대구지방법원 2025타경3439. 대구 서구 비산동 453-20, 도로명주소 문화로66길 3-16의 4층 501호 다세대주택입니다. 소유자는 윤덕환이며, 현재 경매의 말소기준권리는 2013.07.17. 서대구농업협동조합 근저당권 (채권최고액 40,800,000원)입니다. 이 근저당권을 기초로 서대구농업협동조합이 임의경매를 진행하고 있으며, 경매개시결정 등 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건에서 가격만큼 중요한 것은 채권자의 미배당액과 매수인 인수액을 구분하는 것입니다. 현재 최저가 16,470,000원을 전제로 하면 서대구농업협동조합 근저당에는 15,773,540원이 배당되고 25,026,460원이 미배당으로 남습니다. 그러나 이 금액은 매수인이 떠안는 25,026,460원이 아닙니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3439 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 서구 비산동 453-20 4층501호 · 대구광역시 서구 문화로66길 3-16 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 / 세대 | 철근콘크리트구조 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 4층 건물 · 7세대 · 1995.06.22 준공 |
| 소유자 | 윤덕환 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 98,000,000원 / 16,470,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서대구농업협동조합 / 24,156,153원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2013년 근저당
등기부에는 2009년과 2015년 대구광역시서구 압류가 있었으나 각각 해제되어 이미 말소됐습니다. 2003년 서대구새마을금고 근저당도 2013.07.19. 해지로 말소됐습니다. 2023년 정성재가 신청한 강제경매도 2023.07.18. 취하되어 말소된 이력이 있고, 현재 진행 중인 경매는 2025.10.24. 서대구농업협동조합이 신청한 임의경매입니다.
② 가격 구조 — 감정가의 16.81%까지 내려온 5회 유찰
감정가는 98,000,000원, 현재 최저매각가는 16,470,000원입니다. 현재 회차 시나리오의 비율은 감정가의 16.81%입니다. 한 차례 더 유찰될 경우 시나리오상 11,529,000원, 그 다음 회차는 8,070,299원까지 내려갑니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 16,470,000원 | 15,773,540원 | 25,026,460원 |
| 6회 유찰 시 | 11,529,000원 | 10,921,478원 | 29,878,522원 |
| 7회 유찰 시 | 8,070,299원 | 7,525,034원 | 33,274,966원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당액은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건을 “채권 미배당이 크니 낙찰자가 그 차액을 떠안는 물건”으로 해석하면 안 됩니다. 반대로 실거래 비교 근거 없이 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 싸다고 단정하는 것도 금물입니다.
③ 예상배당표 (매각가 16,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 696,460원 |
| 2. 근저당 · 서대구농업협동조합 | 40,800,000원 | 15,773,540원 |
| 미배당 | - | 25,026,460원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 40,800,000원을 기준으로 한 추정입니다. 집행비용 696,460원을 제외한 15,773,540원이 근저당에 배당되고 25,026,460원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 서구 비산동 서부시장 북서측 인근. 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 및 남동측으로 폭 약 3미터 내외의 보도블럭 포장도로와 접합니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 일반적인 위생·급배수·도시가스설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 토지면적 115.0㎡, 지목 대, 완경사·사다리형이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·주거환경개선지구·가축사육제한구역에 해당합니다. 공시지가는 559,900원/㎡입니다.
- 건물 통계. 7세대, 1995.06.22 준공. 경매 통계상 평균 유찰 4.0회, 낙찰률 0.0%로 표시돼 있어 환금성은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시 없음, 공부와의 차이 없음으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유 상태와 전입 관계를 확인해야 합니다.
- 미배당과 인수 구분. 현재 근저당 미배당 25,026,460원은 채권자의 미회수액이며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 가격 검증. 감정가의 16.81%까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 인근 다세대 거래와 현장 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 다회유찰 원인 확인. 현재 5회 유찰이고 경매 통계상 평균 유찰도 4.0회입니다. 내부 상태·접근성·수요 등 현장 원인을 확인할 필요가 있습니다.
- 주거환경개선지구. 건축후퇴선 지정 여부는 별도 확인이 필요한 사항으로 감정요항표에 기재돼 있습니다.
- 배당 변동요인. 당해세와 임차인 최우선변제는 배당 추정에 반영되지 않았으므로 실제 배당표를 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 별개다
이 사건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 말소기준은 2013.07.17. 서대구농업협동조합 근저당이고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없으며 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 현재까지 5회 유찰돼 98,000,000원의 감정가가 16,470,000원까지 내려왔고, 7세대 다세대라는 규모와 평균 유찰 4.0회·낙찰률 0.0%의 경매 통계도 함께 봐야 합니다. 확인 가능한 실거래 근거 없이 “감정가의 16.81%이니 싸다”라고 결론 내리는 방식은 적절하지 않습니다. 이 물건은 인수 위험보다 점유 확인과 실제 환금가격 검증이 승부처입니다.
