부산지방법원 2025타경357. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 7층 비-704호로, 사건상 용도는 근린시설이며 공부상 업무시설(오피스텔), 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 감정가는 157,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 109,900,000원입니다.
말소기준권리는 2019.04.24. 설정된 해운대농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 전세권과 임차권, 부산진구 압류, 경매개시결정은 선순위 근저당보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기상 강경진의 임차보증금 120,000,000원도 전입일이 2020.07.01.로 말소기준일보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경357 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전로 108, 7층 비-704호 (부전동, 대동레미안센트럴시티) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 주거용 오피스텔 이용 탐문 |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 109,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 해운대농업협동조합 / 1,043,463,136원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 대상 면적 / 비교 거래 면적 | 28.1317㎡ / 32.25㎡ (면적 불일치) |
| 단지 | 대동레미안센트럴시티 · 144세대 · 2019.04.05. |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당 뒤 권리는 소멸
최초 근저당권은 2019.04.24. 해운대농업협동조합 명의로 설정됐고, 2021.07.14. 채권최고액 1,248,000,000원 변경등기가 기재돼 있습니다. 이후 2026.01.21. 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전됐지만, 말소기준일 자체는 최초 설정일인 2019.04.24.입니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 확인 인원 12명
확인된 임차·점유 관련 인원은 12명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 다만 다수 인원이 비-606호·비-609호 등 다른 호수로 표시돼 있어, 대상 비-704호의 실제 점유자는 현장에서 별도로 확인해야 합니다. 대상 등기부에 직접 나타나는 임차권자는 강경진입니다.
| 성명 | 표시 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신명숙 | 비-606호 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 신욱재 | 비-609호 | 2019.11.04. / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 김민지 | 비-610호 | 2022.11.07. / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 이보란 | 비-705호 | 2019.06.20. / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 김혜연 | 비-706호 | 2020.09.10. / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 김주현 | 비-709호 | 2023.04.11. / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 박상규 | 비-710호 | 2020.12.30. / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2025.02.24. |
| 이시은 | 비-1204호 | 2019.10.30. / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 김종욱 | 비-1210호 | 2024.04.12. / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 진용길 | 비-1304호 | 2024.06.10. / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 이효빈 | 비-1306호 | 2021.06.04. / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 강경진 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.07.01. / 2020.06.22. | 120,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2024.07.15. |
③ 시세 비교 — 최근 시세 아래지만 하락장 보정 필요
대동레미안센트럴시티의 비교 거래는 모두 전용 32.25㎡이고, 대상 면적은 28.1317㎡로 일치하지 않습니다. 전체 7건 평균은 195,714,285원이지만, 과거 200,000,000원 이상 거래가 다수 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 자료를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 32.25㎡ | 1건 | 135,000,000원 |
| 전체 평균 | 32.25㎡ | 7건 | 195,714,285원 |
매수인 인수가 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 109,900,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균이자 최신 거래가인 135,000,000원의 81.4%입니다. 가격만 보면 최근 거래 아래에 있지만, 최근 12개월 표본이 1건이고 최근 대비 과거 추세가 -34.4%로 하락했습니다. 전체 평균 대비 56.2%라는 수치는 과거 고가 거래의 영향이 크므로 등급을 높이는 근거로 쓰기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 109,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,338,600원 |
| 2. 근저당권 · 해운대농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 107,561,400원 |
| 3. 전세권 · 원보희 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 미배당액은 6,012,438,600원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 원보희 전세권은 2020.06.29. 말소등기가 기재돼 있으나 예상배당 산정표에는 채권액 120,000,000원·배당 0원으로 포함돼 있어 원본 배당요구 관계를 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 109,900,000원 | 107,561,400원 | 6,012,438,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 76,930,000원 | 75,145,260원 | 6,044,854,740원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 53,851,000원 | 52,481,682원 | 6,067,518,318원 | 0원 |
유찰이 이어져 매각가가 내려가도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가 하락분을 대신 인수시키는 구조가 아니므로, 실질취득액은 각 회차 매각가와 같습니다. 다만 하락 추세가 계속되는 시장이라면 최저가 하락을 곧바로 안전마진 증가로 해석하기보다 최신 거래를 다시 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이나 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근이며, 공동주택·단독주택·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1·2호선 서면역이 있어 교통사정은 양호한 편입니다.
- 토지·도로. 일반상업지역의 평지·가로장방 토지이며 서측 중로와 북측 소로에 접합니다.
- 규제. 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 해당합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 지하3층·지상19층 건물로 승강기, 기계식주차타워, 도시가스 난방, 소방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부 확인이 불가능해 외부관찰과 인근 탐문을 바탕으로 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대상 호수 점유 확인. 현황조사 인원 다수가 다른 호수로 표시됩니다. 비-704호의 실제 점유자와 인도 대상자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 강경진 임차권 원본 대조. 보증금 120,000,000원, 전입 2020.07.01., 확정일자 2020.06.22., 배당요구 2024.07.15. 내용을 매각물건명세서와 대조하세요.
- 신명숙 판정 유보. 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 다만 표시 호수는 비-606호입니다.
- 근저당 변경·이전 확인. 최초 6,000,000,000원, 변경 1,248,000,000원, 농업협동조합자산관리회사 이전 관계와 공동담보 범위를 확인하세요.
- 시세 면적 보정. 대상 28.1317㎡와 실거래 표본 32.25㎡가 다르므로 135,000,000원을 동일 조건의 직접 시세로 단정하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -34.4%이고 최근 12개월 거래가 1건이므로, 입찰 직전 최신 거래와 현재 매물 가격을 다시 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 불가능했으므로 실제 사용상태와 수리 범위를 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격 판단은 보수적으로
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준권리보다 늦은 임차권과 압류는 매각으로 소멸하고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 실질취득액 109,900,000원은 최신 거래 135,000,000원의 81.4%라 표면상 가격 차이는 있습니다.
그러나 최근 12개월 거래가 1건뿐이고 최근 추세가 -34.4%라는 점, 대상 28.1317㎡와 비교표본 32.25㎡가 다르다는 점, 공부상 업무시설이 주거용으로 이용되고 있다는 점, 내부 확인이 되지 않았다는 점을 함께 봐야 합니다. 권리상 인수는 0원이지만, 시세 신뢰도와 환금성까지 안전한 것은 아닙니다. 권리는 통과하되 가격은 최신 동일면적 자료를 확인한 뒤 보수적으로 정하는 물건입니다.