부산지방법원 2023타경3222. 등기상 소유자는 정재홍이고, 2014년 1월 17일 농협은행주식회사의 채권최고액 564,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2016년 1월 4일 같은 농협은행주식회사의 채권최고액 60,000,000원 근저당권이 추가됐고, 2023년 7월 17일 농협은행 주식회사가 임의경매를 신청했습니다. 등기부에 표시된 두 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 이 사건을 단순한 ‘근저당 두 건짜리’로 보면 위험합니다. 매각물건명세서상 목록 1~15 일괄매각이고, 목록 1~12는 다세대주택, 목록 13~15는 업무시설인 오피스텔-주거용으로 이용 중입니다. 점유·임차 관계로 우명호, 강다향, 김미주, 김안나, 김은정, 나욱재, 방고운, 배보송, 이아름, 임현지, 정재홍이 확인되지만 모두 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력은 ‘가능·미상’으로만 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심

임차인·점유관계 — 11명 모두 대항력 판정 미완료

정재홍은 등기부상 소유자이자 근저당 채무자와 동일한 이름입니다. 임차인으로 단순 합산하지 말고 실제 점유관계와 신고 경위를 확인해야 합니다.

② 가격 — 34.3%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

감정가는 1,699,863,600원, 현재 최저매각가는 583,054,000원으로 감정가의 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 이미 3회 유찰됐고, 같은 건물 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 3.0회, 낙찰률은 0.0%로 기록돼 있습니다.

다만 여기서 최저가가 크게 낮아졌다는 사실을 곧바로 ‘시세보다 싸다’로 연결하면 안 됩니다. 이 사건의 실질취득비용은 최저가 583,054,000원만으로 확정되지 않습니다. 선순위 대항력 임차인이 확인되고 배당으로 보증금을 회수하지 못한다면 그 미회수액이 매수인 부담으로 이어질 수 있기 때문입니다. 따라서 가격 판단 순서는 임차관계 확정 → 인수액 확정 → 실질취득비용 계산이어야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 583,054,000원 가정)

두 근저당권의 채권최고액 합계는 624,000,000원이고, 현재 최저가 가정에서는 채권자 배당액이 574,823,460원, 미배당액이 49,176,540원입니다. 첫 번째 근저당권은 564,000,000원이 배당되고 두 번째 근저당권은 10,823,460원만 배당되는 구조입니다.

이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션입니다. 특히 임차인들의 보증금과 우선변제권이 확인되지 않아 실제 배당순서와 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.

④ 건물·이용상태 — 일괄매각에 불법 변경까지 겹친다

• 이용상태. 목록 1~12는 공동주택인 다세대주택(도시형생활주택), 목록 13~15는 업무시설인 오피스텔-주거용으로 이용 중입니다.
• 2층~5층 1호 라인. 공부상 23.31㎡이나 발코니 부분을 불법 용도변경해 실사용부분이 약 27.65㎡로 기재돼 있습니다.
• 2층~5층 2호 라인. 공부상 15.38㎡이나 3호 라인의 확장형 발코니 부분을 불법 점유해 실사용부분이 약 20.3㎡입니다.
• 2층~5층 3호 라인. 공부상 15.08㎡이나 2호 라인 일부와 공용 복도 부분을 불법 점유해 실사용부분이 약 26㎡입니다.
• 6층 602호. 공부상 29.12㎡이나 공용 복도 부분을 불법 점유해 실사용부분이 약 37.1㎡입니다.
• 7층 701호. 공부상 64.1㎡이나 외부 발코니 불법 용도변경과 공용 계단실·복도 점유로 실사용부분이 약 88.4㎡입니다.
• 제시외 건물. 공용부분인 통신실을 불법 용도변경·증축해 현황 101호로 이용하는 부분과, 옥상에서 701호 부속건물로 이용하는 부분이 기재돼 있습니다.
• 비용 위험. 구조·용도변경과 불법점유로 원상회복 비용, 철거비용, 이행강제금이 발생할 수 있다고 명시돼 있습니다.

⑤ 입지·설비·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시청 남서측 인근으로 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재합니다.
• 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도 1호선 시청역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 7층 건물이며 위생·급배수·가스보일러 개별난방·소방설비 등이 있습니다.
• 승강기. 승강기설비는 고장으로 기재돼 있습니다.
• 토지. 토지면적 180.0㎡, 지목 대, 준주거지역이며 공시지가는 2,237,000원/㎡입니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 6미터 도로에 접합니다.
• 경매 체질. ‘탑’의 경매 통계상 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0.0%로 기록돼 있어 최저가 할인폭만으로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 11명의 전입세대 열람. 전입신고일이 2014.01.17 말소기준권리보다 빠른 사람이 있는지부터 확인해야 합니다.
• 보증금 원액 확인. 각 신고자의 보증금이 확인돼야 배당 가능액과 미배당 승계액을 계산할 수 있습니다.
• 확정일자·배당요구 확인. 강다향·나욱재·방고운·배보송·이아름·임현지는 배당요구 접수일이 확인되지만, 우선변제 가능 여부는 확정일자와 전입일 확인이 필요합니다.
• 정재홍 관계 확인. 소유자·채무자와 동일한 이름이 점유·임차 신고에도 있으므로 가장임차인 여부나 관계인 여부를 확인해야 합니다.
• 일괄매각 명도계획. 목록 1~15 전체의 점유자를 개별 확인하고 호실별 명도비용과 기간을 따로 계산해야 합니다.
• 불법 변경 원상회복. 발코니·복도·계단실·공용부분 점유와 제시외 건물에 대해 철거·복구·이행강제금 가능성을 입찰가에 반영해야 합니다.
• 승강기 상태 확인. 승강기 고장이 실제 관리·수선비와 임대 운용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 배당표 재계산. 당해세와 임차인 최우선변제를 포함해 실제 배당순위를 다시 계산해야 합니다.

맺으며 — “34.3% 할인”보다 먼저 볼 것은 미확정 인수액

이 사건의 숫자만 보면 감정가 1,699,863,600원에서 최저가 583,054,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 점유·임차 신고자가 11명이고 전입일과 보증금이 확인되지 않아 선순위 대항력 여부와 실질 인수액을 계산할 수 없습니다. 배당모형에서 매수인 인수액이 0원으로 표시된다는 이유만으로 실제 취득비용을 583,054,000원으로 고정해서는 안 됩니다.

여기에 목록 1~15 일괄매각, 다세대와 주거용 오피스텔의 혼재, 여러 호실의 발코니·복도·계단실·공용부분 불법 변경 및 점유, 원상회복·철거·이행강제금 가능성까지 있습니다. 현재 단계에서는 ‘싸게 내려온 물건’보다 ‘실질취득비용을 아직 확정할 수 없는 물건’으로 보는 것이 정확합니다. 입찰 전 임차관계를 확정하고 불법 변경에 따른 비용까지 숫자로 바꾼 뒤에야 최저가의 의미를 판단할 수 있습니다.