대구지방법원 2025타경11369. 김천역 남동측 인근의 통칭 ‘아카데미상가’ 1층 1호입니다. 등기상 소유자는 신태용·이병건으로, 각 2분의 1 지분을 보유합니다. 감정평가상 이용상태는 상가로서 공실, 일부 금융업무시설 등이며, 임대관계는 미상입니다. 현재 최저가는 감정가 770,000,000원의 70%인 539,000,000원입니다.
권리분석의 표면적인 결론은 단순합니다. 매각물건명세서에 인수권리와 법정지상권이 모두 해당 없음으로 명시되어 있고, 예상배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 등기 흐름에는 장기간의 근저당 설정·말소가 반복되어 있고, 말소기준권리로 제시된 삼성물산 근저당 자체도 경매개시 전인 2025.07.02 해지 말소된 이력이 있어 최신 등기와 매각물건명세서의 교차 확인이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11369 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 김천시 평화동 264-27 제1층 제1호 · 도로명주소 경상북도 김천시 김천로 129 |
| 물건종류 / 이용 | 대지·집합건물 1층 상가 · 공실, 일부 금융업무시설 등 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 5층 건물 중 1층 1호 |
| 전유면적 | 등기부 250㎡ · 건축물대장 263㎡ · 건축물대장 면적 기준 감정평가 |
| 소유자 | 신태용 2분의 1 · 이병건 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 770,000,000원 / 539,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김천신용협동조합 / 125,730,393원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 명시 인수는 없지만 등기 이력은 복잡하다
과거 조흥은행·임병갑·김천농업협동조합·세정·김천신용협동조합의 근저당이 여러 차례 설정됐으나 상당수는 후속 말소등기로 정리됐습니다. 말소기준권리로 제시된 권리는 2018.03.07 접수된 삼성물산주식회사 근저당 150,000,000원이며, 이후 설정된 근저당·가압류· 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 분류되어 있습니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 539,000,000원으로 감정가 770,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 377,300,000원, 3회 유찰 시 264,109,999원으로 낮아지는 시나리오가 제시되어 있습니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래가가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 총 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 539,000,000원 | 465,940,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 377,300,000원 | 625,932,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 264,109,999원 | 737,537,541원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 매수인의 입찰금액은 낮아지지만 채권자 미배당액은 커집니다. 이는 배당 구조를 보여줄 뿐, 해당 가격이 시장가보다 낮다는 뜻은 아닙니다. 특히 본건은 주거용 표준물건이 아니라 역 주변 노선상가지대의 대형 1층 상가이고 공실 상태가 포함되어 있어, 임대료·공실기간· 관리비·상권 매출과 같은 수익성 검증이 가격 판단의 중심이 되어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 539,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,790,000원 |
| 을구 9번 · 김천농업협동조합 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 을구 11번 · 주식회사세정 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 을구 12번 · 김천신용협동조합 | 158,600,000원 | 158,600,000원 |
| 을구 12번 · 김천신용협동조합 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 을구 15번 · 삼성물산주식회사 | 150,000,000원 | 42,610,000원 |
| 을구 16번 · 김천신용협동조합 | 158,600,000원 | 0원 |
| 을구 17번 · 김천신용협동조합 | 26,000,000원 | 0원 |
| 을구 19번 · 김천신용협동조합 | 100,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 · 신용보증기금 | 44,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 · 경북신용보증재단 | 29,950,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 997,150,000원 중 예상 배당액은 집행비용을 제외한 531,210,000원이며, 미배당액은 465,940,000원입니다. 매각대금 전액이 집행비용과 채권 배당에 사용되어 소유자 잔여는 0원입니다. 배당액은 채권최고액 중심의 추정치로 실제 확정채권액, 말소 이력, 채권양도, 조세채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김천역 남동측 인근의 역 주변 노선상가지대로, 상가·김천역·주차장 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로·주차. 남서측 왕복 4차선 포장도로에 접하고, 북측 후면에 공용주차장이 설치되어 있습니다.
- 토지. 3필지 일단의 평탄한 건부지이며 토지면적은 830.0㎡, 공시지가는 2,574,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·자연녹지지역이며 중로1류에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역도 포함됩니다.
- 환금성. 공실이 포함된 대형 1층 상가로, 주거용 부동산보다 매수층이 제한될 수 있습니다. 실제 임대수익과 공실 해소 가능성을 별도로 검증해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 권리 원문 대조. 말소기준으로 표시된 삼성물산 근저당의 2025.07.02 말소 이력과 실제 소멸기준을 최신 등기부·매각물건명세서에서 확인하세요.
- 점유·임대관계 확인. 임차인 신고 내역은 확인되지 않지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 사업자등록·전입·확정일자 여부를 조사해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 철골구조 판매시설 24.44㎡ 무단증축의 시정명령, 이행강제금, 원상복구 비용과 존치 가능성을 관할 부서에서 확인하세요.
- 면적 불일치 확인. 등기부 250㎡와 건축물대장 263㎡의 차이가 전유부분 경계·매매·임대·담보평가에 미치는 영향을 검토하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교값이 없으므로 감정가 대비 70%만 보고 저가로 판단하지 말고, 예상 임대료·공실률·수선비·관리비를 반영한 수익가치를 산정하세요.
- 채권·배당 검증. 예상배당표에는 채권최고액과 과거 권리 이력이 반영되어 있으므로 실제 채권액, 말소 여부, 채권양도 내역을 배당요구종기 서류와 함께 대조하세요.
- 현장 상태 확인. 공실 부분과 일부 금융업무시설 부분의 내부 구획, 설비, 출입구, 간판·영업시설 철거 상태를 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
이 사건은 매각물건명세서상 인수권리가 없고 예상 인수액도 0원이어서, 낙찰가 외에 임차보증금이나 법정지상권을 추가로 떠안는 구조는 아닙니다. 그러나 등기 설정과 말소가 반복된 이력이 길고, 말소기준권리로 표시된 근저당의 사전 말소 기록까지 있어 원문 대조가 필요합니다.
가격 측면에서도 최저가 539,000,000원이 감정가의 70%라는 사실만 확인될 뿐, 최근 실거래와의 비교 근거는 없습니다. 여기에 공실이 포함된 상가, 전유면적 250㎡·263㎡ 불일치, 24.44㎡ 무단증축 위반건축물이 겹칩니다. 결론은 권리 인수는 제한적이지만 상품성과 가격 검증 부담은 크다입니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 위반건축물 처리 가능성과 실제 임대수익, 그리고 상가 시장에서의 환금성을 얼마나 보수적으로 확인하느냐에 있습니다.