대구지방법원 2025타경5360. 경북 예천군 호명읍 산합리 ‘제이엠팰렉스’ 지하 1층·지상 7층 건물 중 1층 111호로, 감정평가상 제1종근린생활시설인 소매점이며 현재 공실 상태입니다. 현 소유자 황준희 씨는 2021년 3월 2일 매매를 원인으로 거래가액 530,000,000원에 취득했고, 2021년 3월 24일 소유권이전등기를 마쳤습니다.
권리 구조의 기준점은 2017년 9월 8일 설정된 안동농업협동조합의 채권최고액 432,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 나성미 근저당권, 경북신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서상 별도로 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경5360 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 예천군 호명읍 산합리 1406 제이엠팰렉스 제1층 제111호 |
| 도로명주소 | 경상북도 예천군 호명읍 새움3로 14 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 제1종근린생활시설(소매점) · 공실 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 · 지하 1층 / 지상 7층 중 1층 111호 |
| 소유자 | 황준희 (2021.03.02. 매매, 거래가액 530,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 484,000,000원 / 338,800,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안동농업협동조합 / 329,020,939원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
신고된 임차인은 없으며 감정 당시 공실로 조사됐습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 입찰 전 실제 점유 여부와 사업자등록, 전입·확정일자 자료를 다시 확인해야 합니다. 현재 자료에 나타난 매수인 인수액은 0원입니다.
2017년 안동농업협동조합 근저당이 말소기준권리이고, 2021년 3월 26일 설정된 나성미의 채권최고액 200,000,000원 근저당과 2025년 7월 23일 경북신용보증재단의 38,286,091원 가압류는 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 이상형의 채권최고액 60,000,000원 근저당은 2021년 3월 24일 이미 말소된 등기 이력입니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가만으로는 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 338,800,000원으로 감정가 484,000,000원의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않아, 이 비율만으로 현재 최저가가 주변 시세보다 낮다고 결론 내릴 수는 없습니다.
등기상 현 소유자의 2021년 거래가액은 530,000,000원이지만, 이는 과거의 개별 거래이고 현재 시장가격을 직접 증명하는 최근 실거래가 아닙니다. 특히 본건은 아파트가 아니라 공실 상태의 근린상가이므로, 가격 판단에는 실제 임대료·관리비·공실기간·상권 유동·전용면적과 공용면적 구성 등을 함께 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 338,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,543,200원 |
| 1. 근저당 · 안동농업협동조합 | 432,000,000원 | 333,256,800원 |
| 2. 근저당 · 이상형 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 나성미 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경북신용보증재단 | 38,286,091원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 333,256,800원이 선순위 안동농업협동조합에 배당되는 시나리오입니다. 신청채권 청구액 329,020,939원은 충족되는 것으로 계산되지만, 전체 채권 미배당액은 397,029,291원입니다. 이 미배당액은 채권자의 미회수액일 뿐, 매수인이 승계하는 금액은 아닙니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 338,800,000원 | 397,029,291원 | 충족 |
| 2회 유찰 시 | 237,159,999원 | 497,246,332원 | 미충족 |
| 3회 유찰 시 | 166,011,999원 | 567,398,260원 | 미충족 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경북도서관 북측 인근의 제이엠팰렉스 1층 상가로, 주변은 각종 근린생활시설, 도서관과 아파트단지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측으로 광대로, 남동측으로 중로 이상의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·도청이전신도시 개발예정지구에 속하며, 공시지가는 2,101,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 위생·급배수·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 1층 상가라는 접근성 장점은 있으나 현재 공실이므로, 실제 유동인구와 임차수요, 동일 건물 공실률을 확인해야 매각·임대 환금성을 판단할 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 재확인. 감정 당시 공실이고 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 사업자등록·점유 자료 확인이 필요합니다.
- 수익환원 가격 산정. 예상 월 임대료, 보증금, 관리비, 공실기간과 내부 공사비를 조사한 뒤 목표 수익률 기준으로 입찰 상한을 계산해야 합니다.
- 상가 관리비. 공실 기간의 관리비·전기료·공용부분 체납 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 업종 가능 여부. 제1종근린생활시설 소매점으로 평가된 만큼 희망 업종의 건축물 용도, 관리규약과 인허가 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당액 397,029,291원은 매수인 인수액이 아닙니다. 다만 당해세 등 실제 배당 변동 요소는 원문서로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 진행 결과를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 증명되지 않았다”
이 물건은 말소기준권리가 분명하고 명시 인수권리와 법정지상권이 없어, 권리분석 자체는 비교적 단순합니다. 현재 최저가로 낙찰받을 경우 실질취득액은 인수금 없이 338,800,000원입니다.
그러나 본건은 공실 상태의 근린상가입니다. 최근 실거래 시세와 임대수익 근거 없이 감정가 대비 70%라는 숫자만으로는 가격 메리트를 증명할 수 없습니다. 소유자의 과거 거래가액 530,000,000원이나 감정가 484,000,000원도 현재 임차수요와 수익성을 대신하지 못합니다. 결론은 권리는 검토 가능, 가격은 보수적으로 보류입니다. 현장 상권과 임대료를 확인해 수익환원가가 최저가보다 충분히 높을 때만 입찰 논리가 완성됩니다.