대구지방법원 2025타경2658. 대구 달서구 이곡동 메가스타 4층 408호의 근린생활시설입니다. 감정가는 507,000,000원이지만 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 85,212,000원까지 내려왔습니다. 가격표만 보면 낙폭이 매우 크지만, 상가는 아파트처럼 동일 평형 실거래로 가격을 곧바로 검증하기 어렵고, 이 물건은 감정평가 당시에도 휴업상태였습니다. 임대관계는 미상이며 이해관계인 부재로 내부구조와 설비도 외부관찰·탐문과 관련 자료를 바탕으로 확인됐습니다.
권리 흐름은 현재 소유자인 김민경이 2022년 7월 4일 임의경매 매각으로 소유권을 취득하면서 이전의 가압류·압류·경매개시결정과 농협은행 근저당이 말소된 뒤, 같은 날 농협은행이 채권최고액 163,200,000원의 새 근저당을 설정한 구조입니다. 따라서 현재 경매의 말소기준은 2022년 7월 4일 농협은행 근저당이며, 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경2658 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 이곡동 1244-1 메가스타 4층 408호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설 · 현황 휴업상태 |
| 건물 구조 | 철골철근콘크리트구조 · 지하 3층, 지상 10층 중 4층 단위상가 |
| 소유자 | 김민경 (2022.07.04. 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 507,000,000원 / 85,212,000원 (5회 유찰, 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 137,421,478원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 현재 말소기준은 2022년 농협은행 근저당
과거 등기에는 압류·가압류·전세권·근저당이 다수 등장하지만, 2016년과 2022년 두 차례의 임의경매 매각 과정에서 관련 등기가 말소된 흐름이 확인됩니다. 현재 소유권 취득일인 2022년 7월 4일 설정된 농협은행 근저당이 말소기준권리이고, 2024년 강제경매개시결정은 기각 후 말소됐으며 현재의 2025년 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 가격·환금성 — 83% 하락이 곧 시세차익은 아니다
현재 최저매각가 85,212,000원은 감정가 507,000,000원의 16.81%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가가 현재 시장가치를 얼마나 반영하는지 검증할 수 없습니다. 특히 집합상가는 층·호수별 가시성, 동선, 업종 제한, 공실률, 관리비와 임대수익 차이가 커서 감정가 대비 낙폭만으로 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 17%) | 85,212,000원 | 1,445,544,824원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 59,648,399원 | 1,470,648,280원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 8%) | 41,753,879원 | 1,488,220,699원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 신청채권자인 농협은행의 청구액은 137,421,478원이지만 세 시나리오 모두 신청채권자 배당액은 0원으로 계산돼 있습니다. 낮은 가격보다 먼저 배당 시뮬레이션과 현재 유효 등기의 정합성을 원본 서류로 대조해야 하는 이유입니다.
③ 예상배당표 (매각가 85,212,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,933,816원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 칠곡농업협동조합 | 260,000,000원 | 83,278,184원 |
| 3. 을구 2번 전세권 · 김경희 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 대구축산업협동조합 | 390,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 6번 근저당권 · 윤성호 | 36,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 7번 근저당권 · 윤성호 | 24,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 9번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 6,437,319원 | 0원 |
| 8. 갑구 10번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 13,330,490원 | 0원 |
| 9. 갑구 11번 가압류 · 대구신용보증재단 | 16,382,707원 | 0원 |
| 10. 갑구 13번 가압류 · 주식회사 대구은행 | 21,472,492원 | 0원 |
| 11. 을구 9번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 528,000,000원 | 0원 |
| 12. 갑구 20번 가압류 · 대구신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 13. 을구 11번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 163,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 총 채권액 1,528,823,008원 중 채권자 예상배당은 83,278,184원, 미배당은 1,445,544,824원이며 소유자 잔여와 매수인 인수는 각각 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구2호선 성서산업단지역 북측 인근으로, 주변은 아파트단지와 근린생활시설, 공공시설, 업무시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 간선도로, 노선버스 정류장과 지하철역이 인근에 있어 전반적인 교통상황은 무난합니다.
- 도로. 서측 왕복 8차선, 남측 왕복 4차선, 동측 왕복 2차선 규모 도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역이며, 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 토지 지표. 토지면적은 2,646.2㎡, 공시지가는 ㎡당 3,843,000원이며 대체로 평탄한 정방형 토지입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없지만, 현황 휴업상태이고 이해관계인 부재로 내부 구조와 설비 확인에 한계가 있습니다.
- 환금성. 근린시설 단위상가는 주거용 부동산보다 매수층이 좁고 임대수익과 공실률에 따라 가치 변동이 큽니다. 5회 유찰 이력 자체가 시장의 가격 수용성이 낮았다는 신호입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유자 확인. 휴업상태인지 완전 공실인지, 사업자등록·전입·점유자와 열쇠 보관자를 현장에서 확인하세요.
- 임대수익 검증. 동일 건물 또는 인근 유사 상가의 실제 보증금·월세·공실기간을 조사해 수익환원가를 계산하세요.
- 내부 상태 확인. 내부구조와 설비가 직접 확인되지 않았으므로 원상복구비·수선비와 영업시설 철거비를 별도로 산정하세요.
- 관리비 체납. 상가 공용부분 관리비, 전기·수도 사용료, 장기수선 관련 부담을 관리사무소에 확인하세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당에서 선순위로 차감될 수 있으므로 교부청구와 체납 내역을 확인하세요.
- 배당 항목 재검증. 과거 경매에서 말소된 권리가 예상배당에 포함돼 있으므로 현재 채권신고·배당요구 내역과의 일치 여부를 확인하세요.
- 응찰가 기준. 감정가 할인율이 아니라 예상 순임대수익, 공실기간, 관리비와 매각비용을 반영한 실질 수익률을 기준으로 상한가를 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 내역을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리됐지만, 상가의 가격은 아직 증명되지 않았다”
현재 등기 흐름만 보면 2022년 농협은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 소멸하므로, 명시된 매수인 인수액은 0원입니다. 법정지상권도 없고 공부와의 차이 및 위반건축물도 확인되지 않았습니다. 권리 측면은 비교적 단순한 편입니다.
그러나 투자 매력은 별개입니다. 507,000,000원 감정가가 85,212,000원까지 내려오는 동안 이미 5회 유찰됐고, 현황은 휴업상태이며 임대관계와 내부 상태는 미상입니다. 비교 가능한 실거래도 없어 현재 가격이 시세보다 낮다고 단정할 근거가 없습니다. 게다가 예상배당에는 과거 매각으로 말소된 권리가 포함돼 있어 원본 대조가 필요합니다. 결론은 권리는 확인 가능하지만, 수익성과 환금성은 아직 검증되지 않은 상가입니다. 감정가 대비 할인율이 아니라 현장 임대료와 공실 위험으로 가격을 다시 계산해야 합니다.