64,400,000원
대구지방법원 2025타경11399. 구미시 인의동 ‘구미청구하이츠’ 106동 3층 307호, 전용 약 60㎡ 아파트입니다. 감정가는 92,000,000원이고 한 차례 유찰돼 최저가는 64,400,000원으로 내려왔습니다. 현재 소유자 이민환은 2024.02.07. 매매를 원인으로 거래가액 115,000,000원에 취득했고, 2024.05.22. 채한나의 36,000,000원 가압류가 들어온 뒤 서울보증보험주식회사가 청구금액 87,304,766원으로 강제경매를 신청한 구조입니다.
등기부의 오래된 근저당·전세권·가압류가 많아 첫인상은 복잡하지만, 대부분은 경매 전에 이미 말소됐습니다. 2000년·2001년 한국주택은행 근저당은 2003.02.26. 말소됐고, 2003년 이상헌 전세권은 2005.02.28., 2005년 인동농업협동조합 근저당은 2008.03.03., 2017년 한국스탠다드차타드은행 근저당은 2019.01.16. 각각 말소됐습니다. 따라서 실질적인 기준권리는 2024.05.22. 채한나 가압류입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11399 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 인의동 652 구미청구하이츠 제106동 제3층 제307호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 전용 약 60㎡ · 지상 18층 중 3층 · 아파트 단위세대 |
| 소유자 | 이민환 (2024.02.07. 매매 · 거래가액 115,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 64,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사 / 87,304,766원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 단지 정보 | 구미청구하이츠 · 598세대 · 사용승인일 2000.08.25. |
① 권리 흐름 — 오래된 권리는 말소, 남은 쟁점은 LH 임차권
말소기준인 2024.05.22. 가압류 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 한국토지주택공사의 주택임차권은 2024.04.17. 등기돼 말소기준보다 앞서고, 전입일 2022.04.04., 점유개시일 2022.04.08., 확정일자 2022.03.22.로 대항력과 우선변제권을 갖춘 형태입니다.
| 신고 명의 | 성격 | 보증금 | 주요 일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 보증기관 승계 신고 실제 임차인 수에 합산하지 않음 | 84,000,000원 | 계약 2022.03.18. 확정 2022.03.22. 전입 2022.04.04. 점유 2022.04.08. 임차권등기 2024.04.17. | 대항력 있음 우선변제 보증기관 승계 확약서 확인 |
실제 임차인 0명 · 보증기관 승계 신고 1건. 동일 보증금을 별도의 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다.
② 회차별 인수 구조 — 확약 전후가 완전히 다르다
| 회차 가정 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 70% | 64,400,000원 | 21,159,200원 | 0원* | 64,400,000원* |
| 2회 유찰 시 49% | 45,080,000원 | 40,131,440원 | 0원* | 45,080,000원* |
| 3회 유찰 시 34% | 31,555,999원 | 53,412,009원 | 0원* | 31,555,999원* |
확약서가 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나 실질 부담이 보증금 규모에 가까워지는 대항력 인수형입니다. 반대로 확약서가 유효하면 각 회차의 실질취득액은 낙찰가와 같아집니다. 따라서 낮은 최저가 자체보다 확약서 적용 여부가 선행 조건입니다.
