대구지방법원 2024타경38902. 성주군 금수면 광산리의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정가는 645,426,520원, 분석 기준 최저매각가는 108,477,000원으로 7회 유찰된 상태입니다. 매각물건명세서에는 인수할 권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재됐고, 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 이 물건의 난도는 등기상 인수금보다 매각 범위와 현황에서 올라갑니다. 제시외 건물은 포함되지만 목록 8 지상 건물은 미등기건물로 매각에서 제외됩니다. 그 건물은 공부상 타인 소유로 적혀 있고 토지사용 권리관계도 불분명합니다. 법정지상권 해당 없음이라는 기재와 별개로, 실제 점유와 토지사용 상태를 현장에서 구분하지 않으면 낙찰 후 이용·명도 과정에 변수가 생길 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경38902 (임의경매) |
|---|---|
| 사건 소재지 | 경상북도 성주군 금수면 광산리 973 |
| 등기 표기 | 경상북도 성주군 금수강산면 광산리 956, 975 · 광산3길 98-9 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 시멘트벽돌조 슬래브지붕 및 일부 아스팔트슁글지붕 단층 · 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 |
| 소유자 | 권원지 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 645,426,520원 / 108,477,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 234,950,318원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록 8 지상 미등기건물 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 말소기준 이력 확인
권리 산정상 말소기준은 2005.02.03 제일레미콘주식회사 가압류 12,320,548원입니다. 이후 근저당권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 분석됐고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 해당사항 없음으로 기재됐습니다.
2014.08.22 설정된 달성축산업협동조합 근저당권은 채권최고액 258,000,000원이고, 2024.07.16 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 이어 2024.08.01 같은 회사의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 그러나 현재 회차 배당 시나리오에서는 선순위 배당으로 매각대금이 소진돼 신청채권자의 예상배당은 0원입니다.
② 임차인·점유 — 실제 신고 2명, 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김석태 | 2017.09.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김인숙 | 2010.11.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인·점유 신고는 2명입니다. 두 사람 모두 전입신고가 2005.02.03 말소기준일보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았더라도 매수인이 보증금을 승계하는 구조로 보이지 않으며, 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 108,477,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,318,678원 |
| 갑구 2번 가압류 · 제일레미콘주식회사 | 12,320,548원 | 12,320,548원 |
| 을구 1번 근저당권 · 보현사신용협동조합 | 미상 | 0원 |
| 을구 2번 근저당권 · 남구희망새마을금고 | 미상 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 남구희망새마을금고 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 조희창 | 127,180,000원 | 54,837,774원 |
| 을구 6번 근저당권 · 달성축산업협동조합 | 258,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 436,500,548원 중 채권자 예상배당은 106,158,322원이며, 미배당은 330,342,226원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 가격 판단 — 감정가 16.81%라도 ‘싸다’는 결론은 보류
최저매각가 108,477,000원은 감정가 645,426,520원의 16.81%이고, 이미 7회 유찰됐습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보이지만, 동일 지역·유사 물건의 최근 실거래가 자료가 확인되지 않아 최저가가 실제 시장가보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
특히 이 사건은 일반적인 단독주택 한 동만을 비교하는 구조가 아닙니다. 토지와 복수 건물, 제시외 건물이 포함되고 목록 8 지상 미등기건물은 제외됩니다. 감정가와 낙찰가의 차이에는 저환금성뿐 아니라 매각 범위, 건물 상태, 토지사용관계 및 명도 부담에 대한 시장의 경계가 함께 반영됐을 가능성을 고려해야 합니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 금수강산면행정복지센터 남서측 인근이며, 단독주택·농경지·임야가 형성된 기존 주택 및 농경지대입니다.
- 교통. 본건과 인근까지 차량진입이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 건물은 단독주택으로 이용 중이고 위생설비, 급·배수설비 및 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역(일반형)·가축사육제한구역(전부제한구역)입니다.
- 토지 특성. 지목 대, 토지이용상황 단독, 완경사·부정형·세로한면(불)이며 토지 정보상 면적은 400㎡, 공시지가는 41,700원/㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물 사항과 공부와의 차이는 확인되지 않았으나, 목록 8 지상 미등기건물은 매각에서 제외됩니다.
- 환금성. 단독주택과 토지의 일괄매각이고 7회 유찰됐으며, 농촌 주택·농경지대 입지와 매각 제외 건물이 함께 있어 환금성은 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각대상 특정. 일괄매각에 포함되는 토지·건물·제시외 건물과 목록 8 지상 매각 제외 건물을 현황도에 각각 표시하세요.
- 제외 건물 사용관계. 공부상 타인 소유 미등기건물의 소유자, 실제 사용자, 토지사용 근거와 철거·퇴거 가능성을 확인하세요.
- 점유자 면담. 김석태·김인숙의 실제 점유 범위와 무상사용 여부, 인도 협의 가능성을 확인하세요.
- 말소기준 원본 대조. 2005.02.03 가압류와 2005.02.11 말소등기의 관계를 등기 원본 및 매각물건명세서로 확정하세요.
- 세금 확인. 성주군·국민건강보험공단 압류와 당해세 여부를 확인하고 실제 배당순위 변동을 검토하세요.
- 토지 경계·진입. 광산리 973과 등기 표기 광산리 956·975의 목록별 위치, 경계, 도로접면 및 차량진입 상태를 현장에서 대조하세요.
- 가격 재산정. 감정가 할인율이 아니라 포함되는 토지·건물의 현장가치에서 제외 건물과 명도·정비 부담을 반영해 응찰 상한을 정하세요.
- 원본 확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각목록을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 쉬운 물건”
이 사건은 등기상 매수인 인수액만 보면 0원입니다. 전입자 2명은 모두 말소기준 이후 전입했고, 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음으로 기재됐습니다. 따라서 보증금을 떠안는 대항력 인수형 물건은 아닙니다.
그러나 7회 유찰과 감정가 대비 16.81%라는 결과를 단순한 가격 기회로만 보면 안 됩니다. 목록 8 지상 미등기건물은 매각에서 제외되고 토지사용 권리관계가 불분명하며, 점유자들의 보증금·사용 범위도 확인되지 않았습니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 최저가가 시장가보다 낮다고 단정할 근거가 없습니다. 권리 인수는 낮지만, 물건 특정·현황·환금성 난도는 높은 사건. 포함되는 것과 제외되는 것을 현장에서 명확히 나눌 수 있을 때만 가격 판단이 가능합니다.