대구지방법원 2025타경11359. 구미시 구평동 ‘부영2’ 201동 15층 1505호, 전용 80.95㎡ 아파트입니다. 소유자 김현철은 2013.06.04 매매대금 105,450,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기부에는 한국주택은행, 우리은행, 인동새마을금고, 농협은행, 삼성생명보험의 근저당 이력이 차례로 나타나지만 각각 후속 말소등기가 확인됩니다. 현재 남아 경매의 기준이 되는 권리는 2022.09.23 설정된 현대캐피탈 근저당권이며, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
매각물건명세서상 별도로 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 없습니다. 임차인 신고도 없어 낙찰가에 더해지는 보증금 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 최저가 86,100,000원이 곧 권리분석상 실질취득금액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11359 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 구평동 429 부영 제201동 제15층 제1505호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 80.95㎡ · 15층 중 15층 |
| 소유자 | 김현철 (2013.06.04 소유권 취득 · 거래가액 105,450,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 86,100,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대캐피탈 주식회사 / 154,160,874원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.23 현대캐피탈주식회사 근저당권 · 채권최고액 163,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 복잡한 설정 이력, 결론은 인수 0원
등기부만 처음 펼치면 근저당 설정 이력이 많아 복잡해 보입니다. 그러나 과거 권리들은 순차적으로 말소되었습니다. 한국주택은행 근저당은 2013.06.04, 우리은행 근저당은 2015.05.07, 인동새마을금고 근저당은 2016.04.08, 농협은행 근저당은 2018.01.26, 삼성생명보험 근저당은 2022.09.27 각각 말소됐습니다.
그 결과 경매 시점에 존속하는 담보권 중 가장 앞선 권리는 2022.09.23 현대캐피탈 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고 2025.08.28 임의경매개시결정도 후순위이므로 매각으로 함께 소멸합니다. 임차인 없음, 별도 인수권리 없음, 법정지상권 없음으로 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 73.7%
같은 단지 ‘부영2’는 총 552세대이며, 비교 대상은 전용 80.95㎡ 동일 면적입니다. 최근 실거래 12건의 전체 평균은 116,125,000원, 최근 12개월 10건 평균은 116,850,000원입니다. 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 80.95㎡ | 11 | 156,000,000원 |
| 2026.04 | 80.95㎡ | 2 | 102,500,000원 |
| 2026.01 | 80.95㎡ | 6 | 115,000,000원 |
| 2026.01 | 80.95㎡ | 11 | 100,000,000원 |
| 2025.12 | 80.95㎡ | 8 | 106,000,000원 |
| 2025.11 | 80.95㎡ | 2 | 104,000,000원 |
| 2025.10 | 80.95㎡ | 9 | 126,000,000원 |
| 2025.10 | 80.95㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2025.09 | 80.95㎡ | 10 | 134,000,000원 |
| 2025.09 | 80.95㎡ | 9 | 105,000,000원 |
| 2025.06 | 80.95㎡ | 11 | 115,000,000원 |
| 2025.04 | 80.95㎡ | 6 | 110,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 80.95㎡ | 10건 | 116,850,000원 |
거래 범위는 100,000,000원~156,000,000원으로 편차가 큽니다. 다만 현재 실질취득 86,100,000원은 실거래 최저가 100,000,000원보다도 낮고, 최근 12개월 평균의 73.7%입니다. 전체 평균 대비 비율도 74.1%입니다.
최근 거래군과 이전 거래군의 비교 추세는 +3.9%로 하락 추세가 아닙니다. 최신 거래는 2026.06의 156,000,000원이므로 현재 최저가는 최근 시세 지표보다 낮은 가격대에 위치합니다. 다만 같은 면적에서도 거래가격 편차가 큰 만큼 내부 상태와 15층 최상층 조건을 현장에서 반드시 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 86,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,949,800원 |
| 1. 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 163,200,000원 | 84,150,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현대캐피탈 근저당 채권최고액 기준으로는 매각대금만으로 전액 배당되지 않습니다. 담보권자의 미배당은 채무자에게 남는 문제이며, 매수인이 그 부족액을 승계하는 구조는 아닙니다. 당해세·집행비용 확정액 등에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변 환경. 구미시 구평동 대단지 아파트와 학교 등으로 형성된 주택지대에 위치합니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 대중교통 사정도 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 아파트 중 15층 세대이며, 사용승인일은 2001.09.24입니다.
- 설비. 상하수도 위생설비, 도시가스보일러 개별난방, 엘리베이터가 설치되어 있습니다.
- 도로. 단지 동·서·남·북 방향으로 폭 8~35미터 도로에 접합니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당합니다.
- 공시지가. 772,700원/㎡이며, 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않습니다.
- 환금성. 552세대 단지이고 동일 면적 거래가 이어지고 있으나, 거래가격 범위가 넓어 개별 세대 상태에 따른 가격 차이가 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최상층 상태 확인. 15층 중 15층이므로 천장 누수, 옥상 방수 상태, 여름철 열기와 겨울철 단열 상태를 확인하세요.
- 점유관계 재확인. 임차인 신고는 없지만 현장 방문과 집행관 조사 원본을 통해 실제 점유자와 인도 가능 시점을 대조하세요.
- 말소등기 원본 대조. 과거 한국주택은행·우리은행·인동새마을금고·농협은행·삼성생명보험 담보권의 말소등기를 등기사항전부증명서 원본에서 다시 확인하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 체납 관리비가 매수인에게 문제 될 수 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 내부 수리비. 사용승인일이 2001.09.24인 아파트이므로 보일러·배관·창호·욕실·주방 상태를 조사해 수리비를 응찰가에서 차감하세요.
- 최근 거래 편차. 동일 면적 거래가 100,000,000원~156,000,000원으로 넓게 형성되어 있으므로 최신 거래 한 건만으로 상한가를 정하지 마세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 진행 결과를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리됐고, 가격은 시세 아래다
이 물건은 오래된 근저당 이력이 여러 건 있어 첫인상은 복잡합니다. 하지만 말소등기를 시간순으로 대조하면 과거 담보권은 모두 정리됐고, 현재 말소기준은 2022.09.23 현대캐피탈 근저당 하나로 압축됩니다. 임차인 없음, 인수권리 없음, 법정지상권 없음으로 실질취득은 최저가 86,100,000원과 동일합니다.
가격도 최근 12개월 평균 116,850,000원의 73.7%이고 실거래 최저 100,000,000원보다 낮습니다. 최근 추세가 +3.9%라는 점까지 고려하면 권리와 가격 지표는 모두 양호합니다. 다만 2001.09.24 사용승인된 최상층 세대인 만큼, 최종 응찰가는 내부 수리비와 최상층 하자 가능성을 확인한 뒤 결정해야 합니다. 권리는 합격, 가격도 경쟁력 있음. 승부처는 현장 상태와 수리비입니다.