감정가의 11.76%까지 내려왔지만, 점유관계는 아직 안 보인다 — 프라임에비뉴 근린시설

대구지방법원 2024타경4725. 달성군 현풍읍 중리 ‘프라임에비뉴’의 1층 106호 외 3개호가 일괄매각되는 근린시설입니다. 철근콘크리트구조 지상 3층 건물로 2016.09.06. 사용승인을 받았고, 감정평가 당시 근린생활시설로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 경계벽 없이 하나의 점포처럼 이용되고 있으며, 일부는 인접 101호부터 105호까지와 일체 이용을 위한 내부 인테리어 공사 상태로 기재돼 있습니다.

표면적인 숫자는 강렬합니다. 감정가 1,722,000,000원에서 6회 유찰돼 최저가가 202,591,000원까지 내려왔습니다. 하지만 근린시설은 아파트처럼 동일 평형의 거래표본을 단순 비교하기 어렵고, 이 사건에는 최근 실거래 기준가격도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 88.24% 하락이라는 사실은 확인되지만, 그것이 곧 시세 대비 88.24% 할인을 뜻하지는 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 권리는 2021년 선행 경매에서 정리됐다

등기부에는 2016년부터 2020년까지 다수의 근저당권·가압류·압류가 등장하지만, 이 권리들은 2021.02.19. 선행 임의경매 매각과 함께 말소됐습니다. 이후 신승민, 주식회사케이아이랜드개발을 거쳐 2023.03.30. 주식회사태흥씨푸드가 소유권을 취득했고, 같은 날 설정된 하나은행 근저당권 채권최고액 1,956,000,000원이 현재 경매의 말소기준권리입니다.

말소기준 이후 설정된 신용보증기금·박귀화·김영진·현대캐피탈·근로복지공단의 가압류와 경북신용보증재단 근저당권, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하나은행 근저당권 중 401,653,029원은 2024.12.19. 확정채권 일부 대위변제를 원인으로 신용보증기금에 일부 이전됐지만, 이는 같은 담보권의 일부 이전으로 매각 시 함께 정리되는 구조입니다.

② 점유·임차관계 — 대항력은 ‘없음’이 아니라 ‘가능·미상’

매각물건명세서에는 ‘주식회’와 ‘점포’라는 명칭의 점유·임차관계가 기재돼 있으나, 두 건 모두 전입신고일, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 어느 한쪽도 대항력이 있다고 단정할 수 없지만, 반대로 대항력이 없다고 확정할 수도 없습니다.

③ 가격 비교 — 감정가 대비 11.76%, 시세 대비 할인율은 미확인

이 사건의 최저매각가는 202,591,000원으로 감정가 1,722,000,000원의 11.76%입니다. 7회 유찰 시나리오는 141,813,700원, 8회 유찰 시나리오는 99,269,590원입니다.

다만 동일 물건군의 최근 실거래 수치가 확인되지 않아, 어느 회차에서도 “시세보다 저렴하다”고 표현할 근거는 없습니다. 특히 경계벽 없는 일체 이용, 인접 호수와의 연결 상태, 근린시설의 개별 임대수익과 공실 가능성이 가치에 직접 영향을 줍니다. 감정가 대비 할인율은 입찰 참고값일 뿐 시세 검증값이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 202,591,000원 가정)

집행비용 3,636,274원을 제외한 198,954,726원이 신청채권자 배당가능액으로 계산됩니다. 배당 시나리오상 전체 신고 채권액은 22,534,374,607원이며, 현재 회차 총 미배당은 22,335,419,881원입니다. 미배당 채권액은 매수인 인수액과 동일한 개념이 아닙니다. 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서와 금액은 변동될 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 현풍읍 중리 ‘중리네거리’ 북서측 인근입니다. 북서측에는 아파트단지, 남측에는 중소규모 공장지대·학교·근린생활시설이 형성돼 있습니다.
• 교통. 간선도로변에 위치해 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 남측 왕복 6차선, 동측 왕복 5차선 포장도로에 접합니다.
• 토지. 1,915㎡의 평탄한 사다리형 상업용 건부지이며, 공시지가는 1,133,000원/㎡입니다.
• 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·일반산업단지·산업지원구역·연구개발특구에 포함되며, 절대보호구역과 상대보호구역에 저촉됩니다.
• 건물 상태. 외벽은 외장석재·복합판넬, 내부는 페인트 및 샌드위치판넬 마감, 천정은 트러스 노출 상태입니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
• 설비. 공동위생·급배수, 화재탐지·소방, 기계식주차, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 환금성. 근린시설이고 6회 유찰됐으며, 경계벽 없는 일체 이용과 인접 호실 연계 상태가 재매각·임대수요에 영향을 줄 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 전수 확인. ‘주식회’와 ‘점포’로 기재된 점유자의 정확한 명칭, 실제 사용 주체, 점유 개시일과 점유 근거를 확인해야 합니다.
• 보증금·전입·사업자등록 확인. 보증금과 확정일자, 전입신고일이 모두 미상이므로 대항력과 우선변제권을 현장조사 및 원본 서류로 다시 판정해야 합니다.
• 일체 이용 범위 확인. 106호 외 3개호의 일괄매각 범위와 인접 101호~105호의 소유·점유, 출입구·전기·급배수·소방설비 분리 여부를 확인해야 합니다.
• 경계 복원 가능성 확인. 경계벽 없이 하나의 점포로 이용 중이므로 각 호실을 독립적으로 사용하거나 임대할 때 필요한 복구비와 인허가 가능성을 검토해야 합니다.
• 감정가 대신 수익가치 검증. 최근 실거래 기준이 없는 만큼 예상 임대료, 공실기간, 관리비·수선비를 반영한 수익가치로 응찰 상한을 산정해야 합니다.
• 세금·관리비 확인. 당해세 여부와 공용부분 관리비 체납 여부를 관계기관과 관리주체에 확인해야 합니다.
• 매각 범위 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서에서 106호 외 3개호의 표시와 일괄매각 범위를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “11.76%는 할인율이 아니라 확인 과제의 크기다”

이 사건의 등기 권리구조는 겉보기보다 단순합니다. 과거의 복잡한 권리들은 2021년 선행 경매로 말소됐고, 2023.03.30. 하나은행 근저당권 이후의 권리도 이번 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 없고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 권리등기와 현장 점유는 별개입니다. 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않은 점유관계 2건이 있고, 여러 호실이 경계벽 없이 하나의 점포로 사용되고 있습니다. 여기에 6회 유찰과 최근 실거래 기준 부재가 겹칩니다. 따라서 최저가가 감정가의 11.76%라는 사실만으로 싸거나 수익성이 높다고 결론 내릴 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 등기보다 점유관계 확인, 일체 이용의 해소 가능성, 근린시설 수익가치 검증입니다.