113,400,000원
부산지방법원 2025타경357. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 12층 비-1204호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있으나, 감정조사에서는 공부상 업무시설(오피스텔)이고 실제로는 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 건물은 2019년 4월 준공된 144세대 규모이며, 대상 면적은 28.1317㎡입니다.
권리의 기준점은 2019년 4월 24일 설정된 해운대농업협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 이시은의 주택임차권, 주택도시보증공사의 가압류, 부산진구와 국가의 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 특히 이시은의 전입일은 2019년 10월 30일로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없는 것으로 판정됐고, 보증금 120,000,000원이 최저가보다 크더라도 매수인이 미배당액을 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경357 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전로 108, 12층 비-1204호 (부전동, 대동레미안센트럴시티) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 주거용 오피스텔 이용 |
| 면적 / 건물 | 28.1317㎡ · 철근콘크리트구조 · 지하 3층·지상 19층 |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 (주식회사대동레미안에서 2019.10.11. 상호변경) |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 113,400,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 해운대농업협동조합 / 1,043,463,136원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 임차권 보증금보다 선행 근저당이 먼저다
말소기준권리는 2019.04.24. 해운대농업협동조합 근저당입니다. 최초 채권최고액은 6,000,000,000원으로 등기됐고, 2021.07.14. 채권최고액 1,248,000,000원으로 변경된 기록이 있습니다. 이후 2026.01.21. 확정채권양도를 원인으로 근저당권자가 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
이시은의 임대차계약일은 2019.09.01., 확정일자는 2019.09.02., 전입·점유개시일은 2019.10.30.입니다. 모두 말소기준권리 설정일인 2019.04.24.보다 늦습니다. 따라서 보증금 120,000,000원이 현재 최저가 113,400,000원보다 6,600,000원 많더라도, 대항력 있는 선순위 임차인의 미배당 보증금을 낙찰자가 떠안는 사례가 아닙니다. 예상배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인·점유 관계 — 대상 호실 임차권은 후순위
| 임차권자 | 범위 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이시은 | 건물 전유부분 전부 | 2019.10.30. 2019.09.02. | 120,000,000원 | 없음 | 미확인 배당요구 2024.08.02. | 0원 |
현황조사에는 같은 사건의 다른 호실 점유자도 함께 확인됩니다. 아래 사람들은 표시된 호실이 비-1204호와 다르므로 이 대상 호실의 직접적인 인수금액에는 합산하지 않습니다. 다만 일괄매각 여부와 호실별 매각물건명세서는 반드시 분리해 확인해야 합니다.
| 성명 | 확인 호실 | 전입일 | 대항력 | 배당요구 | 비-1204호 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신명숙 | 비-606호 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 대상 외 |
| 신욱재 | 비-609호 | 2019.11.04. | 없음 | 미상 | 대상 외 |
| 김민지 | 비-610호 | 2022.11.07. | 없음 | 미상 | 대상 외 |
| 강경진 | 비-704호 | 2020.07.01. | 없음 | 2025.03.14. | 대상 외 |
| 이보란 | 비-705호 | 2019.06.20. | 없음 | 미상 | 대상 외 |
| 김혜연 | 비-706호 | 2020.09.10. | 없음 | 미상 | 대상 외 |
| 김주현 | 비-709호 | 2023.04.11. | 없음 | 미상 | 대상 외 |
| 박상규 | 비-710호 | 2020.12.30. | 없음 | 2025.02.24. | 대상 외 |
| 김종욱 | 비-1210호 | 2024.04.12. | 없음 | 미상 | 대상 외 |
| 진용길 | 비-1304호 | 2024.06.10. | 없음 | 미상 | 대상 외 |
| 이효빈 | 비-1306호 | 2021.06.04. | 없음 | 미상 | 대상 외 |
③ 시세 비교 — 84.0%지만 면적이 맞지 않는다
대동레미안센트럴시티의 확인 거래 7건은 모두 전용 32.25㎡입니다. 반면 분석 대상 면적은 28.1317㎡로, 같은 면적의 거래 표본이 아닙니다. 따라서 최저가 113,400,000원을 최신 거래 135,000,000원과 단순 비교하면 84.0%이지만, 이를 곧바로 시세보다 16% 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | 32.25㎡ | 7건 | 195,714,285원 |
전체 평균은 195,714,285원이지만, 2023년과 2024년의 200,000,000원대 거래가 다수 포함돼 현재 가격을 높게 보이게 합니다. 최신 거래이자 최근 12개월 유일한 거래는 2026년 6월 135,000,000원이며, 최근 거래가 과거 거래보다 34.4% 낮은 하락 추세입니다. 가격 판단은 전체 평균보다 이 최신 거래와 하락 추세를 우선해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 113,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,387,600원 |
| 1. 근저당 · 해운대농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 111,012,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 10,270,000,000원 중 예상 채권자 배당액은 111,012,400원, 미배당액은 10,158,987,600원입니다. 미배당 채권은 채권자 측 손실·추심 문제이며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 부산진구·국가 압류의 구체적인 세액과 당해세, 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 113,400,000원 | 111,012,400원 | 10,158,987,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 79,380,000원 | 77,551,160원 | 10,192,448,840원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 55,566,000원 | 54,165,812원 | 10,215,834,188원 | 0원 |
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근으로, 중소규모 공동주택·단독주택·업무시설·각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1·2호선 서면역이 있어 교통사정은 양호한 편입니다.
