대구지방법원 2025타경11345. 김천시 어모면 더테라스휴 101동 4층 406호로, 사건상 용도는 아파트이며 감정평가에서는 연립주택으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 전용면적은 71.316㎡이고, 4층 건물의 4층 세대입니다. 현재 소유자 엄영철은 2022년 6월 30일 매매를 원인으로 266,800,000원에 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 감정가나 유찰률이 아닙니다. 임차인 강순숙의 전입신고와 확정일자가 모두 2022년 6월 27일이고, 경매개시결정은 2025년 8월 19일입니다. 따라서 임차권은 말소기준보다 앞서며, 매각물건명세서에도 보증금 200,000,000원이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11345 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 김천시 어모면 동좌리 817 더테라스휴 제101동 제4층 제406호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 감정평가상 연립주택 · 전용 71.316㎡ · 4층 건물 중 4층 |
| 단지 | 더테라스휴 · 176세대 · 2021.11.24 준공 |
| 소유자 | 엄영철 (2022.06.30. 매매, 거래가 266,800,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 168,000,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사 / 214,936,986원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 매각 후에도 남는다
이 사건의 말소기준은 2025년 8월 19일 강제경매개시결정입니다. 강순숙의 전입신고·확정일자와 주택임차권등기는 모두 그보다 앞섭니다. 배당요구도 이루어졌지만, 낙찰대금으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 미배당 보증금은 매수인이 승계합니다.
| 실제 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 강순숙 전유부분 전부 · 주거 · 임차권등기 | 200,000,000원 | 대항력 有 전입 2022.06.27 | 우선변제 有 확정 2022.06.27 · 배당요구 | 미배당 잔액 승계 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘약 2억’을 비교해야 한다
더테라스휴 동일 면적대 71.32㎡의 실거래는 총 7건입니다. 전체 평균은 215,885,714원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 5건 평균 215,240,000원과 최신 거래 150,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 최근 구간은 이전 구간보다 1.0% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 71.32㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2025.12 | 71.32㎡ | 4 | 266,800,000원 |
| 2025.09 | 71.32㎡ | 2 | 219,800,000원 |
| 2025.04 | 71.32㎡ | 2 | 222,600,000원 |
| 2025.02 | 71.32㎡ | 1 | 217,000,000원 |
| 2024.08 | 71.32㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2024.07 | 71.32㎡ | 2 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 71.32㎡ | 5건 | 215,240,000원 |
최저가 168,000,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 78.1%처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 선순위 보증금의 미배당액이 커지므로, 매수인의 경제적 부담은 보증금 200,000,000원 부근에서 사실상 고정됩니다. 이 실질취득가는 최근 12개월 평균의 약 92.9%이지만 최신 거래 150,000,000원의 133.3%입니다.
③ 예상배당과 인수액 (매각가 168,000,000원 가정)
| 배당·인수 항목 | 권리금액 | 예상액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 추정 | - | 3,152,000원 |
| 1. 선순위 임차보증금 권리 강순숙 · 대위자 서울보증보험주식회사 | 200,000,000원 | 164,848,000원 |
| 2. 미배당 보증금 · 매수인 인수 | - | 35,152,000원 |
| 3. 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 168,000,000원에서 집행비용 3,152,000원을 제외하면 배당 가능한 금액은 164,848,000원입니다. 보증금 200,000,000원과의 차액 35,152,000원이 인수될 경우 낙찰대금과 인수액을 합친 자금은 203,152,000원 수준입니다. 권리분석상 핵심 가격은 보증금 약 2억 원에 고정되며, 집행비용만큼 총자금이 소폭 늘어나는 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 보증금 배당 가능액 | 예상 인수 | 매각가＋인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 168,000,000원 | 164,848,000원 | 35,152,000원 | 203,152,000원 |
| 2회 유찰 시 | 117,599,999원 | 115,153,599원 | 84,846,401원 | 202,446,400원 |
| 3회 유찰 시 | 82,319,999원 | 80,438,239원 | 119,561,761원 | 201,881,760원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상북도 김천시 어모면 중왕리 소재 어모면 복지회관 북서측 인근으로, 주변은 연립주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진입이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 북서측 주간선도로에서 폭 약 6미터의 진입도로가 개설돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물의 4층 세대입니다. 급·배수, 위생설비와 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 완경사지대의 부정형 토지로, 계획관리지역과 성장관리계획구역에 포함되며 공시지가는 110,300원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역이 포함·접하고 준보전산지가 접합니다. 공부와의 차이 및 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 동일 면적 실거래는 7건이며 거래가가 150,000,000원부터 266,800,000원까지 넓게 분포합니다. 최근 12개월 평균은 215,240,000원이나 최신 거래는 150,000,000원이고 최근 추세는 1.0% 하락입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 재확인. 입찰가에 미배당 보증금 인수액을 더해 총자금을 계산해야 합니다. 현재 회차 기준 단순 합계는 203,152,000원 수준입니다.
- 임차권 원본 대조. 강순숙의 전입일·확정일·점유개시일, 보증금 200,000,000원, 배당요구와 서울보증보험의 대위관계를 등기부와 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 배당액 확인. 집행비용과 조세채권 등에 따라 임차보증금 실제 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 최신 거래 우선. 최근 12개월 평균 215,240,000원만 보지 말고 최신 거래 150,000,000원과 1.0% 하락 추세를 함께 반영해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 유찰로 최저가가 낮아져도 보증금 인수액이 증가하므로 총취득 부담은 약 2억 원 부근에 머뭅니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 설정된 상태이므로 현재 점유관계와 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장 확인을 통해 재점검해야 합니다.
- 관리비·현장 상태. 관리비 체납, 내부 마감 상태, 누수와 설비 상태를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.68억에 사는 경매가 아니다”
이 물건의 최저매각가는 168,000,000원이지만, 선순위 대항력 임차인의 보증금은 200,000,000원입니다. 현재 회차에서 예상되는 미배당 잔액 35,152,000원을 더하면 총자금은 203,152,000원 수준이고, 추가 유찰이 발생해도 보증금 인수가 늘어 총취득 부담은 약 2억 원 부근에 머뭅니다.
실질취득 약 2억은 최근 12개월 평균 215,240,000원보다는 낮지만, 최신 거래 150,000,000원보다 50,000,000원 높습니다. 최근 가격 흐름도 1.0% 하락했고 거래 편차도 큽니다. 따라서 이 사건은 최저가 할인율이 아니라 선순위 보증금과 최신 거래가를 기준으로 판단해야 합니다. 결론은 권리 인수 부담이 크고, 현재 확인되는 최신 가격 대비 메리트도 부족한 신중 접근형입니다.