대구지방법원 2025타경11339. 구미 진평동 구미진평주공아파트 108동 6층 602호입니다. 감정가 76,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 26,068,000원까지 내려왔습니다. 동일 면적대 최근 12개월 실거래 평균 61,833,333원과 비교하면 표면상 가격은 상당히 낮습니다. 다만 이 사건의 핵심은 낙찰가 자체가 아니라 낙찰 뒤 실제로 얼마를 부담하게 되는지입니다.
현황조사·문건접수·매각물건명세서에는 전재연이 602호에 2022.10.13. 전입한 것으로 나타나고, 배당요구도 2026.01.07. 접수했습니다. 전입일은 말소기준권리인 경북 신용보증재단의 2024.11.04. 가압류보다 빠릅니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11339 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 진평동 1063 구미진평주공아파트 제108동 제6층 제602호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 49.79㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층건 중 6층 |
| 소유자 | 이민경 · 2022.10.07. 소유권이전 · 거래가액 75,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 76,000,000원 / 26,068,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 전재연 / 85,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 전입자가 핵심
현재 소유자는 이민경이고, 등기부상 현재 존속하는 담보권은 없습니다. 이번 경매의 말소기준권리는 2024.11.04. 경북 신용보증재단 가압류 30,000,000원입니다. 이후 2025.08.19. 전재연의 강제경매개시결정과 2025.09.23. 주식회사 국민행복기금의 가압류 14,240,635원은 매각으로 소멸합니다.
다만 전재연의 전입일은 2022.10.13.으로 말소기준보다 앞섭니다. 게다가 매각물건명세서 비고에는 “대항력있는 임차인(경매신청채권자) 있음”이라고 기재돼 있습니다. 반면 명시 인수권리에는 해당사항없음으로 표시되어 있습니다. 이 두 정보가 함께 존재하므로, 보증금·배당관계와 실제 인수 여부를 원문 기준으로 재확인해야 합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 전재연 | 602호 · 미상 | 2022.10.13 | 미상 | 미상 | 2026.01.07 접수 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 표면 가격은 42.2%, 그러나 ‘실질취득’이 먼저
진평미래타운 동일 면적대 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 61,833,333원이고, 최신 거래는 2026.08. 65,000,000원입니다. 현재 최저매각가 26,068,000원은 최근 12개월 평균의 42.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 49.79㎡ | 5 | 65,000,000원 |
| 2026.07 | 49.79㎡ | 3 | 61,500,000원 |
| 2026.07 | 49.79㎡ | 13 | 85,000,000원 |
| 2026.06 | 49.29㎡ | 14 | 47,000,000원 |
| 2026.06 | 49.29㎡ | 18 | 57,000,000원 |
| 2026.05 | 49.79㎡ | 9 | 54,000,000원 |
| 2026.05 | 49.79㎡ | 14 | 70,000,000원 |
| 2026.05 | 49.29㎡ | 16 | 54,500,000원 |
| 2026.02 | 49.79㎡ | 15 | 54,000,000원 |
| 2026.02 | 49.29㎡ | 6 | 70,000,000원 |
| 2026.02 | 49.29㎡ | 6 | 70,000,000원 |
| 2025.12 | 49.79㎡ | 1 | 54,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 61,833,333원 |
실거래 범위는 47,000,000원부터 85,000,000원이고 현재 최저가 26,068,000원은 그보다 낮습니다. 그러나 이번 사건은 최저가와 시세만 비교해서 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다. 임차보증금이 확인되지 않아 낙찰 후 인수액을 확정할 수 없기 때문입니다.
④ 예상배당표 (매각가 26,068,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 869,224원 |
| 1. 가압류 · 경북 신용보증재단 | 30,000,000원 | 25,198,776원 |
| 2. 경매개시결정 · 전재연 | 85,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 14,240,635원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 129,240,635원 중 예상 배당액은 25,198,776원이고 미배당은 104,041,859원입니다. 이 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 대항력 가능 임차인의 보증금 자체가 확인되지 않은 점은 별도 권리위험으로 남습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 임차보증금 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 26,068,000원 | 25,198,776원 | 104,041,859원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 18,247,600원 | 17,519,143원 | 111,721,492원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 12,773,320원 | 12,143,400원 | 117,097,235원 |
이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.6회입니다. 이 사건은 이미 3회 유찰되어 평균을 넘어섰습니다. 하지만 대항력 임차인 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득비용이 내려가지 않을 수 있습니다. 따라서 추가 유찰 자체를 가격 메리트로 해석하기 전에 임차보증금 확인이 선행되어야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진평초등학교 남서측 인근에 위치하며 주변은 아파트, 단독·다세대주택과 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 통행이 용이하고 제반 교통사정은 편리한 것으로 평가됐습니다. 북동측으로 왕복 4차선 진입도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층건 중 6층 602호이며 도시가스·개별난방설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·자연녹지지역 등이 걸쳐 있고 가축사육제한구역·상대보호구역 등이 확인됩니다.
- 환금성. 진평미래타운 1,000세대, 1999.04.13. 준공. 동일 면적대 최근 12개월 실거래 12건이 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 전재연의 보증금·계약기간·실제 점유와 확정일자를 확인해야 합니다.
- 배당요구 내용 확인. 2026.01.07. 배당요구의 채권원인과 보증금 신고액을 확인해야 합니다.
- 경매신청채권과 임대차채권 대조. 경매신청채권자 전재연과 임차인 전재연이 동일하므로 채권관계가 하나인지 별개인지 원문으로 대조해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 남는다면 낙찰가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 금액으로 시세와 비교해야 합니다.
- 명세서 문구 재확인. 명시 인수권리 ‘해당사항없음’과 비고의 ‘대항력있는 임차인 있음’을 함께 확인해 최종 인수관계를 확정해야 합니다.
맺으며 — “42.2%”보다 먼저 확인할 숫자가 있다
표면만 보면 매력적입니다. 감정가 76,000,000원짜리 아파트의 최저가가 26,068,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 61,833,333원의 42.2%입니다. 그러나 이 사건에서 가장 중요한 숫자는 26,068,000원이 아니라 아직 확인되지 않은 전재연의 보증금입니다.
전입일이 말소기준권리보다 빠르고 명세서 비고에 대항력 있는 임차인으로 기재된 만큼, 보증금이 확인되기 전에는 실질취득가를 확정할 수 없습니다. 보증금 확인 후 인수액이 0원으로 확정된다면 현재 가격은 시세 대비 큰 폭으로 낮습니다. 반대로 대항력 있는 보증금이 미배당으로 남는다면 그 금액을 포함해 다시 계산해야 합니다. 가격은 매력적일 수 있지만, 권리 확인 전에는 결론을 내리기 이른 사건입니다.
