권리는 소멸형, 가격은 현장 검증형 — 예천 골드온천타워 603-2호

대구지방법원 2025타경5354. 경북도서관 북측 인근 골드온천타워 6층 603-2호로, 감정평가상 제1종 근린생활시설로 이용 중인 구분상가입니다. 소유자 강성구가 2020년 2월 7일 소유권을 취득했고, 같은 날 접수된 안동농업협동조합의 채권최고액 600,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 이후 설정된 박근홍의 근저당권 60,000,000원, 박상복의 근저당권 48,000,000원과 경매개시결정 및 예천군 압류는 매각으로 소멸합니다.

매각물건명세서에 별도로 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당 사항이 없고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다. 권리구조만 보면 후순위 권리가 매각대금 부족으로 배당받지 못하더라도 그 미배당 채권을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 조사돼, 권리 인수 문제와 실제 점유·명도 문제는 구분해서 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 매수인 인수는 0원

말소기준권리는 2020년 2월 7일 접수된 안동농업협동조합 근저당권 600,000,000원입니다. 2022년에 설정된 두 건의 후순위 근저당권과 2025년 경매개시결정, 2026년 예천군 압류는 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권이 별도로 기재되지 않았고, 예상배당상 매수인 인수액 역시 0원입니다.

② 가격 구조 — 감정가 70%가 곧 시세 할인은 아니다

감정가는 197,000,000원이고, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 137,900,000원으로 감정가의 70%입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 96,530,000원과 67,571,000원입니다. 그러나 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 제1종 근린생활시설이므로, 단순한 감정가 할인율보다 실제 임대료, 공실 여부, 관리비, 업종 제한, 상권 유동과 기대수익을 중심으로 가격 적정성을 검토해야 합니다.

유찰이 거듭되면 채권자 미배당은 증가하지만, 제시된 모든 회차에서 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 물건의 가격 리스크는 채권 미배당이 아니라 근린시설의 실제 수익성과 환금성입니다. 최저가가 감정가보다 낮다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 단정해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 137,900,000원 가정)

현재 최저매각가에서는 집행비용을 제외한 금액이 안동농업협동조합에 배당되고, 후순위 근저당권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 채권최고액 합계 708,000,000원 중 135,169,400원이 채권자에게 배당되고 572,830,600원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·이용 및 환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 경상북도 예천군 호명읍 산합리의 경북도서관 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 상가 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 50미터, 서측으로 폭 약 25미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접합니다.
• 이용상태. 제1종 근린생활시설로 이용 중이며, 공동 위생설비·화재탐지 및 경보설비· 소화전설비·승강기설비 등이 구비돼 있습니다.
• 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역의 평지 사다리형 상업용 토지이며, 공시지가는 2,079,000원/㎡입니다.
• 규제. 도청이전신도시 개발예정지구와 온천공보호구역에 포함되고, 가축사육제한구역에도 해당합니다. 대로3류·광로2류·중로2류 등 도로와 접합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
• 환금성. 주거용이 아닌 근린시설이므로 향후 매각 가능성은 상가 수요, 임대수익, 공실과 업종 적합성에 영향을 받습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실제 점유자 확인. 임대관계가 미상인 만큼 현장 방문과 집행관 조사 원문을 통해 점유자, 사용 업종, 출입 상태와 명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 임대조건 확인. 보증금·월세·계약기간·연체 여부와 사업자등록 상태를 확인해 실제 수익률을 계산해야 합니다.
• 관리비 체납 확인. 골드온천타워 관리주체를 통해 전유부분·공용부분 관리비와 전기·수도 등 미납 내역을 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 각 근저당권의 현재 채권 잔액과 공동담보 부동산의 매각·변제 현황을 등기부 및 채권계산서와 대조해야 합니다.
• 상가 현장성 확인. 603-2호의 위치, 복도 동선, 외부 노출, 간판 설치 가능성, 내부 마감과 영업 가능 업종을 직접 점검해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 주변 임대료와 공실률을 바탕으로 목표수익률에 맞는 응찰가 상한을 정해야 합니다.
• 매각 진행 확인. 매각기일은 2026.07.21로 기재돼 있으므로 실제 진행·변경·매각 여부를 법원 원문에서 재확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 인수 0원, 그러나 상가 가격은 현장에서 결정된다”

이 물건은 말소기준권리 이후의 근저당권·경매개시결정·압류가 모두 소멸하고, 명시된 인수권리와 법정지상권도 없어 권리상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미배당액이 572,830,600원에 달하지만 그 금액이 낙찰자에게 넘어오는 구조는 아닙니다.

다만 권리의 단순함이 곧 가격의 매력을 뜻하지는 않습니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 137,900,000원이지만, 본건은 임대관계가 확인되지 않은 제1종 근린생활시설입니다. 실제 점유와 임대수익, 공실, 관리비, 영업 동선 및 주변 상권을 확인해야만 적정 가격을 판단할 수 있습니다. 결론은 권리는 소멸형, 가격은 현장 검증형입니다.