의정부지방법원 2025타경2920. 범골역 남서측 인근의 호원하늘빛아파트 101동 1층 102호, 전용 59.9㎡ 아파트입니다. 박명숙이 2019년 교환으로 소유권을 취득했고, 2019.09.10. 유제원의 채권최고액 37,500,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조여서 등기부 순위만 보면 복잡해 보여도 기준은 명확합니다.

하지만 이 사건의 승부처는 후순위 가압류가 아닙니다. 매각물건명세서에는 “대지사용권 없으므로 건물만 매각”이라고 적혀 있고, 최저매각가격도 건물만의 평가액입니다. 여기에 점유자 김연희가 2025.09.24. 21,600,000원의 유치권을 신고했습니다. 유치권 성립 여부는 불분명하므로 확정 채무로 단정할 수 없지만, 성립 가능성을 배제한 채 “시세 2.1억 아파트를 5,929만원에 산다”고 해석해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 특수위험은 별도

말소기준은 2019.09.10. 유제원 근저당권입니다. 이후 근로복지공단·유홍균·주식회사 쌍곰· 주식회사수원철망·주식회사 프라미스대부의 가압류와 국민건강보험공단·고양시·마포구·국·의정부시의 압류, 농협은행의 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸합니다.

② 임차인·점유 분석 — 대항력은 없지만 유치권 신고가 있다

확인되는 실제 임차인은 김연희 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 김연희의 전입일은 말소기준권리보다 늦은 2020.06.23.이므로 임차권의 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 미상입니다.

③ 시세 비교 — 숫자는 28.1%, 해석은 ‘단순 비교 불가’

하늘빛(덕림) 동일 면적 59.9㎡의 실거래는 12건이며, 최근 12개월 8건 평균은 210,875,000원, 최신 거래는 2026.07. 218,000,000원입니다. 최근 거래 수준은 이전 기간보다 4.8% 높아진 흐름입니다.

현재 최저가 59,290,000원은 최근 12개월 평균의 28.1%입니다. 전체 12건 평균 207,666,666원과 비교하면 28.6%입니다. 표면상 할인율은 매우 크지만, 본건은 대지사용권 없는 건물만의 가격이므로 동일 단지의 일반적인 실거래와 동일한 권리 상태로 비교할 수 없습니다. “최근 시세보다 싸다”가 아니라 “권리 범위가 다른 물건의 건물 가격”으로 해석해야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 더 낮아져도 권리문제는 그대로

유찰이 이어지면 매각대금과 채권자 배당액은 내려가지만, 대지사용권이 없는 매각 조건과 유치권 신고의 성립 여부는 가격이 내려가도 사라지지 않습니다. 이 사건은 할인율이 아니라 특수권리를 해결할 수 있는지부터 판단해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 59,290,000원 가정)

채권 총액 81,462,457원 중 57,822,780원이 배당되고, 미배당은 23,639,677원입니다. 신청채권자 농협은행의 청구액은 76,227,843원이며 현재 시나리오상 배당액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 유치권 신고액도 배당표에 포함되지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 범골역 남서측 인근이며 주변에 아파트·학교·근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층·지상18층 건물 중 1층 102호입니다.
• 설비. 위생·급배수·승강기·도시가스 난방·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 단지 내 포장도로를 통해 동측 왕복 2차선 도로와 북서측 약 6m 도로로 연결됩니다.
• 규제. 제3종일반주거지역, 상대보호구역, 준보전산지, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 공부 차이. 호원동 375-1은 공부상 임야이나 현황 대지, 호원동 376-14는 공부상 전이나 현황 대지로 이용 중입니다.
• 단지. 하늘빛(덕림)은 147세대이며 사용승인일은 1996.09.24.입니다.
• 환금성. 동일 면적 거래는 이어지고 있으나 본건은 대지사용권 없는 건물만 매각되므로 일반 세대와 동일한 환금성을 전제로 할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 대지사용권 원인 확인. 대지권 미등기의 원인과 토지 사용 근거, 토지 소유관계 및 건물만 취득한 뒤의 이용 가능 범위를 확인하세요.
• 유치권 실체 확인. 김연희의 21,600,000원 채권 발생 원인, 목적물과의 관련성, 점유 개시·지속 여부와 객관적 증빙을 확인하세요.
• 임차자료 보완. 김연희의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당요구 서류와 매각물건명세서 원본을 대조하세요.
• 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있는지 확인해 예상배당표를 다시 계산하세요.
• 점유 현황 확인. 목적물 일부를 주거로 점유하는 김연희의 실제 점유 범위와 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
• 가격 비교 방식. 최근 12개월 평균 210,875,000원과 단순 비교하지 말고, 대지사용권 없는 건물만의 독립적인 처분·이용가치를 산정하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·유치권 신고서와 실거래 자료를 직접 확인하세요.

맺으며 — “28% 할인”이라는 표현부터 의심해야 한다

최저가 59,290,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 210,875,000원의 28.1%입니다. 거래 추세도 4.8% 상승했고 최신 거래는 218,000,000원이므로 숫자만 보면 강한 가격 매력이 있어 보입니다.

그러나 이 경매에서 낙찰되는 것은 대지사용권을 포함한 보통의 아파트 한 세트가 아니라 대지사용권 없는 건물입니다. 여기에 21,600,000원 유치권 신고의 성립 여부가 불분명하고, 국세·지방세 압류 5건도 배당에 영향을 줄 수 있습니다. 김연희의 임차권 대항력이 없고 후순위 등기가 소멸한다는 사실만으로 전체 위험이 해소되지 않습니다.

표면가격은 매력적이지만 권리의 완성도가 낮은 특수물건. 대지사용권과 유치권을 입찰 전에 명확히 해결할 수 있을 때만 검토할 수 있으며, 일반 아파트 시세를 기준으로 한 단순 할인율 판단은 보류해야 합니다.