대구지방법원 2025타경3439. 대구 서구 비산동, 서부시장 북서측 인근에 자리한 4층 건물의 4층 501호 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 윤덕환이고, 2013.07.17. 설정된 서대구농업협동조합 근저당권 40,800,000원이 말소기준권리입니다. 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 말소기준보다 앞섰던 압류와 근저당권도 각각 이미 해제·말소돼 현재 매수인이 승계할 등기상 권리로 남아 있지 않습니다.
가격은 감정가 98,000,000원에서 2회 유찰돼 48,020,000원으로 낮아졌습니다. 매각 시나리오상 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 48,020,000원입니다. 그러나 동일 물건이나 일치 면적의 실거래·최근 낙찰가가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율과 시장가 대비 할인율을 같은 의미로 보아서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3439 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 서구 비산동 453-20 4층501호 · 도로명 대구광역시 서구 문화로66길 3-16 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 4층 건물 · 제4층 제501호 |
| 소유자 | 윤덕환 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 98,000,000원 / 48,020,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서대구농업협동조합 / 24,156,153원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 기록은 이미 말소
확인된 실제 임차인은 0명입니다. 별도의 임차인 신고나 보증기관 대위·승계 신고도 확인되지 않습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 현장 점유자와 전입세대·확정일자 여부는 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
등기상 가장 먼저 보이는 2003.10.21. 서대구새마을금고 근저당권과 2009.01.12. 대구광역시서구 압류는 말소기준보다 앞선 권리였지만, 각각 2013.07.19. 해지와 2010.07.15. 압류해제로 말소됐습니다. 2015.02.05. 압류와 2023.06.27. 강제경매개시결정 역시 각각 해제·취하됐습니다. 따라서 현재 기준 말소기준은 2013.07.17. 서대구농업협동조합 근저당권이고, 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권은 모두 해당 없습니다.
② 가격 판단 — 49%지만 시세 할인율은 아니다
이 물건의 중개 통계는 7세대 규모, 준공일 1995.06.22., 대상면적 59.49㎡로 집계돼 있습니다. 다만 대상면적의 직접 일치가 확인되지 않았고, 최근 매매 실거래와 최근 낙찰금액도 확인되지 않습니다. 수집된 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2회, 낙찰률은 0%입니다.
| 비교 항목 | 확인값 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 98,000,000원 | 기준 감정금액 |
| 현재 최저가 | 48,020,000원 | 2회 유찰·감정가의 49% |
| 최근 실거래 | 해당 없음 | 시장가 직접 비교 곤란 |
| 최근 낙찰가 | 해당 없음 | 낙찰가 기준 검증 곤란 |
| 평균 유찰 | 2회 | 현재 유찰 횟수와 동일 |
| 매수인 인수 | 0원 | 실질취득액은 낙찰가와 동일 |
③ 예상배당표 (매각가 48,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,264,360원 |
| 을구 1번 근저당권 · 서대구새마을금고 | 미상 | 0원 |
| 을구 2번 근저당권 · 서대구농업협동조합 | 40,800,000원 | 40,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 5,955,640원 |
서대구농업협동조합 배당액은 채권최고액 40,800,000원을 기준으로 한 시나리오입니다. 신청채권자의 청구액은 24,156,153원이므로 실제 배당과 소유자 잔여액은 확정 채권액, 당해세 및 최우선변제 여부에 따라 달라질 수 있습니다. 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 서구 비산동 소재 서부시장 북서측 인근이며, 주변은 단독주택, 다세대주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 북동측과 남동측으로 폭 약 3미터 내외의 보도블럭 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 115.0㎡, 지목은 대이며 완경사의 사다리형 토지입니다. 공시지가는 559,900원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·주거환경개선지구·가축사육제한구역에 포함됩니다. 주거환경개선지구의 건축후퇴선 지정 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 4층 건물이며, 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않습니다.
- 환금성. 7세대 규모이고 최근 실거래·최근 낙찰금액이 확인되지 않아, 대단지 공동주택보다 매수층과 가격 검증 자료가 제한적일 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·전입세대확인서·확정일자 자료와 실제 점유자를 대조하세요.
- 말소된 선순위 기록 확인. 2003.10.21. 근저당권과 2009.01.12. 압류의 해지·해제 및 말소 상태를 최신 등기부에서 다시 확인하세요.
- 시세 대조. 48,020,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 저가 낙찰을 확정하지 말고, 비산동 인근 다세대의 실제 매물과 거래사례를 확인하세요.
- 건물 상태. 1995.06.22. 준공된 건물로 내부 수리 상태, 누수, 배관, 도시가스와 공용부분 상태를 현장에서 확인하세요.
- 도로·주차. 약 3미터 내외 도로 접면과 소규모 다세대의 주차 여건이 향후 사용성과 환금성에 미치는 영향을 확인하세요.
- 세금·관리비. 예상배당에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 체납세금과 공용부분 관리비를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본과 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 검증은 별개
이 물건의 가장 분명한 장점은 매수인 인수액 0원입니다. 과거의 선순위 근저당권과 압류는 이미 말소됐고, 2013.07.17. 서대구농업협동조합 근저당권 이후의 권리는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 별도 인수권리와 법정지상권이 없다고 명시돼 있어 권리분석 구조 자체는 복잡하지 않습니다.
다만 감정가 98,000,000원에서 48,020,000원으로 낮아졌다는 사실만으로 투자 매력을 확정하기는 어렵습니다. 비교 가능한 실거래나 최근 낙찰금액이 없고, 7세대 규모 다세대로 환금성 자료도 제한적입니다. 따라서 결론은 권리는 검토 가능, 가격은 현장 시세 확인 후 판단입니다. 현재 회차의 승부처는 인수 위험보다 48,020,000원이 실제 시장가와 건물 상태에 비해 충분히 낮은지 확인하는 데 있습니다.