대구지방법원 2025타경2474. 대구광역시 달성군 논공읍 노이리 868 일원의 기타 + 토지 물건으로, 등기상 노이리 867·868 토지와 노이리 868 외 1필지 건물이 공동담보로 연결되어 있습니다. 매각은 일괄매각이고 제시외 건물이 포함됩니다. 현재 최저매각가는 701,909,000원으로 감정가 2,046,382,890원의 34.3% 수준까지 내려왔습니다.
권리 구조의 중심은 2013.09.04. 설정된 신한은행 근저당권입니다. 이 권리를 기준으로 뒤에 설정된 신한은행 추가 근저당 3건, 태광산업 근저당, 대구신용보증재단 가압류와 가처분, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 명시되어 있어 등기·명세서상 매수인 인수금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경2474 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 논공읍 노이리 868 · 도로명 대구광역시 달성군 논공읍 노이4길 31 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 |
| 소유자 | 양기승 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,046,382,890원 / 701,909,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 1,339,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 말소기준권리는 2013.09.04. 을구 6번 신한은행 근저당권 907,200,000원입니다. 같은 은행이 2014년 120,000,000원, 2015년 72,000,000원, 2020년 240,000,000원의 근저당을 추가 설정했고, 2024년에는 태광산업주식회사 명의 230,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이후 대구신용보증재단의 196,800,000원 가압류와 태광산업 근저당에 대한 가처분, 2025.08.08. 신한은행의 임의경매개시결정까지 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입이 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양선호 | 2024.12.11 | 5,000,000원 | 800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 양선호의 전입신고일은 2024.12.11.로 말소기준일 2013.09.04.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금은 5,000,000원, 월세는 800,000원이며 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 다만 대항력이 없으므로 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아니며, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
③ 가격 — 34.3%까지 내려왔지만 시세 판단은 별개
감정가 2,046,382,890원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 701,909,000원입니다. 감정가 대비 비율은 34.3%입니다. 다음 회차 가정가격은 491,336,299원, 그 다음은 343,935,409원으로 제시되어 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 701,909,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,419,090원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 (을구 6) | 907,200,000원 | 692,489,910원 |
| 3. 근저당 · 주식회사신한은행 (을구 7) | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사신한은행 (을구 8) | 72,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 주식회사신한은행 (을구 9) | 240,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 태광산업주식회사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 대구신용보증재단 | 196,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 1,766,000,000원 가운데 채권자에게 배당되는 금액은 692,489,910원이고 미배당액은 1,073,510,090원입니다. 집행비용은 9,419,090원으로 계산되어 매각대금 전액이 소진되며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 배당과 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 701,909,000원 | 692,489,910원 | 1,073,510,090원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 491,336,299원 | 484,022,936원 | 1,281,977,064원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 343,935,409원 | 338,320,313원 | 1,427,679,687원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미회수액은 커지지만, 현재 확인되는 권리구조에서는 그 부족액이 매수인에게 이전되지는 않습니다. 신청채권자의 청구액은 1,339,200,000원이고 현재 회차 예상 배당액은 692,489,910원으로 전액 변제되지 않습니다.
⑥ 물건 특성과 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 노이리 867·868 토지와 관련 건물이 공동담보로 연결되어 있고 매각조건은 일괄매각입니다. 제시외 건물도 포함됩니다.
- 임차인 점유. 양선호가 전입한 사실이 확인됩니다. 대항력은 없지만 실제 인도·점유관계는 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 할인율과 시세 대비 저평가는 다른 개념입니다. 비교 가능한 최근 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 다회 유찰 원인. 이미 3회 유찰된 만큼 가격 외에 물건의 이용·환금성·현장 상태와 수요를 함께 점검해야 합니다.
- 가처분 소멸. 태광산업 근저당에 관한 대구신용보증재단의 가처분은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 의해 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 매각 대상 범위를 최종 대조하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 명료, 가격 판단은 보수적으로
이 사건의 권리분석 자체는 비교적 명료합니다. 2013년 신한은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤 권리는 소멸하며, 임차인 양선호도 2024년 전입으로 대항력이 없습니다. 명세서상 인수권리·법정지상권도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격 쪽은 별개의 문제입니다. 2,046,382,890원 감정가가 3회 유찰되어 701,909,000원까지 내려왔지만, 이 사건에는 최근 실거래 비교값이 없습니다. 따라서 “감정가의 34.3%이니 싸다”는 결론은 근거가 부족합니다. 일괄매각·제시외 건물이 포함된 기타 + 토지 물건이라는 점과 다회 유찰 사실까지 감안하면, 권리 인수는 낮지만 가격·환금성 검증이 입찰의 핵심인 사건입니다.
