부산지방법원 2023타경3222. 등기부상 소유자는 정재홍이고, 말소기준권리는 2014.01.17. 설정된 농협은행주식회사 근저당 채권최고액 564,000,000원입니다. 이후 2016.01.04. 같은 농협은행의 60,000,000원 근저당이 추가됐고, 2023.07.17. 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이 등기권리들만 보면 매각으로 정리되는 구조입니다.
문제는 등기부 밖의 점유관계입니다. 우명호·강다향·김미주·김안나·김은정·나욱재·방고운·배보송·이아름·임현지·정재홍 등 11명이 현황조사 또는 매각물건명세서에 확인되지만, 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 이들을 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수도, 대항력이 없다고 배제할 수도 없습니다. 특히 정재홍은 등기부상 소유자·채무자와 동일 이름으로, 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경3222 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제시장로11번길 29, 2층201호 (거제동,탑) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택·도시형생활주택) |
| 소유자 | 정재홍 |
| 감정가 / 최저가 | 1,699,863,600원 / 832,934,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 478,034,496원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차관계는 미확정
말소기준권리는 2014.01.17. 농협은행주식회사 근저당 564,000,000원입니다. 2016년 추가 근저당과 2023년 경매개시결정은 그 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다. 등기권리만 기준으로 작성된 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다.
② 임차인·점유자 분석 — 11명 모두 대항력 가능·미상
| 성명 | 용도 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 우명호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 강다향 | 주거 | 2023.08.02 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김미주 | 주거 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김안나 | 주거 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김은정 | 주거 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 나욱재 | 주거 | 2023.08.02 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 방고운 | 주거 | 2023.09.26 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 배보송 | 주거 | 2023.07.21 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이아름 | 주거 | 2024.06.18 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 임현지 | 주거 | 2023.08.08 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정재홍 | 주거 | 2023.09.19 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
배당요구가 확인되는 사람은 강다향·나욱재·방고운·배보송·이아름·임현지·정재홍입니다. 다만 배당요구 사실 자체만으로 대항력이나 우선변제권의 성립·순위를 확정할 수는 없습니다. 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않은 상태이므로 전원에 대해 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 832,934,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,729,340원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 564,000,000원 | 564,000,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 198,204,660원 |
현재 최저가 기준 계산에서는 근저당 채권최고액 합계 624,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여가 198,204,660원으로 계산됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이며, 임차인 보증금 자체가 확인되지 않아 실제 배당 및 인수관계는 달라질 수 있습니다.
④ 일괄매각·건물 현황 — 가격보다 복잡한 물건
매각물건명세서에는 일괄매각, 제시외 건물 포함이라고 기재돼 있습니다. 목록 1~12의 201호~503호는 다세대주택으로, 목록 13~15의 601호~701호는 업무시설인 오피스텔을 주거용으로 이용 중입니다.
| 구분 | 공부상 면적 | 실사용 면적 | 현황 |
|---|---|---|---|
| 2층~5층 1호 라인 | 23.31㎡ | 약 27.65㎡ | 발코니 부분 불법 용도변경 |
| 2층~5층 2호 라인 | 15.38㎡ | 약 20.3㎡ | 3호 라인 확장형 발코니 부분 불법 점유 |
| 2층~5층 3호 라인 | 15.08㎡ | 약 26㎡ | 2호 라인 일부·공용 복도 불법 점유 |
| 602호 | 29.12㎡ | 약 37.1㎡ | 공용 복도 불법 점유 |
| 701호 | 64.1㎡ | 약 88.4㎡ | 외부 발코니 불법 용도변경·공용 계단실·복도 불법 점유 |
대상 201호는 2층 1호 라인으로, 공부상 전용면적 23.31㎡와 달리 발코니 부분을 불법 용도변경해 실사용부분이 약 27.65㎡로 조사됐습니다. 또한 공용 통신실을 불법 용도변경·증축해 현황 101호로 사용하는 제시외 건물과, 옥상에서 701호 부속건물로 쓰이는 제시외 건물이 확인돼 있습니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 832,934,000원 | 624,000,000원 | 0원 | 198,204,660원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 583,053,800원 | 574,823,262원 | 49,176,738원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 408,137,660원 | 401,656,283원 | 222,343,717원 | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 합계가 모두 충족되지만, 한 차례 더 유찰되면 49,176,738원, 4회 유찰 시에는 222,343,717원의 채권 미배당이 계산됩니다. 다만 후순위 담보권의 미배당액이 그대로 매수인에게 인수되는 것은 아닙니다. 매수인 인수 여부의 핵심은 별도로 존재할 수 있는 대항력 임차인의 미배당 보증금인데, 이 사건은 그 보증금과 전입일이 확인되지 않았다는 점이 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시청 남서측 인근으로, 주변에 단독주택·공동주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도 1호선 시청역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 7층 건물이며 위생·급배수·가스보일러 개별난방·소방설비가 있습니다. 승강기는 고장 상태로 조사됐습니다.
- 토지. 토지면적 180.0㎡, 평지의 세로장방형이며 북서측 약 6미터 도로에 접합니다. 공시지가는 2,237,000원/㎡입니다.
- 지역. 준주거지역·지구단위계획구역·교육환경보호구역에 포함되며 제3종일반주거지역에 접합니다.
- 환금성. 단지명은 탑, 12세대, 사용승인일은 2013.12.30입니다. 확인된 최근 매각 실적이나 실거래 비교가격은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 11명의 전입일 확인. 말소기준일 2014.01.17.과 각 점유자의 전입신고일을 대조해 선순위 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 전입일만으로는 인수액을 계산할 수 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부를 함께 확인해야 합니다.
- 정재홍 관계 확인. 소유자·채무자와 동일 이름으로 신고된 점유자의 실제 임대차관계와 보증금 지급 사실을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 201호 한 호만이 아니라 목록 1~15 및 제시외 건물이 함께 매각되는 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 불법 구조·용도변경 비용 확인. 201호의 발코니 불법 용도변경을 포함해 원상회복·철거·이행강제금 가능성을 확인해야 합니다.
- 공용부분 침해 확인. 통신실·복도·계단실 등 공용부분 불법점유가 다른 구분소유자의 권리와 대지권에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 승강기 상태 확인. 감정조사 당시 승강기가 고장으로 기재돼 있으므로 현재 수리 여부와 비용 부담을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 감정가 대비 49%만 보고 시세보다 저렴하다고 판단하지 않아야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 풀어야 할 권리가 많다
이 사건의 등기부 자체는 복잡하지 않습니다. 2014년 농협은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 근저당과 경매개시결정은 소멸합니다. 그러나 경매의 안전성은 등기부만으로 결정되지 않습니다. 11명의 점유·임차 신고자에 대해 전입일·보증금이 모두 확인되지 않아 선순위 대항력과 미배당 보증금 승계 여부가 열려 있습니다.
여기에 201호 자체의 발코니 불법 용도변경, 다른 호실과 공용부분의 불법점유, 제시외 건물, 원상회복·철거·이행강제금 가능성, 일괄매각 조건까지 겹칩니다. 실거래 시세도 확인되지 않아 832,934,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 싸다고 평가할 수 없습니다. 이 사건은 가격 할인율보다 임차관계와 건축·점유 하자를 먼저 확정해야 하는 고위험 권리분석형 물건입니다.