- 이용. 공부상 업무시설인 오피스텔이나 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하 3층·지상 19층 건물로, 승강기·기계식주차타워·도시가스 난방·소방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측 중로와 북측 소로에 각각 접하며, 토지는 인접지와 등고평탄한 가로장방형에 가까운 주상용 부지입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역이며, 공시지가는 4,716,000원/㎡입니다.
- 현장 확인. 이해관계인 부재와 폐문으로 내부 확인이 불가능해 외부관찰과 인근 탐문을 토대로 통상적인 상태를 상정해 감정평가했습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 면적이 같은 시세를 다시 찾을 것. 확인 거래 7건은 모두 32.25㎡이고 대상 면적은 28.1317㎡입니다. 현재 거래표만으로 적정 입찰가를 확정하지 마세요.
- 하락 추세를 반영할 것. 최신 거래는 135,000,000원으로 과거 거래 대비 34.4% 낮습니다. 전체 평균 195,714,285원은 입찰가 산정의 주된 기준으로 삼기 어렵습니다.
- 임차권 원본을 대조할 것. 이시은의 전입일·확정일자·임차권등기 범위와 매각물건명세서상 인수 여부를 다시 확인하세요.
- 다른 호실 점유자를 분리할 것. 현황조사에 비-606호부터 비-1306호까지 다른 호실 점유자가 함께 표시돼 있으므로 일괄매각 여부와 각 호실의 매각대상을 확인하세요.
- 근저당 변경액을 확인할 것. 최초 6,000,000,000원에서 1,248,000,000원으로 변경된 근저당권과 이후 권리이전 내용을 채권계산서와 대조하세요.
- 세금 배당을 확인할 것. 부산진구와 국가 압류가 있으나 구체적인 세액은 확인되지 않습니다. 당해세와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 내부 상태를 직접 확인할 것. 감정평가 당시 폐문으로 내부를 확인하지 못했으므로 누수·설비·마감·점유 상태를 현장에서 점검하세요.
- 용도와 금융조건을 확인할 것. 사건상 근린시설, 공부상 업무시설, 실제 주거용 오피스텔 이용이 함께 나타나므로 대출·세금·전입·임대 운용 조건을 사전에 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원과 저가 매수는 다른 문제다”
이 물건의 권리구조에서 가장 중요한 결론은 명확합니다. 이시은의 임차보증금은 120,000,000원이지만 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금을 추가로 떠안아 실질취득가가 120,000,000원으로 고정되는 대항력 인수형 물건은 아닙니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 최저가 113,400,000원은 최신 거래 135,000,000원의 84.0%지만, 비교 거래는 대상보다 큰 32.25㎡이고 최근 12개월 표본도 1건뿐입니다. 더욱이 최근 거래 추세는 -34.4%로 뚜렷한 하락 방향입니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만 보고 큰 폭의 할인 물건으로 평가해서는 안 됩니다. 권리는 통과, 가격은 면적이 같은 현장 시세를 확인한 뒤 결정. 이것이 이 사건의 핵심입니다.