대구지방법원 2025타경3439. 대구 서구 비산동 453-20, 4층 501호 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 윤덕환이고, 현재 권리분석의 기준은 2013.07.17. 서대구농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 40,800,000원이며, 이 근저당을 기초로 2025.10.24. 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 과거 압류와 강제경매 등기는 이미 말소됐고, 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음·법정지상권 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
다만 가격을 볼 때는 주의가 필요합니다. 현재 최저매각가는 23,529,000원으로 감정가 98,000,000원에 비해 크게 내려왔지만, 확인된 비교 실거래를 근거로 한 시세 우위 판단은 할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “감정가보다 얼마나 싸졌는가”가 아니라, 4회 유찰된 이유와 실제 환금성을 현장에서 확인하는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3439 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 서구 비산동 453-20 4층501호 · 도로명 대구광역시 서구 문화로66길 3-16 |
| 물건종류 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 대상 면적 | 59.49㎡ |
| 소유자 | 윤덕환 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 98,000,000원 / 23,529,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서대구농업협동조합 / 24,156,153원 |
| 말소기준권리 | 2013.07.17. 서대구농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 40,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 매각으로 정리
등기부상 과거 2009년과 2015년의 대구광역시서구 압류는 각각 해제·말소됐고, 2023년 정성재의 강제경매개시결정 역시 취하되어 말소됐습니다. 현재 남아 있는 핵심 권리는 2013.07.17. 서대구농업협동조합 근저당이며, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2025.10.24. 같은 서대구농업협동조합이 임의경매를 신청했습니다.
② 가격 판단 — 감정가 24.01%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차 최저가는 23,529,000원, 감정가는 98,000,000원입니다. 시나리오상 현재 회차 비율은 24.01%이고, 5회 유찰 시 16,470,299원, 6회 유찰 시 11,529,209원까지 내려갑니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 23,529,000원 | 22,705,478원 | 18,094,522원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 16,470,299원 | 15,773,834원 | 25,026,166원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 11,529,209원 | 10,921,683원 | 29,878,317원 | 0원 |
유찰이 더 진행될수록 근저당권자의 미배당은 커지지만, 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액 0원으로 계산돼 있습니다. 반대로 가격 메리트는 감정가 할인율만으로 판정하기 어렵습니다. 대상 건물은 7세대 규모이고 1995.06.22. 사용승인됐으며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 4.0회, 매각률은 0.0%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 23,529,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 3.5% 추정) | - | 823,522원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 서대구농업협동조합 | 40,800,000원 | 22,705,478원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액 40,800,000원 중 22,705,478원이 배당되고 18,094,522원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 서구 비산동 서부시장 북서측 인근. 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 4층 건물. 외장타일·몰탈위 페인팅, 벽지·타일, 장판지·타일, 샷시창호이며 위생·급배수·도시가스설비가 있습니다.
- 도로. 북동측과 남동측으로 폭 약 3미터 내외 보도블럭 포장도로와 접합니다.
- 토지. 115.0㎡, 지목 대, 완경사·사다리형이며 다세대주택 건부지로 이용중입니다. 공시지가는 559,900원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·주거환경개선지구·가축사육제한구역에 해당합니다.
- 환금성. 7세대 규모, 1995.06.22. 사용승인. 경매 통계상 평균 유찰 4.0회·매각률 0.0%로 나타나므로 재매각 수요는 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계. 별도로 기재된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 전입관계를 확인하세요.
- 말소기준 확인. 2013.07.17. 서대구농업협동조합 근저당이 기준이며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 가격 판단. 최저가가 감정가의 24.01% 수준이라는 사실만으로 최근 시세보다 저렴하다고 단정하지 마세요.
- 환금성. 7세대 소규모 다세대이고 경매 통계상 평균 유찰 4.0회·매각률 0.0%이므로 실수요와 재매각 수요를 함께 점검하세요.
- 도로·현장 상태. 약 3미터 내외 도로 접면, 완경사 지형, 1995.06.22. 사용승인 건물의 관리·수선 상태를 현장에서 확인하세요.
- 규제 확인. 주거환경개선지구 내 건축후퇴선 지정 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 환금성
이 물건은 권리 자체만 보면 비교적 단순합니다. 2013년 서대구농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 현재 최저가 23,529,000원이 감정가 98,000,000원의 24.01% 수준이라는 이유만으로 가격 메리트를 높게 평가하기는 어렵습니다. 이미 4회 유찰됐고, 대상은 7세대 규모의 1995년 다세대주택이며 경매 통계상 평균 유찰도 4.0회, 매각률은 0.0%입니다. 따라서 이 사건은 권리보다는 점유 확인·현장 상태·환금성 검증이 더 중요한 C등급 관찰형 물건으로 보는 것이 적절합니다.
