대구지방법원 2025타경5360. 예천군 호명읍 산합리 제이엠팰렉스 1층 111호, 감정평가상 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 현재 이용상태는 공실입니다. 등기상 현재 소유자는 황준희이며 2021.03.24 소유권을 이전받았고, 당시 거래가액은 530,000,000원입니다. 이 물건의 말소기준권리는 2017.09.08 설정된 안동농업협동조합 근저당권 432,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 나성미 근저당권 200,000,000원, 경북신용보증재단 가압류 38,286,091원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
핵심은 권리보다 가격 판단의 근거와 환금성입니다. 현재 최저매각가는 166,012,000원으로 감정가 484,000,000원의 34.3%까지 내려왔습니다. 하지만 동일 물건의 최근 실거래 비교 근거가 확인되지 않으므로, 이 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정하는 것은 적절하지 않습니다. 특히 감정평가상 공실인 근린시설이라는 이용 상태와 3회 유찰이라는 결과를 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경5360 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 예천군 호명읍 산합리 1406 제이엠팰렉스 제1층 제111호 |
| 도로명주소 | 경상북도 예천군 호명읍 새움3로 14 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제1종근린생활시설(소매점) · 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 · 지하1층/지상7층 중 1층 111호 |
| 소유자 | 황준희 (2021.03.24 소유권이전 · 거래가액 530,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 484,000,000원 / 166,012,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안동농업협동조합 / 329,020,939원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 감정평가상 이용상태는 공실이며 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리는 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음입니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
| 임차인 | 점유·상태 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 공실 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
② 가격·유찰 해석 — 34.3%를 ‘시세 할인율’로 보면 안 된다
감정가 484,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저가는 166,012,000원입니다. 이후 시나리오는 4회 유찰 시 116,208,400원, 5회 유찰 시 81,345,880원으로 내려갑니다. 그러나 이 숫자는 감정가 대비 경매 최저가의 변화일 뿐, 최근 실거래 시세 대비 할인율을 뜻하지 않습니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 166,012,000원 | 34.3% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 116,208,400원 | 24.01% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 81,345,880원 | 16.81% | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 166,012,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,124,168원 |
| 1. 근저당 · 안동농업협동조합 | 432,000,000원 | 162,887,832원 |
| 2. 근저당 · 나성미 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경북신용보증재단 | 38,286,091원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 166,012,000원 가정 시 채권자 총 채권액 670,286,091원 중 162,887,832원이 배당되고, 미배당액은 507,398,259원입니다. 신청채권자 청구액은 329,020,939원이며 현재 시나리오에서 배당액 162,887,832원으로 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 예천군 호명읍 산합리 소재 경북도서관 북측 인근의 제이엠팰렉스 1층 111호입니다. 부근은 각종 근린생활시설, 도서관 및 아파트단지 등으로 형성되어 있습니다.
- 이용상태. 제1종근린생활시설(소매점)로 현재 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 소재하며, 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 북서측으로 광대로, 남동측으로 중로 이상의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·도청이전신도시 개발예정지구에 포함되고, 대로3류 및 중로2류와 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,724.1㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 공시지가는 2,101,000원/㎡입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하1층/지상7층 건물로, 위생·급배수·소화전·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부·위반. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가와 시세를 구분. 166,012,000원은 감정가의 34.3%이지만, 이를 최근 실거래 시세의 34.3%로 해석해서는 안 됩니다.
- 공실 원인과 임대 가능성 확인. 감정평가상 현재 제1종근린생활시설(소매점) 공실입니다. 현장 이용상태와 임대수요를 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 현재까지 3회 유찰됐다는 결과를 가격뿐 아니라 상가 수요·환금성 측면에서 함께 검토해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2017.09.08 안동농업협동조합 근저당권이며, 이후 나성미 근저당권·경북신용보증재단 가압류의 소멸 여부를 원본에서 최종 대조해야 합니다.
- 배당 부족 구조 인지. 현재 매각가 가정에서 채권자 미배당액은 507,398,259원이고 소유자 잔여는 0원입니다.
- 관리·점유 상태 확인. 감정평가상 공실이나 입찰 전 현장 점유 상태와 관리비 관련 사항을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, ‘34.3%’만으로 매력적인 물건은 아니다
이 사건은 권리분석만 보면 비교적 명확합니다. 2017.09.08 안동농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 나성미 근저당권과 경북신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없고, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 투자 판단의 중심은 공실 근린시설의 가격과 환금성입니다. 감정가 484,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 166,012,000원까지 낮아졌지만, 최근 실거래 비교 없이 이 수치를 “시세보다 저렴하다”고 평가할 근거는 부족합니다. 권리는 단순, 가격 판단은 보수적. 특히 공실 1층 소매점이라는 이용상태와 3회 유찰을 함께 반영해 응찰가를 판단해야 하는 사건입니다.
