대구지방법원 2025타경1273. 경상북도 고령군 쌍림면 합가리 630-3, 631-3에 있는 토지·건물로, 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층이며 1층은 주유소, 2층은 주택으로 이용되고 있습니다. 토지는 1,482㎡의 주유소용지로 상업용 이용 상태이며, 평지의 사다리형 토지에 소로 한 면이 접합니다. 매각은 일괄매각이고 제시외 건물도 포함됩니다.
권리의 기준점은 2016년 4월 15일 설정된 쌍림농업협동조합 근저당권 299,000,000원입니다. 그보다 앞선 농업협동조합중앙회·굿이에프·남일새마을금고의 근저당권과 김석천 가압류에는 각각 말소등기가 이어져 있습니다. 현재 남은 2016년 근저당권 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서에도 인수권리가 없다고 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1273 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 고령군 쌍림면 합가리 630-3, 631-3 · 대가야로 228 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 1층 주유소, 2층 주택 · 일괄매각·제시외 건물 포함 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 |
| 토지 | 1,482㎡ · 주유소용지 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 공유자 | 김순덕 22분의 14 · 금경민·금서진·금창열·금창윤 각 22분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 393,512,080원 / 94,483,000원 (4회 유찰·감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 쌍림농업협동조합 / 194,291,885원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 현재 인수권리는 없다
말소기준권리는 2016.04.15. 쌍림농업협동조합 근저당권입니다. 2000년 농업협동조합중앙회 근저당권은 2013.09.04. 말소됐고, 2008년 굿이에프 근저당권은 2009.04.08. 말소됐습니다. 2013년 남일새마을금고 근저당권도 2016.04.18. 말소됐습니다. 2007년 김석천 가압류 역시 2007.08.20. 말소됐습니다.
말소기준 이후에는 쌍림농업협동조합의 20,259,963원 가압류, 임의경매개시결정, 구원덕의 79,246,383원 가압류, 주식회사케이비국민카드의 18,297,946원 가압류가 이어지며 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당 없음으로 정리돼 있고, 임차인으로 기재된 사람도 없습니다.
② 가격 판단 — 4회 유찰이 곧 저가 매입은 아니다
현재 최저매각가는 94,483,000원으로 감정가 393,512,080원의 24.01%입니다. 그러나 이 물건은 아파트처럼 동일 단지·동일 평형의 거래가를 바로 대입할 수 있는 물건이 아니라, 주유소와 주택이 결합된 토지·건물입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정할 근거는 부족합니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 비율 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차·4회 유찰 | 94,483,000원 | 24.01% | 0원 | 709,421,986원 |
| 5회 유찰 시 | 66,138,099원 | 16.81% | 0원 | 737,256,679원 |
| 6회 유찰 시 | 46,296,669원 | 11.76% | 0원 | 756,740,963원 |
유찰이 거듭돼도 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 다만 채권자 미배당 총액은 현재 회차 709,421,986원에서 5회 유찰 시 737,256,679원, 6회 유찰 시 756,740,963원으로 증가합니다. 이 수치는 채권 회수 구조를 보여줄 뿐, 물건 자체의 적정 시세나 향후 환금성을 입증하지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 94,483,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,100,694원 |
| 농업협동조합중앙회 근저당 | 미상 | 0원 |
| 김석천 가압류 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 주식회사굿이에프 근저당 | 140,000,000원 | 42,382,306원 |
| 남일새마을금고 근저당 | 195,000,000원 | 0원 |
| 쌍림농업협동조합 근저당 | 299,000,000원 | 0원 |
| 쌍림농업협동조합 가압류 | 20,259,963원 | 0원 |
| 구원덕 가압류 | 79,246,383원 | 0원 |
| 주식회사케이비국민카드 가압류 | 18,297,946원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 총 채권액은 801,804,292원, 예상 배당액은 92,382,306원, 미배당액은 709,421,986원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 고령군 쌍림면 합가리 ‘새담마을’ 남동측 인근으로, 주위는 근린생활시설과 농경지가 혼재하며 제반 입지여건은 무난한 편입니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류소가 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용. 건물은 1층 주유소, 2층 주택으로 이용되고 있으며 기본적인 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 1,482㎡ 주유소용지로 상업용 이용 상태이며, 평지·사다리형·소로한면 조건입니다. 공시지가는 113,800원/㎡입니다.
- 계획·제한. 계획관리지역과 가축사육제한구역에 포함됩니다. 일부 토지는 소하천구역과 소하천예정지에 해당하고, 도로구역과 보전관리지역에 접합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 매각조건에는 제시외 건물 포함이 명시돼 있습니다.
- 환금성. 주유소와 주택이 결합된 복합용도이며 4회 유찰된 물건이므로, 감정가 할인율과 별개로 실제 활용 수요와 재매각 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각목록 확인. 합가리 630-3, 631-3 토지와 건물, 제시외 건물, 각 공유지분의 매각 포함 범위를 원본에서 대조하세요.
- 말소기준 확인. 2016.04.15. 쌍림농업협동조합 근저당권이 현재 유효한 최초 권리인지 최신 등기부로 다시 확인하세요.
- 과거 권리 말소 확인. 농업협동조합중앙회·굿이에프·남일새마을금고 근저당과 김석천 가압류의 말소등기가 현재도 유효하게 반영돼 있는지 확인하세요.
- 배당표 재검증. 말소된 과거 권리를 포함한 배당 시뮬레이션과 실제 채권신고·배당요구 내역이 일치하는지 법원 기록을 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 24.01%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 주유소·주택 복합용도의 현장 상태와 주변 거래·수익 가능성을 별도로 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 소하천구역·예정지, 도로구역 접함이 실제 이용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 점유 확인. 임차인으로 기재된 사람은 없지만 실제 점유자, 영업 여부와 인도 상태는 매각기일 전 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각목록을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격과 활용성은 보류
이 물건은 현재 등기 흐름과 매각물건명세서만 보면 임차인 없음·인수권리 없음·법정지상권 없음으로 정리돼, 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준 이후의 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
그러나 투자 판단의 중심은 최저가 할인율이 아닙니다. 1층 주유소·2층 주택의 복합용도, 1,482㎡ 토지, 계획관리지역과 소하천 관련 제한, 제시외 건물 포함, 공유자 5명, 4회 유찰이라는 조건이 겹칩니다. 여기에 배당 시뮬레이션이 등기상 말소된 과거 권리를 포함하고 있어 배당 구조도 원본 대조가 필요합니다. 권리는 비교적 단순하지만 가격 적정성과 환금성은 별도 검증이 필요한 C등급 물건입니다. 감정가의 24.01%라는 숫자보다, 실제 활용 가능성과 매각범위를 확인한 뒤 보수적으로 접근하는 것이 핵심입니다.