대구지방법원 2025타경11369. 김천역 남동측 인근의 통칭 “아카데미상가” 제1층 제1호입니다. 감정평가상 이용상태는 상가로서 공실, 일부 금융업무시설 등 상태이고, 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 5층 중 1층입니다. 권리의 기준점은 2018년 3월 7일 설정된 김천신용협동조합 근저당권 158,600,000원입니다. 이후 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격만 보면 감정가 770,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저가는 184,877,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 “감정가 대비 많이 떨어졌다”와 “시장가보다 싸다”는 같은 말이 아닙니다. 상가 자체가 공실 상태이고 임대관계도 미상이며, 건축물대장에는 위반건축물이 등재되어 있어 가격보다 먼저 현황과 법적·물리적 상태를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11369 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 김천시 평화동 264-27 제1층 제1호 · 경상북도 김천시 김천로 129 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 상가 · 공실, 일부 금융업무시설 등 상태 |
| 소유자 | 신태용 지분 2분의 1 · 이병건 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 770,000,000원 / 184,877,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김천신용협동조합 / 125,730,393원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 전유면적 | 등기부 250㎡ · 건축물대장 263㎡ · 건축물대장 면적 기준 감정평가 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원
임차인 신고는 없습니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항 없습니다. 말소기준은 2018.03.07 김천신용협동조합 근저당권 158,600,000원이며, 그 뒤 설정된 김천신용협동조합 근저당권 100,000,000원, 신용보증기금 가압류 44,000,000원, 경북신용보증재단 가압류 29,950,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당표에서도 매수인 인수 0원으로 산정되어 있습니다.
② 가격 — 4회 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’고 볼 자료는 없다
현재 최저가는 184,877,000원으로, 시나리오상 감정가의 24% 수준입니다. 다음 회차를 가정한 가격은 5회 유찰 시 129,413,899원, 6회 유찰 시 90,589,729원입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 대비 낙폭만으로 시장가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 184,877,000원 | 151,061,278원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 129,413,899원 | 205,747,896원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 90,589,729원 | 243,990,886원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 184,877,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,388,278원 |
| 1. 을구 16번 근저당권 · 김천신용협동조합 | 158,600,000원 | 158,600,000원 |
| 2. 을구 19번 근저당권 · 김천신용협동조합 | 100,000,000원 | 22,888,722원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 44,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 경북신용보증재단 | 29,950,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 332,550,000원 중 181,488,722원이 배당되고 151,061,278원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 건물·현황 리스크 — 위반건축물과 면적 불일치
이 물건에서 권리보다 더 주의할 부분은 건물 현황입니다. 부동산등기부상 전유면적은 250㎡이나 집합건축물대장상 전유면적은 263㎡이고, 감정평가는 건축물대장상 면적을 기준으로 이뤄졌습니다.
감정평가상 이용상태는 상가로서 공실, 일부 금융업무시설 등 상태이며 임대관계는 미상입니다. 따라서 실제 점유·사용관계와 내부 현황을 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김천역 남동측 인근의 역주변 노선상가지대로 상가, 김천역, 주차장 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 남서측으로 왕복 4차선 포장도로에 접하고, 북측 후면에는 공용주차장이 설치되어 있습니다.
- 토지. 3필지 일단의 가장형 토지로 인접지와 등고평탄한 건부지이며, 토지면적은 830㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·자연녹지지역이 포함되며 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
- 공시지가. 2,574,000원/㎡로 제시되어 있습니다.
- 이용상태. 상가로서 공실, 일부 금융업무시설 등 상태이며 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 현황 확인. 1층 철골구조 판매시설 24.44㎡ 무단증축 부분이 현재 어떤 형태로 존재하는지 현장과 건축물대장을 대조해야 합니다.
- 면적 차이 확인. 등기부 250㎡와 건축물대장 263㎡가 다르고 감정은 263㎡ 기준이므로 실제 사용면적과 법적 면적을 구분해 확인해야 합니다.
- 공실·점유 확인. 감정평가상 공실, 일부 금융업무시설 상태이고 임대관계는 미상이므로 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 실거래 자료가 없어 최저가 184,877,000원이 시장가 대비 저렴한지는 이 데이터만으로 판단할 수 없습니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당권 이후 권리와 매각물건명세서의 인수권리 해당사항 없음을 최신 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당 151,061,278원은 현재 배당 시나리오의 부족액이며, 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
맺으며 — 권리보다 현황과 가격 검증이 핵심
이 사건의 장점은 권리구조가 비교적 명확하다는 점입니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권이 없으며 현재 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 감정가 770,000,000원에서 4회 유찰돼 184,877,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 실거래 비교자료가 없고, 공실·임대관계 미상에 더해 24.44㎡ 무단증축 위반건축물과 전유면적 불일치가 존재합니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 0원, 현황 리스크는 분명, 시장가 검증은 별도 필요로 정리하는 것이 맞습니다.
