대구지방법원 2025타경11339. 구미시 진평동 구미진평주공아파트 108동 602호, 전용면적 매칭 기준 49.79㎡ 아파트입니다. 감정가는 76,000,000원인데 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 18,247,000원까지 내려왔습니다. 외형만 보면 최근 12개월 동일 면적대 실거래 평균 64,416,666원의 28.3%에 불과해 매우 낮아 보입니다. 그러나 이 사건은 낙찰가가 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 판단할 수 없는 구조입니다.
핵심은 임차인 전재연입니다. 전입일은 2022.10.13이고 현재 사건의 말소기준권리인 경북 신용보증재단 가압류는 2024.11.04입니다. 전입이 훨씬 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력을 확정적으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다. 대항력이 최종 인정되고 배당 후에도 보증금이 남으면 그 미배당액은 매수인에게 승계될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11339 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 진평동 1063 구미진평주공아파트 제108동 제6층 제602호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건물 중 6층 602호 |
| 면적 | 전용면적 매칭 기준 49.79㎡ |
| 소유자 | 이민경 (2022.10.07 소유권이전 · 거래가액 75,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 76,000,000원 / 18,247,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 전재연 / 85,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.11.04 경북 신용보증재단 가압류 · 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
현재 권리분석의 기준은 2024.11.04 경북 신용보증재단 가압류 30,000,000원입니다. 이후의 강제경매개시결정과 국민행복기금 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 근저당권들은 등기부상 이미 말소돼 현재 매수인이 직접 떠안을 담보권으로 남아 있지 않습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전재연 | 602호 · 이용관계 미상 | 2022.10.13 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 가능성 |
전재연은 2026.01.07 배당요구를 했고, 동시에 이 사건의 경매신청채권자와 같은 이름입니다. 신청채권 청구액은 85,000,000원이지만, 임대차보증금 자체는 별도로 확인되지 않았으므로 이 금액을 보증금과 동일하다고 단정해서는 안 됩니다. 임차인과 신청채권자가 동일하다는 점 때문에 관계인 여부와 임대차의 실질도 원본 서류에서 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최저가 28.3%라는 숫자만 보면 안 된다
진평미래타운 동일 면적대의 최근 12개월 실거래는 12건이고 평균은 64,416,666원입니다. 최신 거래는 2026.09의 85,000,000원, 표본 최저는 47,000,000원, 최고는 85,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 49.29㎡ | 12 | 85,000,000원 |
| 2026.08 | 49.79㎡ | 5 | 65,000,000원 |
| 2026.07 | 49.79㎡ | 3 | 61,500,000원 |
| 2026.07 | 49.79㎡ | 13 | 85,000,000원 |
| 2026.06 | 49.29㎡ | 14 | 47,000,000원 |
| 2026.06 | 49.29㎡ | 18 | 57,000,000원 |
| 2026.05 | 49.79㎡ | 9 | 54,000,000원 |
| 2026.05 | 49.79㎡ | 14 | 70,000,000원 |
| 2026.05 | 49.29㎡ | 16 | 54,500,000원 |
| 2026.02 | 49.79㎡ | 15 | 54,000,000원 |
| 2026.02 | 49.29㎡ | 6 | 70,000,000원 |
| 2026.02 | 49.29㎡ | 6 | 70,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 64,416,666원 |
현재 최저가 18,247,000원은 최근 12개월 평균의 28.3%입니다. 숫자만 보면 실거래 47,000,000원~85,000,000원보다 크게 낮습니다. 하지만 이 사건에서는 이 차액을 곧바로 “할인폭”으로 볼 수 없습니다. 임차인 인수액이 확정되지 않았기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 18,247,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 728,446원 |
| 1. 가압류 · 경북 신용보증재단 | 30,000,000원 | 17,518,554원 |
| 2. 경매신청채권자 · 전재연 | 85,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 국민행복기금 | 14,240,635원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 총 채권 129,240,635원 중 17,518,554원만 채권자에게 배당되고, 미배당은 111,722,081원입니다. 다만 이 예상표에는 임차인의 보증금·우선변제액이 확정적으로 반영되지 않았으므로, 매수인 인수액을 0원으로 확정하는 근거로 사용할 수 없습니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 18,247,000원 | 17,518,554원 | 111,722,081원 |
| 5회 유찰 시 | 12,772,900원 | 12,142,988원 | 117,097,647원 |
| 6회 유찰 시 | 8,941,030원 | 8,380,091원 | 120,860,544원 |
유찰이 더 진행되면 낙찰가는 내려가지만, 채권자에게 돌아가는 배당도 함께 줄고 미배당 규모는 커집니다. 대항력이 인정되는 임차인의 보증금이 별도로 존재한다면 낙찰가 하락이 매수인의 실질취득비용 감소로 그대로 이어지지 않을 수 있습니다. 그래서 이 사건에서는 “더 유찰되면 더 싸진다”는 공식이 자동으로 성립하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진평초등학교 남서측 인근이며 아파트, 단독·다세대주택과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 통행이 용이하고 제반 교통사정은 편리한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측으로 왕복 4차선 진입도로에 접합니다.
- 단지. 진평미래타운 1,000세대, 사용승인일 1999.04.13로 실거래 표본이 꾸준히 확인됩니다.
- 용도·규제. 제3종일반주거지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 확인됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조, 도시가스 및 개별난방 설비가 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 전재연의 실제 보증금과 계약 당사자, 계약기간을 반드시 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 전입만으로 대항력을 확정할 수 없습니다. 실제 점유 상태와 점유 개시 시점을 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당순위 확인. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 순위가 미상입니다.
- 신청채권과 임대차보증금 구분. 전재연의 신청채권 85,000,000원을 임대차보증금이라고 단정하지 말아야 합니다.
- 미배당 보증금 계산. 대항력이 인정되면 보증금에서 실제 배당액을 뺀 잔액이 승계되는지 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 경계. 18,247,000원은 최근12개월 실거래 평균의 28.3%지만, 실질취득비용은 아직 미확정입니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 단지 경매물건 평균 유찰횟수는 3.6회이며, 이 물건은 이미 4회 유찰됐습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임대차 관련 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,824만원짜리 아파트”라고 보면 안 된다
현재 최저매각가는 18,247,000원이고 최근 12개월 실거래 평균은 64,416,666원입니다. 표면적인 가격 차이만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 승부처는 낙찰가가 아니라 전재연의 실제 보증금과 대항력 인정 여부입니다.
전입일은 말소기준권리보다 빠르고, 보증금과 확정일자는 미상이며, 임차인은 동시에 경매신청채권자와 같은 이름입니다. 이 상태에서는 매수인이 떠안을 금액을 확정할 수 없습니다. 대항력이 인정되고 보증금이 낙찰가보다 크며 미배당액이 남는다면 낙찰가가 낮아져도 실질취득비용이 기대만큼 내려가지 않습니다. 따라서 이 물건은 “가격은 싸 보이지만, 보증금 확인 전에는 싸다고 결론낼 수 없는 물건”입니다. 권리확인 전 응찰보다 임대차 실체 확인이 먼저입니다.
