대구지방법원 2025타경2658. 대구 달서구 이곡동 메가스타 4층 408호 근린시설입니다. 감정평가상 근린생활시설 용도이며 현황은 휴업상태입니다. 말소기준권리는 2022.07.04 설정된 농협은행주식회사 근저당권으로 채권최고액은 163,200,000원입니다. 이후 2025.08.25 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정이 들어왔고, 이 권리들은 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 41,754,000원으로 감정가 507,000,000원의 약 8.24%입니다. 그러나 동일·유사 상가의 최근 실거래 자료가 없어 이 할인율만으로 시세 대비 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 특히 이미 7회 유찰된 사실과 휴업상태라는 현황은 가격 외에 사용성·임대수요·환금성을 별도로 확인해야 한다는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경2658 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 이곡동 1244-1 메가스타 4층408호 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 근린생활시설 용도 · 휴업상태 · 지하3층 지상10층 중 4층 |
| 소유자 | 김민경 |
| 감정가 / 최저가 | 507,000,000원 / 41,754,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 137,421,478원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 현재 인수권리는 없다
임차인 신고 내역 없음. 매각물건명세서에 명시된 인수권리는 해당사항없음, 법정지상권도 해당사항없음입니다. 현재 말소기준은 2022.07.04 농협은행주식회사 근저당권이고, 2025.08.25 경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 해석 — 8.24%라고 곧바로 ‘싸다’고 보면 안 된다
감정가 507,000,000원에서 현재 최저매각가 41,754,000원까지 내려와 감정가 대비 약 8.24% 수준입니다. 7회 유찰이라는 숫자는 매우 크지만, 최근 실거래 시세가 제시되지 않은 근린시설이므로 감정가 대비 할인율을 곧바로 시장가 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 41,754,000원 | 40,602,428원 | 122,597,572원 |
| 8회 유찰 시 | 29,227,800원 | 28,301,700원 | 134,898,300원 |
| 9회 유찰 시 | 20,459,460원 | 19,691,190원 | 143,508,810원 |
③ 예상배당표 (매각가 41,754,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,151,572원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 163,200,000원 | 40,602,428원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 41,754,000원 가정 시 집행비용 1,151,572원을 제외한 40,602,428원이 농협은행주식회사에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 122,597,572원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 이곡동 소재 대구2호선 성서산업단지역 북측 인근의 메가스타 4층 408호 단위상가입니다. 주위는 아파트단지·근린생활시설·공공시설·업무시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 간선도로·노선버스 정류장·지하철역이 인근에 있어 전반적인 교통상황은 무난합니다.
- 도로. 서측 왕복8차선, 남측 왕복4차선, 동측 왕복2차선 규모 도로와 접합니다.
- 용도·현황. 근린생활시설 용도이며 현황은 휴업상태입니다. 공용위생·급배수·승강기·에스컬레이터·소화전·화재경보설비가 되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며, 토지 공시지가는 3,843,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 내부 확인. 이해관계인 부재로 내부구조와 설비 등은 감정평가선례·건축물현황도·외부관찰·탐문조사 등에 의거했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대료 확인. 감정가 대비 8.24%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 인근 동일·유사 근린시설의 실제 매매가와 임대료를 별도로 확인하세요.
- 7회 유찰 원인 확인. 휴업상태, 상가 수요, 공실 지속 가능성, 업종 제한이나 실제 사용상 불편이 반복 유찰에 영향을 줬는지 현장에서 확인하세요.
- 점유·임대관계 확인. 임대관계는 미상으로 평가되어 있으므로 현재 점유자와 사용관계를 현장에서 재확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 이해관계인 부재로 내부구조·설비가 직접 확인되지 않은 부분이 있으므로 실제 상태를 확인하세요.
- 관리비·공용비용 확인. 상가의 체납 관리비와 공용부분 비용은 관리주체를 통해 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 다시 대조하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 7회 유찰의 이유를 먼저 본다”
권리 자체는 비교적 단순합니다. 임차인 신고가 없고 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 권리가 아니라 7회 유찰된 근린시설의 실사용성과 환금성입니다. 감정가 507,000,000원에서 최저가 41,754,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 현황은 휴업상태이고 최근 실거래 비교자료도 없으므로, 권리는 통과하되 가격 판단은 현장과 상권 확인 뒤 하는 것이 맞습니다.
