264,110,000원
대구지방법원 2025타경11369. 김천시 평화동, 김천역 남동측 인근의 통칭 ‘아카데미상가’ 제1층 제1호입니다. 사건 용도는 대지로 표시돼 있고, 감정평가상 이용상태는 상가로서 공실, 일부 금융업무시설 등입니다. 현재 소유관계는 신태용과 이병건이 각각 2분의 1 지분을 가진 공유 구조입니다.
권리구조의 기준점은 2018.03.07 김천신용협동조합 근저당권 158,600,000원입니다. 이후 설정된 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 매각물건명세서상 인수권리 해당 없음, 법정지상권도 해당 없음으로 명시돼 있습니다. 다만 2018년 말소기준 근저당권은 2026.02.05 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11369 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 김천시 평화동 264-27 제1층 제1호 · 도로명 경상북도 김천시 김천로 129 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 1층 단위상가 · 상가로서 공실, 일부 금융업무시설 등 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 5층 건 중 1층 1호 |
| 소유자 | 신태용 2분의 1 · 이병건 2분의 1 |
| 전유면적 | 등기부상 250㎡ · 건축물대장상 263㎡ · 감정평가는 263㎡ 기준 |
| 감정가 / 최저가 | 770,000,000원 / 264,110,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 125,730,393원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리
말소기준은 을구 16번, 2018.03.07 김천신용협동조합 근저당권 158,600,000원입니다. 을구 19번 근저당권 100,000,000원, 신용보증기금 가압류 44,000,000원, 경북신용보증재단 가압류 29,950,000원과 경매개시결정은 모두 기준권리보다 뒤에 있습니다. 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 가격 위치 — 3회 유찰로 감정가의 34.3%
감정가는 770,000,000원이고 현재 최저매각가는 264,110,000원입니다. 3회 유찰을 거치며 감정가 대비 34.3%까지 내려왔고 금액 차이는 505,890,000원입니다.
다만 이 사건에서는 감정가 대비 할인율 자체를 시세 할인율로 보기는 어렵습니다. 상가로서 공실 상태가 포함돼 있고, 3회 유찰이 진행됐으며, 전유면적 차이와 위반건축물 문제가 함께 존재합니다. 따라서 “감정가의 34.3%이므로 싸다”라고 단정하기보다 현재 상권·임대수익·공실 상태와 물건 하자를 함께 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 264,110,000원 | 34.3% | 72,937,540원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 184,877,000원 | 24.01% | 151,061,278원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 129,413,899원 | 16.81% | 205,747,896원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 264,110,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,497,540원 |
| 2. 을구 16번 근저당권 · 김천신용협동조합 | 158,600,000원 | 158,600,000원 |
| 3. 을구 19번 근저당권 · 김천신용협동조합 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 44,000,000원 | 1,012,460원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 경북신용보증재단 | 29,950,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 332,550,000원 중 259,612,460원이 배당되고 72,937,540원의 미배당이 발생하는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.7% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 건물 상태 — 이 사건의 핵심 리스크
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김천역 남동측 인근 통칭 ‘아카데미상가’ 1층 1호로, 주위는 상가·김천역·주차장 등으로 형성된 역주변 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 남서측으로 왕복 4차선 포장도로에 접하고, 북측 후면에 공용주차장이 설치돼 있습니다.
- 이용상태. 상가로서 공실, 일부 금융업무시설 등 상태입니다.
- 토지. 3필지 일단의 가장형·평탄한 건부지이며 토지면적은 830.0㎡, 공시지가는 2,574,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·자연녹지지역이며, 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다. 가축사육제한구역·상대보호구역 사항도 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 확인. 1층 철골구조 판매시설 24.44㎡ 무단증축 부분의 현황을 직접 확인하세요.
- 면적 대조. 등기부 250㎡와 건축물대장 263㎡가 다르고 감정은 263㎡를 기준으로 했습니다.
- 점유·임대관계. 감정 이용상태에는 공실·일부 금융업무시설 등이 기재돼 있고 임대관계는 미상입니다. 현장을 재확인해야 합니다.
- 상권과 임대수익. 3회 유찰된 상가이므로 감정가 할인율보다 실제 임대 가능성·공실기간·상권 수요를 우선 확인하세요.
- 권리 확인. 말소기준 근저당권과 이후 권리는 매각으로 정리되고 명시 인수권리·법정지상권은 해당 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다
이 사건은 권리만 보면 비교적 명료합니다. 2018.03.07 김천신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 감정가 770,000,000원의 34.3%인 264,110,000원까지 내려왔습니다.
하지만 3회 유찰됐다는 사실과 함께 봐야 할 것은 공실 상가, 24.44㎡ 무단증축 위반건축물, 전유면적 250㎡와 263㎡의 차이입니다. 즉 이 물건은 “권리가 깨끗하니 싸게 나온 물건”으로 단순화할 수 없습니다. 권리 인수는 0원이지만, 물건 상태와 환금성 검증이 선행돼야 하는 사건입니다.
