부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 임차인 인수 위험이 없는 권리 안전형 아파트입니다. 감정가 2.44억에서 두 차례 유찰되어 최저가는 1.1956억까지 내려왔습니다. 다만 최근 12개월 실거래 평균은 2.32억이고 거래 추세는 하락(-14.3%)으로 확인되어, 가격만 보고 판단하기보다 환금성과 실제 이용상태 확인이 필요합니다.

감정가

244,000,000원

평가금액

최저매각가

119,560,000원

2회 유찰

최근12개월 시세

232,000,000원

최근 거래 2건 평균

매수인 인수

0원

임차인 없음

부산지방법원 2024타경58335. 부산진구 양정동 포세이돈 5층 502호 아파트입니다. 감정가는 244,000,000원이며 현재 최저매각가는 119,560,000원으로 감정가 대비 49% 수준입니다. 권리관계는 비교적 단순합니다. 말소기준권리는 2019년 설정된 페퍼저축은행 근저당권이며, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.

다만 이 물건의 핵심은 가격과 시장성입니다. 최저가는 최근 12개월 실거래 평균보다 낮지만, 최근 거래 자체가 하락 방향을 보이고 있고 소규모 공동주택이라는 점은 입찰 전 확인해야 합니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경58335
소재지	부산광역시 부산진구 연수로11번길 43, 5층502호 (양정동,포세이돈)
물건종류	아파트 · 전용면적 63.02㎡
소유자	고맹수
감정가 / 최저가	244,000,000원 / 119,560,000원
신청채권자 / 청구	주식회사 페퍼저축은행 / 189,344,584원
매각기일	2026.07.21

① 권리 흐름 — 인수 위험 없음

말소기준권리는 을구 10번 페퍼저축은행 근저당권입니다. 기준권리 이후 발생한 농협은행·신한카드·부산신용보증재단·신용보증기금 가압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않아 대항력 임차보증금 인수 위험은 없습니다.

② 시세 비교 — 최근 거래 기준 판단

거래월	전용	층	거래가
2025.11	63.02㎡	6	230,000,000원
2025.10	63.02㎡	11	234,000,000원
2023.03	63.02㎡	15	275,000,000원
2021.12	63.02㎡	13	277,500,000원
2021.07	63.02㎡	4	260,000,000원

최근 12개월 거래 평균은 232,000,000원, 최신 거래는 2025년 11월 230,000,000원입니다. 최저매각가 119,560,000원은 최근 12개월 평균 대비 51.5% 수준입니다. 다만 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 -14.3%로 하락 흐름이므로 과거 평균만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.

⚠️ 하락 추세 확인 최근 12개월 거래 가격은 이전 거래보다 낮아졌습니다. 낙찰 후 환금성을 고려한다면 실제 거래 가능한 가격대와 매수층을 별도로 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 119,560,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,473,840원
을구 9번 근저당권 · 페퍼저축은행	120,000,000원	117,086,160원
을구 10번 근저당권 · 페퍼저축은행	104,400,000원	0원
후순위 가압류	104,000,000원 이상	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 최근 거래

최저매각가는 최근 12개월 평균보다 낮지만 거래 하락 추세를 함께 고려해야 합니다.

✅ 권리 관점 임차인 인수 위험이 없고 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 권리분석 측면에서는 안전한 구조입니다.

⚠️ 입찰 관점 최저가는 충분히 낮아졌지만 소규모 단지(34세대)이고 최근 거래 하락 흐름이 있어 낙찰 후 매도 가능성과 실제 이용 상태 확인이 중요합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 부산 부산진구 양정동 소재, 양정역 북동측 인근으로 근린생활시설·소규모 공동주택·단독주택 등이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 부산도시철도1호선 양정역과 시내버스 정류장이 인근에 있습니다.
건물. 2016.04.11 사용승인된 철근콘크리트구조 건물이며 승강기·소방설비·기계식 주차설비 등이 있습니다.
환금성. 포세이돈은 총 34세대 규모로, 거래량과 매수층 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

권리 확인. 인수 권리는 없지만 매각물건명세서와 등기부 원본을 재확인하세요.
현황 확인. 실제 이용상태는 경매 진행 시 확인이 필요하므로 현장 조사가 필요합니다.
가격 전략. 최근 12개월 평균 거래가와 하락 추세를 함께 반영해 입찰가를 정해야 합니다.
관리비 확인. 공동주택 관련 미납 관리비 여부를 확인하세요.

맺으며 — “권리는 깨끗하고 가격은 내려왔다”

부산 포세이돈 502호는 임차인 인수 부담이 없고 후순위 권리도 매각으로 정리되는 안전형 물건입니다. 두 차례 유찰로 최저가는 감정가 대비 크게 낮아졌습니다. 다만 최근 거래 추세가 하락하고 소규모 단지라는 점은 투자 판단에서 반드시 반영해야 합니다. 권리는 합격, 가격은 현장성과 환금성을 함께 보는 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2025-05-20	유찰	2억 4,400만원
2	2025-06-17	매각	1억 7,080만원
3	2026-03-03	매각	1억 7,080만원
4	2026-06-16	유찰	1억 7,080만원
5	2026-07-21	대기	1억 1,956만원

부동산임의경매

2회 유찰로 가격은 내려왔지만, 권리는 깔끔하다 — 부산 포세이돈 502호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 위험 없음

② 시세 비교 — 최근 거래 기준 판단

③ 예상배당표 (매각가 119,560,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 깨끗하고 가격은 내려왔다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt + 건축HUB

토지 정보 VWorld

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현장 사진 (9장)

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