후 설정된 박근홍 근저당 60,000,000원, 박상복 근저당 48,000,000원과 예천군 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시된 인수권리와 법정지상권은 해당 없음으로 정리돼 있어, 등기상 매수인이 떠안을 권리는 0원입니다.
② 점유·임대차 — 신고 임차인은 없지만 현장 확인 필요
신고된 임차인은 없습니다. 이에 따라 대항력 임차인의 보증금 인수나 우선변제에 따른 매수인 승계액은 계산되지 않으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 모든 회차에서 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 152,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,936,400원 |
| 1. 근저당 · 안동농업협동조합 | 600,000,000원 | 149,663,600원 |
| 2. 근저당 · 박근홍 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 박상복 | 48,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 708,000,000원이고, 현재 최저가에서 채권자에게 배당되는 금액은 149,663,600원입니다. 예상 미배당은 558,336,400원이며 소유자 잔여금은 없습니다. 이 미배당은 채권자 측 손실 영역으로, 매각으로 소멸하는 근저당 채무를 낙찰자가 대신 부담하는 금액은 아닙니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 152,600,000원 | 149,663,600원 | 558,336,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 106,820,000원 | 104,524,520원 | 603,475,480원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 74,774,000원 | 73,028,068원 | 634,971,932원 | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 1.9% 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 공동담보의 실제 배당 결과에 따라 채권자별 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경북도서관 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 상가 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 50m, 서측으로 폭 약 25m의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 이용상태. 철근콘크리트구조 10층 건물의 6층 구분상가로, 제1종 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 설비. 공동 위생설비, 화재탐지·경보설비, 소화전설비와 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지이며 현황 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 토지면적은 1,899.1㎡, 공시지가는 2,079,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·도청이전신도시 개발예정지구·온천공보호구역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 가격판단. 비교 가능한 실거래 가격이 없어 감정가와 최저가만으로 환금성과 적정 응찰가를 확정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 신고 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 영업자·점유자와 명도 조건을 확인하세요.
- 임대수익 확인. 제1종 근린생활시설의 현재 임대료, 보증금, 공실 기간과 주변 상가 임대수요를 직접 조사하세요.
- 공동담보 진행 확인. 602-1호·602-2호·603-2호 등 공동담보 물건의 경매·배당 진행 여부를 확인하세요.
- 관리비·공과금 확인. 공용부분 관리비 체납과 전기·수도 등 영업시설 관련 미납액을 관리주체에 확인하세요.
- 시설 상태 확인. 내부 마감, 소방·승강기설비, 전용설비와 원상복구 필요 여부를 현장에서 점검하세요.
- 가격 상한 설정. 감정가 70%만을 할인 근거로 삼지 말고, 공실·명도·수선비를 반영한 실질 수익 기준으로 상한가를 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 매각 결과를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 별개”
이 물건은 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하고, 명시된 인수권리와 법정지상권도 없어 등기상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 152,600,000원으로 단순합니다. 그러나 제1종 근린생활시설이고 임대관계가 미상이며, 비교할 실거래 가격도 확인되지 않아 감정가 대비 70%만으로 싸다고 평가할 수는 없습니다. 권리는 통과할 수 있지만, 가격은 현장 점유·공실·임대수익과 공동담보 진행 상황을 확인한 뒤 판단해야 합니다. 결론은 권리상 인수 없음, 가격 메리트는 보류입니다.