53,154,000원
대구지방법원 2024타경38902. 성주군 금수강산면 광산리 일대의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중이며, 주변은 단독주택·농경지·임야가 섞인 기존 주택 및 농경지대입니다. 현재 최저매각가는 53,154,000원으로 감정가의 8.24% 수준까지 내려왔습니다. 다만 9회 유찰이라는 숫자는 가격 하락만이 아니라 환금성·권리관계·물건구성에 대한 시장의 경계도 함께 읽어야 하는 신호입니다.
말소기준권리는 2014.08.22 설정된 달성축산업협동조합 근저당권 258,000,000원입니다. 이 근저당권은 2024.06.26 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐고, 2024.08.01 농업협동조합자산관리회사가 임의경매를 개시했습니다. 말소기준 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경38902 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 성주군 금수면 광산리 973 |
| 등기부 표시 | 경상북도 성주군 금수강산면 광산리 956, 975 · 경상북도 성주군 금수강산면 광산3길 98-9 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 권원지 |
| 감정가 / 최저가 | 645,426,520원 / 53,154,000원 |
| 유찰 / 현재 비율 | 9회 / 감정가의 8.24% |
| 청구금액 | 234,950,318원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 점유는 별도 확인
말소기준은 2014.08.22 달성축산업협동조합의 채권최고액 258,000,000원 근저당권입니다. 이후 성주군 압류, 국민건강보험공단 압류, 농업협동조합자산관리회사의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 오래된 보현사신용협동조합·남구희망새마을금고 근저당권과 과거 가압류는 이미 말소된 이력입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 김인숙은 ‘대항력 가능·미상’
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김인숙 | 2010.11.25 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김석태 | 2017.09.15 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
김석태는 말소기준인 2014.08.22보다 늦은 2017.09.15 전입이라 대항력이 없습니다. 문제는 김인숙입니다. 전입은 2010.11.25로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 임대차 확정일자 정보가 확인되지 않아 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없습니다. 따라서 권리분석상 대항력 가능·미상으로 두고 보증금·점유원인·임대차 성립 여부를 확인해야 합니다.
③ 가격 구조 — 8.24%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 회차는 9회 유찰 후 최저가 53,154,000원, 감정가 대비 8.24%입니다. 다음 회차 시나리오는 42,523,200원, 그 다음은 34,018,560원으로 내려갑니다. 하지만 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 현재 가격이 지역 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 특히 9회 유찰·농촌 단독주택·매각제외 미등기건물·선순위 전입자 보증금 미상이 함께 있는 만큼 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 53,154,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,356,772원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 달성축산업협동조합 | 258,000,000원 | 51,797,228원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 근저당권 채권 258,000,000원 중 51,797,228원이 배당되고 206,202,772원이 미배당으로 남습니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원이지만, 김인숙의 보증금은 확인되지 않았습니다.
⑤ 매각제외 미등기건물 — 낮은 가격보다 중요한 변수
매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함이라고 되어 있으나, 목록8 지상 건물은 미등기건물로 매각에서 제외됩니다. 해당 건물은 공부상 타인 소유로 되어 있고, 토지사용 권리관계는 불분명합니다. 명세서상 법정지상권은 해당사항없음으로 표시됐지만, 매각제외 건물이 계속 토지를 사용한다면 실제 이용·인도·향후 처분 과정에서 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금수강산면행정복지센터 남서측 인근으로, 단독주택·농경지·임야 등이 섞인 기존 주택 및 농경지대입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량진입 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 및 일부 아스팔트슁글지붕 단층, 또 다른 건물도 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층이며 단독주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역(일반형)·가축사육제한구역(전부제한구역)이며, 확인된 토지정보는 400.0㎡·지목 대·완경사·부정형·세로한면(불)입니다.
- 공시지가. 41,700원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김인숙 점유원인 확인. 2010.11.25 전입은 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·실제 임대차 여부·무상임대차확인서 원본을 대조해야 합니다.
- 김석태 점유 확인. 2017.09.15 전입으로 대항력은 없지만 현재 점유 여부와 인도절차는 별도로 확인해야 합니다.
- 매각범위 확인. 제시외 건물 중 포함되는 것과 목록8 지상 매각제외 미등기건물을 현장에서 구분해야 합니다.
- 토지사용 권리 확인. 매각제외 건물이 공부상 타인 소유이므로 토지사용의 법적 근거와 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 성주군·국민건강보험공단 압류가 있고, 당해세 해당 시 배당이 달라질 수 있습니다.
- 주소·목록 대조. 사건 소재지와 등기부 표시 지번이 다르므로 현황도·매각목록·등기부를 함께 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 8.24%라는 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 실제 거래·현장 환금성을 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “8% 가격보다 선순위 점유와 매각제외 건물이 먼저”
이 사건의 가장 눈에 띄는 숫자는 9회 유찰과 최저가 53,154,000원입니다. 하지만 권리분석에서는 그 숫자가 결론이 아닙니다. 김석태는 후순위 전입이라 대항력이 없지만, 김인숙은 2010.11.25 선순위 전입이고 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 여기에 목록8 지상 미등기건물은 매각에서 제외되고 토지사용 권리관계가 불분명합니다.
매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항없음이지만, 선순위 점유자의 실제 임대차관계와 매각제외 건물의 토지사용 문제는 별도의 현장·원본 확인 대상입니다. 실거래 시세자료도 없어 현재 8.24% 가격을 ‘저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다. 가격은 매우 낮아졌지만, 권리와 이용관계를 확인한 뒤에야 가격을 논할 수 있는 D등급 고확인 물건입니다.
