37,800,000원
55,000,000원
대구지방법원 2025타경11389. 구미시 형곡동 우림럭스 제4층 제402호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 근린주택 물건입니다. 등기에는 2004년 이후 여러 근저당권·전세권·가압류와 과거 경매개시결정이 등장하지만, 현재 말소기준보다 앞선 권리들은 각각 해지·해제·취하·기각으로 이미 말소됐습니다. 현존하는 담보권은 2017년 형곡새마을금고 근저당이며, 이번 매각으로 소멸합니다.
전입자 정지선은 2021년 8월 18일 전입해 2017년 9월 20일 말소기준보다 늦습니다. 따라서 선순위 임차인으로서 보증금을 매수인에게 주장할 대항력은 없습니다. 배당요구는 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 예상배당은 별도로 원본을 확인해야 합니다. 이 부분은 배당액에는 영향을 줄 수 있어도 매수인 인수로 이어지는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11389 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 형곡동 113-2 제4층 제402호 도로명: 경상북도 구미시 형곡로3길 12-13 |
| 물건종류 / 이용 | 근린주택 · 감정 이용상태 다세대주택 · 비교면적 78.73㎡ |
| 건물 / 호수 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 4층 · 공부상 402호, 감정평가서 기재 실제 502호 |
| 소유자 | 이대형 (2013.11.05. 매매, 거래가액 68,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 54,000,000원 / 37,800,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 형곡새마을금고 / 42,839,990원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 오래된 흔적과 현재 권리를 분리해야 한다
등기상 가장 눈에 띄는 것은 2004년부터 2014년까지 반복된 전세권과 담보권입니다. 하지만 오성상호저축은행 근저당, 김성종·김재곤·장혜지·박재홍·박재호의 전세권, 도량동새마을금고·조준흠 근저당, 농업협동조합중앙회·현대캐피탈 가압류 및 과거 경매개시결정은 모두 후속 말소등기가 확인됩니다. 따라서 이들을 현재의 선순위 인수권리로 합산하면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력은 없다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정지선 본건으로 전입 · 이용관계 미상 | 2021.08.18 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 2025.09.23 신고 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 없음 |
정지선은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력은 없으며, 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조도 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 및 소액임차인 최우선변제 가능성은 이 자료만으로 확정할 수 없습니다. 배당표와 입찰 전 매각물건명세서 원본의 보증금·확정일자 기재를 다시 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 수치상 할인, 표본은 단 1건
우림럭스는 총 7세대, 준공일은 1991.07.09입니다. 비교면적 78.73㎡의 최근 12개월 거래는 2024년 7월 1건이며 거래금액은 55,000,000원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가가 모두 동일한 것은 표본이 한 건뿐이기 때문입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 78.73㎡ | 3층 | 55,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 78.73㎡ | 1건 | 55,000,000원 |
감정가 5,400만원은 최신 거래보다 100만원 낮고, 현재 최저가 3,780만원은 최근 거래의 68.7%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 최저가에 낙찰된다는 가정 아래 실질취득액도 3,780만원입니다. 수치상 최근 거래보다 1,720만원 낮지만, 소규모 건물의 단일 거래를 일반적인 시세로 단정해서는 안 됩니다.
④ 회차별 최저가 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 37,800,000원 | 374,721,396원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 26,460,000원 | 385,857,276원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 18,522,000원 | 393,652,392원 |
회차가 내려가도 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미배당 증가분은 채무자와 채권자 사이의 문제이며, 말소되는 담보권 채무를 낙찰자가 승계하는 것은 아닙니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 37,800,000원 단순 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,080,400원 |
| 1. 근저당 · 형곡새마을금고 | 청구 42,839,990원 채권최고액 59,800,000원 | 36,719,600원 |
| 임차인 · 정지선 | 보증금 미상 | 산정 불가 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
등기상 이미 말소된 과거 전세권·근저당·가압류는 현재 배당대상에서 제외해 재구성한 단순 배당입니다. 임차인의 보증금·최우선변제 및 당해세는 확인되지 않아 반영하지 않았으며, 실제 형곡새마을금고 배당액은 달라질 수 있습니다. 배당액이 달라져도 매수인 인수액은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 형일초등학교 동측 인근으로 학교·아파트·주택·근린생활시설이 함께 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로 접근성을 고려한 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 위생·급배수 및 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역의 평지·가로장방형 토지이며, 지목은 대, 토지면적은 397.2㎡입니다.
- 규제. 소로2류에 접하고 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역에 포함됩니다. 공시지가는 611,600원/㎡입니다.
- 환금성. 총 7세대·1991년 준공의 소규모 노후 건물이고 확인된 최근 거래가 1건뿐이어서, 대단지 공동주택보다 가격 검증과 재매각 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 호수 동일성 확인. 공부상 402호와 감정평가서의 실제 502호 기재가 어떤 현황을 의미하는지 건축물대장·현장 표찰·집행관 현황조사로 확인하세요.
- 임차인 원본 대조. 정지선의 보증금·확정일자·소액임차인 해당 여부와 배당요구 내용을 매각물건명세서 및 배당요구서에서 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 불가했습니다. 누수·결로·보일러·창호·배관 및 전면 수리 가능성을 응찰가에 반영해야 합니다.
- 실거래 표본 주의. 5,500만원 거래는 2024년 7월의 단 1건입니다. 동일 건물 다른 호수의 현재 매물·임대료와 인근 유사 다세대 거래를 함께 비교하세요.
- 명도 확인. 실제 임차인 1명이 확인됩니다. 대항력과 별개로 인도명령·이사 협의에 필요한 기간과 비용을 예상하세요.
- 체납 비용. 공용부분 관리비·수도료·전기료 등 체납 여부를 관리 주체와 현장에서 확인하세요.
- 원본 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 진행 결과를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 물건 검증은 단순하지 않다
등기부만 처음 보면 전세권과 근저당이 여러 차례 반복돼 복잡해 보입니다. 그러나 후속 말소등기를 연결해 보면 과거 선순위 권리는 모두 정리됐고, 현재 유효한 2017년 형곡새마을금고 근저당은 매각으로 소멸합니다. 전입자 역시 말소기준 이후 전입해 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 최저가 3,780만원으로 최근 거래 5,500만원의 68.7%입니다. 다만 최근 거래가 단 한 건이고, 총 7세대의 1991년 준공 건물이며 내부가 확인되지 않았습니다. 특히 공부상 402호와 감정평가서의 실제 502호 표기는 반드시 현장에서 해소해야 합니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 조건부 매력, 현황 확인은 필수입니다.