의정부지방법원 2025타경2777. 동두천시 생연동 551-8의 대지와 지하 1층·지상 5층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 근린생활시설 및 단독주택이며, 토지면적은 261.0㎡입니다. 현재 소유자는 2025년 4월 4일 상속을 원인으로 각 2분의 1 지분을 취득한 홍민아·홍민정입니다.
등기상 말소기준권리는 2022년 6월 21일 중앙동새마을금고의 채권최고액 720,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 홍민정의 채권최고액 150,000,000원 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 말소기준권리보다 먼저 전입한 김명순·최인수·김기창은 대항력이 있어, 배당으로 회수되지 않는 보증금 합계 18,000,000원을 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경2777 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 생연동 551-8 · 경기도 동두천시 동광로81번길 16 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설 및 단독주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 콘크리트 평 슬래브지붕 · 지하 1층 / 지상 5층 |
| 토지 | 261.0㎡ · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 소유자 | 홍민아 2분의 1 · 홍민정 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 900,737,580원 / 308,953,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전제일새마을금고 / 611,920,580원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 임차보증금은 인수
2022년 6월 2일 설정됐던 하나은행 근저당권 600,000,000원은 2022년 6월 24일 해지로 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2022년 6월 21일 중앙동새마을금고 근저당권이며, 2024년 1월 26일 홍민정 근저당권과 2025년 7월 16일 경매개시결정은 모두 후순위입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 인수 대상 3명
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김명순 · 10평방미터 | 2001.04.22 | 5,000,000원 | 100,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 없음 매수인 인수 |
| 최인수 · 2층 전체 | 2019.04.16 | 3,000,000원 | 380,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 없음 배당요구 2025.09.24 매수인 인수 |
| 장수미 · 2층 전체 | 2022.10.13 | 2,000,000원 | 220,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 배당요구 2025.09.24 |
| 김기창 · 5층 전체 | 2021.10.20 | 10,000,000원 | 650,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 없음 매수인 인수 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 4명입니다. 이 가운데 김명순, 최인수, 김기창은 말소기준권리보다 먼저 전입했고 우선변제권 없이 보증금 전액이 인수 대상으로 반영됐습니다. 세 사람의 보증금 합계는 18,000,000원입니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득가로 본다
현재 최저매각가는 308,953,000원이지만, 낙찰자가 추가로 부담하는 대항력 임차보증금 18,000,000원을 합치면 현재 회차의 실질취득가는 326,953,000원입니다. 임차보증금은 매각대금 배당과 별도로 부담하므로 입찰가 계산에서 반드시 더해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 인수보증금 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 34% | 308,953,000원 | 18,000,000원 | 326,953,000원 | 566,172,342원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 27% | 247,162,400원 | 18,000,000원 | 265,162,400원 | 627,097,874원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 22% | 197,729,920원 | 18,000,000원 | 215,729,920원 | 675,838,299원 |
유찰이 더 진행되면 매각가는 내려가지만 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 18,000,000원으로 유지됩니다. 동일 용도·입지의 최근 거래가격이 확인되지 않으므로 감정가 대비 34%라는 수치만으로 “시세보다 싸다”고 평가할 수 없습니다. 근린생활시설과 단독주택이 혼합된 물건은 임대수익, 공실, 층별 이용상태와 건물 유지비를 함께 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 308,953,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,125,342원 |
| 인수 · 김명순 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 최인수 보증금 | 3,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김기창 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 중앙동새마을금고 | 720,000,000원 | 303,827,658원 |
| 을구 8번 근저당권 · 홍민정 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금은 중앙동새마을금고 근저당권에 배당되며, 근저당권 채권 총액 870,000,000원 중 566,172,342원이 미배당으로 남는 추정입니다. 대항력 임차보증금 18,000,000원은 배당표 밖에서 매수인이 인수합니다. 당해세와 임차인의 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 근린생활시설 및 단독주택으로 이용 중인 지하 1층·지상 5층 철근콘크리트조 건물입니다.
- 입지. 동두천초등학교 북서측 인근으로 단독주택, 각종 근린생활시설과 학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 261.0㎡의 대지로 주상용, 평지, 사다리형, 소로각지이며 공시지가는 615,100원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 주거환경개선지구, 성장관리권역, 철도보호지구 등에 해당합니다.
- 도로. 소로2류와 소로3류에 접하고 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·화재경보·승강기·개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 적용. 현재 최저가 308,953,000원에 인수보증금 18,000,000원을 더한 326,953,000원을 기준으로 검토하세요.
- 임차인 4명 현황. 대항력 임차인 3명과 후순위 임차인 1명의 실제 거주·영업 여부와 임대차계약 원본을 확인하세요.
- 2층 점유 중복. 최인수와 장수미가 모두 2층 전체를 점유 부분으로 신고했으므로 현장조사와 진술 대조가 필요합니다.
- 대항력 임차인 명도. 보증금 인수와 명도는 별개이므로 보증금 반환 시점, 인도 합의와 점유이전 절차를 함께 계획하세요.
- 층별 임대수익. 근린생활시설과 단독주택의 층별 사용현황, 월세 수입, 공실과 수선비를 확인하세요.
- 권리자 표기 대조. 신청채권자는 대전제일새마을금고이고 말소기준 근저당권자는 중앙동새마을금고로 기재돼 있으므로 원본 서류에서 권리관계를 대조하세요.
- 규제 확인. 주거환경개선지구·철도보호지구·상대보호구역 등 토지이용 제한이 증축·용도변경에 미치는 영향을 확인하세요.
- 세금·최우선변제. 배당 추정에 반영되지 않은 당해세와 최우선변제 가능성을 매각물건명세서와 배당요구 서류에서 확인하세요.
맺으며 — “유찰 횟수보다 인수와 활용성이 먼저”
감정가 900,737,580원이 4회 유찰돼 308,953,000원까지 내려왔지만, 이 물건의 판단 기준은 단순한 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 대항력 임차인 3명의 보증금 18,000,000원을 더한 현재 실질취득가는 326,953,000원이고, 실제 임차인 4명에 대한 점유·명도 확인도 필요합니다.
등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하지만 임차보증금 인수가 남아 있어 권리가 완전히 깨끗한 물건은 아닙니다. 여기에 근린생활시설과 단독주택의 혼합 이용, 4회 유찰, 비교 실거래 부재까지 겹칩니다. 등기권리는 정리되지만 임차와 활용성 검토가 필요한 C등급 물건으로, 입찰 전 현장점유와 임대수익을 확인한 뒤 실질취득가 기준으로 판단해야 합니다.
