28,319,000원
대구지방법원 2025타경11328. 구미시 선산읍 화조리 554-11의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 288.0㎡, 지목은 대, 제1종일반주거지역이며 감정평가상 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 흙벽돌조 금속기와지붕 단층 건물과 시멘트블록조 스레트지붕 단층 건물로 구성돼 있습니다.
권리관계 자체는 비교적 선명합니다. 2019년 11월 29일 설정된 나정임의 근저당권 37,500,000원이 말소기준권리이고, 그 뒤 2021년 한국씨티은행 가압류 51,285,664원과 2025년 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 2006년 홍경숙 가압류 27,000,000원은 2006년 12월 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11328 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 선산읍 화조리 554-11 · 경상북도 구미시 선산읍 동화5길 8-5 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 감정평가상 이용상태 단독주택 |
| 토지 | 288.0㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 공시지가 160,500원/㎡ · 평지 · 부정형 |
| 소유자 | 이만희 (2025.03.13 상속, 2025.08.12 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 82,568,000원 / 28,319,000원 (3회 유찰) |
| 경매개시 | 이만희 · 2025.08.18 · 청산을 위한 형식적 경매 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준인 나정임 근저당권 이후의 한국씨티은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 따라서 등기 및 명세서상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 가격 — 감정가 34.3%가 곧 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
감정가 82,568,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 28,319,000원, 감정가의 34.3%입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 19,823,300원 (감정가 24%)과 13,876,310원(감정가 17%)으로 내려갑니다.
하지만 이 사건은 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다. 특히 단독주택과 토지를 함께 취득하는 물건이고, 목록1은 지적도상 맹지로 기재돼 있으며 토지 자료의 도로접면은 세로한면(불)입니다. 건물 일부 파손과 제시외 건물의 인접 필지 소재까지 함께 확인해야 하므로 “34%니까 싸다”는 판단은 금물입니다.
③ 예상배당표 (매각가 28,319,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 909,742원 |
| 1. 근저당 · 나정임 | 37,500,000원 | 27,409,258원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 한국씨티은행 | 51,285,664원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 이만희 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 28,319,000원 가정 시 채권자 총 청구액 88,785,664원 중 27,409,258원이 배당되고, 미배당액은 61,376,406원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 구미시 선산읍 화조리 ‘역말마을’ 내에 위치하며, 주변은 단독주택·농경지·중·소규모 공장·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 간선도로 인근에 소재하며 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 288.0㎡, 지목 대, 평지·부정형이며 목록1은 매각물건명세서상 지적도상 맹지입니다. 토지 자료의 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 건물. 흙벽돌조 금속기와지붕 단층 건물과 시멘트블록조 스레트지붕 단층 건물로, 급·배수 및 위생설비와 개별난방시설이 설치돼 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역에 해당합니다.
- 현황. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없으나, 매각물건명세서에는 제시외 건물 일부가 화조리 553-12 지상에 소재한다고 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 접근관계 확인. 목록1은 지적도상 맹지로 기재돼 있습니다. 실제 출입 경로와 차량 접근, 사용 가능한 통로의 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 경계. 제시외 건물 일부가 화조리 553-12 지상에 소재합니다. 어느 부분이 인접 필지에 걸리는지 현황과 경계를 확인하세요.
- 파손 상태. 목록2 시멘트블록조 스레트지붕 단층주택 25.20㎡ 일부 파손 사실을 반영해 건물 상태를 직접 확인하세요.
- 점유관계. 명시 인수권리는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능 상태를 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2019.11.29 나정임 근저당입니다. 입찰 전 최신 등기부와 매각물건명세서에서 변동 여부를 다시 대조하세요.
- 가격 판단. 감정가의 34.3%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고 토지 접근성·건물 상태·경계 문제를 함께 반영해 응찰가를 판단하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격보다 현장이 중요하다
이 사건의 등기상 결론은 단순합니다. 말소기준은 나정임 근저당이고 이후 권리는 소멸하며, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 감정가 82,568,000원에서 3회 유찰된 28,319,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다.
그러나 이 물건의 핵심은 낮은 최저가 자체가 아닙니다. 지적도상 맹지, 일부 파손된 시멘트블록조 스레트지붕 단층주택, 그리고 제시외 건물 일부가 인접 필지인 화조리 553-12 지상에 소재한다는 점을 실제 현장에서 확인해야 합니다. 권리는 통과, 현황과 가격은 보수적으로 확인. 이 사건은 그 순서가 맞습니다.
