대구지방법원 2025타경11328. 구미시 선산읍 화조리 ‘역말마을’ 내 단독주택과 토지 288㎡를 일괄매각하는 사건입니다. 현재 소유자는 이만희이며, 2025년 3월 13일 상속을 원인으로 2025년 8월 12일 소유권을 취득했습니다. 이틀 뒤가 아닌 2025년 8월 18일, 소유자 이만희가 채권자로 표시된 청산을 위한 형식적 경매가 개시됐습니다.
권리관계의 기준은 2019년 11월 29일 나정임 명의의 근저당권 37,500,000원입니다. 이보다 앞선 2006년 홍경숙 가압류 27,000,000원은 같은 해 12월 11일 해제로 말소됐습니다. 기준권리 이후의 한국씨티은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 명세서에도 인수할 권리와 법정지상권은 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11328 (청산을 위한 형식적 경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 선산읍 화조리 554-11 · 경상북도 구미시 선산읍 동화5길 8-5 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 288㎡ · 지목 대 · 평지 · 부정형 · 도로접면 세로한면(불) · 지적도상 맹지 |
| 이용상태 | 단독주택 · 급·배수설비 및 위생설비 · 개별난방시설 |
| 소유자 | 이만희 (2025.03.13. 상속, 2025.08.12. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 82,568,000원 / 57,797,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 이만희 / 0원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 인수권리는 없지만 말소 이력 확인이 중요하다
확인된 임차인은 없습니다. 매수인이 인수하는 임차보증금도 없으며, 배당 계산상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유 상태는 현황조사서와 현장 방문으로 다시 확인해야 합니다.
② 가격·물건성 — 유찰 1회보다 더 큰 변수가 있다
감정가 82,568,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 57,797,000원입니다. 표면상 감정가의 70%이지만, 이 물건은 동일 기준의 최근 실거래 수치로 가격을 직접 비교하기 어렵습니다. 따라서 “30% 내려왔으니 싸다”는 결론을 내릴 근거가 부족합니다.
가격을 좌우할 핵심은 토지와 건물의 개별 상태입니다. 목록1 토지는 지적도상 맹지로 기재됐고, 토지정보상 도로접면은 ‘세로한면(불)’입니다. 제시외 건물 일부는 본건 토지인 화조리 554-11이 아닌 화조리 553-12 지상에 소재합니다. 또한 시멘트블록조 스레트지붕 단층주택 25.20㎡는 일부 파손 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 57,797,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,440,346원 |
| 1. 갑구 2번 가압류 · 홍경숙 | 27,000,000원 | 27,000,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 나정임 | 37,500,000원 | 29,356,654원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 한국씨티은행 | 51,285,664원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 이만희 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 115,785,664원 중 예상 배당액은 56,356,654원이며, 미배당액은 59,429,010원입니다. 배당 부족은 채권자 측 문제이고 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 57,797,000원 | 56,356,654원 | 59,429,010원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 40,457,900원 | 39,329,658원 | 76,456,006원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 28,320,530원 | 27,410,760원 | 88,374,904원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구미시 선산읍 화조리 ‘역말마을’ 내에 위치하며, 주변은 단독주택·농경지·종소규모 공장·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 간선도로 인근에 소재해 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 다만 목록1은 지적도상 맹지로 기재돼 실제 진입로와 통행권 확인이 필요합니다.
- 토지. 288㎡의 대지로 평지·부정형이며, 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 160,500원/㎡입니다.
- 건물. 흙벽돌조 금속기와지붕 단층 건물과 시멘트블록조 스레트지붕 단층 건물로 구성되며, 몰탈 위 페인팅·벽지·장판지·새시창호 마감입니다.
- 설비. 급·배수설비와 위생설비, 개별난방시설이 설치돼 있습니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 포함되나 일부가 화조리 553-12 지상에 소재하며, 25.20㎡ 시멘트블록조 스레트지붕 단층주택은 일부 파손 상태입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역에 포함됩니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 진입로 확인. 지적도상 맹지이고 도로접면이 세로한면(불)로 표시돼 있습니다. 차량 진입 가능 여부와 통행 경로를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 경계 측량. 제시외 건물 일부가 화조리 553-12 지상에 있으므로 경계 침범 범위와 소유·사용관계를 확인해야 합니다.
- 파손 상태 확인. 시멘트블록조 스레트지붕 단층주택 25.20㎡가 일부 파손된 상태입니다. 보수 가능성과 철거 필요성을 현장에서 판단해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 다시 조사해야 합니다.
- 말소 가압류 대조. 홍경숙 가압류는 등기상 말소됐으나 배당 계산에는 포함돼 있습니다. 등기부 원본과 법원 배당요구 자료를 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교값 없이 감정가 대비 70%만으로 응찰가를 정하지 말고, 인근 단독주택·토지 거래와 건물 보수비를 별도로 조사해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물의 매각 포함 범위와 현황을 매각물건명세서·감정평가서 도면으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다”
이 사건은 확인된 임차인이 없고 명세서상 인수권리·법정지상권도 없어 매수인 인수액 0원이라는 점은 분명합니다. 현재 회차 실질취득액도 최저가와 같은 57,797,000원입니다.
그러나 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 저렴하다는 평가는 별개입니다. 지적도상 맹지, 도로접면 세로한면(불), 인접 필지에 걸친 제시외 건물, 25.20㎡ 건물의 일부 파손, 실거래 비교 공백이 동시에 존재합니다. 1회 유찰·감정가 70%라는 숫자보다 실제 통행 가능성, 경계, 점유, 건물 상태와 보수비가 입찰가를 결정해야 합니다. 결론은 권리는 합격, 가격과 현장은 보류입니다.