③ 시세 비교 — 확약 유효 시 가격대는 낮다
구미청구하이츠 전용 59.97~60㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 81,250,000원, 최신 거래는 2026.06.의 80,000,000원입니다. 현재 최저가 64,400,000원은 최근 12개월 평균의 79.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 60㎡ | 15 | 80,000,000원 |
| 2026.05 | 59.97㎡ | 7 | 87,000,000원 |
| 2026.05 | 60㎡ | 6 | 80,000,000원 |
| 2026.04 | 60㎡ | 16 | 82,000,000원 |
| 2026.04 | 59.97㎡ | 10 | 84,500,000원 |
| 2026.04 | 59.97㎡ | 6 | 90,000,000원 |
| 2026.03 | 60㎡ | 18 | 81,500,000원 |
| 2026.03 | 60㎡ | 14 | 65,000,000원 |
| 2026.03 | 60㎡ | 9 | 68,000,000원 |
| 2026.03 | 60㎡ | 15 | 97,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 16 | 90,000,000원 |
| 2026.01 | 60㎡ | 5 | 70,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 81,250,000원 |
실거래 범위는 65,000,000원부터 97,000,000원까지입니다. 확약서가 유효해 실질취득액이 64,400,000원으로 유지된다면 최근 실거래 최저액보다도 낮고, 최신 거래 80,000,000원 및 최근 평균 81,250,000원과 비교해 가격 여유가 있습니다. 반면 확약 미적용 시 실질취득액 85,559,200원은 최근 평균보다 높아집니다.
④ 예상배당표 (매각가 64,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,559,200원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 84,000,000원 | 62,840,800원 |
| 2. 가압류 · 채한나 | 36,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 신청 · 서울보증보험주식회사 | 87,304,766원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
한국토지주택공사 보증금의 룰상 미배당액은 21,159,200원입니다. 다만 대항력 포기 취지 확약서가 유효하게 적용되면 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 이미 말소된 과거의 근저당·전세권·가압류는 인수 권리에서 제외했습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인의초등학교 남동측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·다세대주택·근린생활시설·점포상가·야산 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 지상 18층 건물의 3층 세대이며, 사용승인일은 2000.08.25.입니다. 승강기와 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 남서측으로 폭 약 12m, 북서측 진출입구로 폭 약 10m 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 소로1류·소로2류·중로3류에 접합니다. 공시지가는 678,900원/㎡이고 공부와의 차이 및 위반건축물은 없습니다.
- 환금성. 598세대 단지의 전용 60㎡형으로 최근 12개월 실거래 12건이 확인되지만, 거래가는 65,000,000원부터 97,000,000원까지 편차가 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2025.09.08.자 보정서 첨부 확약서의 원문, 작성 주체, 적용 대상, 대항력 포기 범위와 조건을 직접 대조해야 합니다.
- 임차권 처리 확인. 확약은 대항력 포기 취지로 기재돼 있습니다. 임차권등기 자체의 처리 방식과 매각 후 말소 절차를 확인해야 합니다.
- 확약 미적용 상한 검토. 확약서가 적용되지 않을 경우 실질취득액은 85,559,200원입니다. 이 금액을 기준으로도 응찰 가능한지 별도 판단해야 합니다.
- 실제 점유 확인. 한국토지주택공사는 보증기관 승계 신고로 실제 임차인 수에 포함하지 않았습니다. 현장 점유자와 명도 상대방을 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납액과 승계 범위를 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·보정서·확약서·배당요구 서류를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싼 물건”이 아니라 “확약 확인형 물건”
확약서가 유효하게 적용된다는 전제에서는 매수인 인수 0원*, 실질취득 64,400,000원으로 최근 12개월 실거래 평균 81,250,000원의 79.3%에 해당합니다. 오래된 근저당과 전세권도 이미 말소돼 등기상 남은 구조는 단순합니다.
그러나 한국토지주택공사의 보증금 84,000,000원 임차권은 원래 대항력을 갖춘 권리입니다. 확약서가 적용되지 않으면 룰상 21,159,200원이 인수되고 실질취득액은 85,559,200원으로 올라갑니다. 따라서 이 물건은 최저가만 보고 접근할 물건이 아닙니다. 확약 확인 전에는 보류, 확약 확인 후에는 가격 메리트를 검토할 수 있는 물건입니다.
* 실질 인수 0원은 2025.09.08.자 보정서에 첨부된 대항력 포기 취지 확약서가 해당 임차권에 유효하게 적용된다는 전제입니다. 룰상 미배당액은 21,159,200원입니다.
