인수는 0원, 최저가는 최근 거래의 84% — 다만 ‘34.4% 하락장’을 먼저 봐야 한다

부산지방법원 2025타경357. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 13층 비-1306호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있고, 감정조사에서는 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 실제로는 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 소유자는 주식회사디알종합건설이며, 2019.04.24 소유권보존 당시 명칭은 주식회사대동레미안이었습니다.

권리의 기준점은 2019.04.24 설정된 해운대농업협동조합 근저당입니다. 그보다 늦게 설정된 주택임차권, 주택도시보증공사 가압류, 지방세·국세 압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 이효빈의 전입일과 점유개시일도 2021.06.04로 말소기준권리보다 늦으므로 대항력이 없고, 낙찰자가 보증금 40,000,000원을 승계하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸

말소기준은 2019.04.24 해운대농업협동조합 근저당입니다. 최초 등기에는 채권최고액 6,000,000,000원이 기재됐고, 2021.07.14 변경등기에는 채권최고액 1,248,000,000원이 표시돼 있습니다. 2026.01.21에는 확정채권양도를 원인으로 근저당권자가 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 기존 근저당의 순위와 말소기준일은 그대로입니다.

그 이후의 이효빈 주택임차권, 주택도시보증공사 가압류, 부산진구 압류, 부산진세무서 압류와 임의경매개시결정은 모두 후순위입니다. 현재 최저가 113,400,000원 가정에서는 집행비용을 제외한 대금이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게 돌아갈 잔여액은 없습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수 0원

현황조사에 함께 나타난 다른 이름들은 비-606호, 비-609호, 비-610호, 비-704호 등 다른 호실의 점유 내역입니다. 본건 비-1306호의 임차인 수와 보증금에는 합산하지 않았습니다.

③ 시세 비교 — 84% 할인보다 ‘급락 추세·면적 차이’가 먼저

확인된 거래는 모두 전용 32.25㎡이고, 본건 대상면적은 28.1317㎡로 정확히 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래는 가격 방향을 보는 참고자료이지, 본건과 동일 면적의 직접 비교사례는 아닙니다.

현재 최저가 113,400,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 135,000,000원의 84.0%입니다. 금액 차이는 21,600,000원이지만, 최근 거래는 2024년 7월의 165,000,000원보다도 낮고 과거 200,000,000원~220,000,000원 거래와 비교하면 큰 폭으로 내려왔습니다. 최근 구간과 이전 구간의 차이는 -34.4%로 뚜렷한 하락 추세입니다.

전체 7건 평균은 195,714,285원이지만 2023년과 2024년의 200,000,000원~220,000,000원 거래가 포함돼 현재 가격과 괴리가 큽니다. 따라서 전체 평균 대비 최저가가 57.9%라는 수치로 가격 매력을 높게 평가해서는 안 됩니다. 판단 기준은 최근 거래 135,000,000원과 하락 추세이며, 여기에 본건과 비교거래의 면적 불일치까지 반영해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 113,400,000원 가정)

총 채권액 10,270,000,000원 가운데 채권자 예상배당은 111,012,400원이며, 미배당액은 10,158,987,600원입니다. 선순위 근저당에서도 미배당이 발생해 후순위 가압류와 임차권에 돌아갈 배당여력은 없지만, 이효빈 임차권은 대항력이 없어 미배당 보증금이 매수인에게 승계되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 회차별 자금·미배당 구조

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산진경찰서 남동측 인근으로 공동주택, 단독주택, 업무시설과 각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1·2호선 서면역이 있어 교통사정은 양호한 편입니다.
• 이용상태. 공부상 업무시설인 오피스텔이지만 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 지하 3층·지상 19층 철근콘크리트구조이며 승강기, 스프링클러, 소화전, 도시가스 난방과 기계식주차타워 설비가 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 해당합니다. 토지는 평탄한 가로장방형에 가까우며 서측 중로와 북측 소로에 접합니다.
• 공시지가. 4,716,000원/㎡이며 토지면적은 1,994.2㎡입니다.
• 현장확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부 확인이 불가능해 외부 관찰과 인근 탐문을 바탕으로 통상적인 상태를 상정해 감정평가했습니다.
• 위반·공부 차이. 위반사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 본건 면적 거래 재확인. 확인된 실거래는 32.25㎡로 본건 28.1317㎡와 다릅니다. 동일하거나 가까운 면적의 최근 계약을 추가 확인해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 구간은 이전 거래 대비 -34.4%입니다. 과거 2억원대 거래나 전체 평균을 현재 시세로 사용하지 마세요.
• 임차권 원본 대조. 이효빈의 전입일·점유개시일·확정일자와 임차권등기 내용을 매각물건명세서 및 등기부 원본에서 다시 확인하세요.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 이뤄지지 않았습니다. 수리비, 누수, 설비 상태와 주거용 사용 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
• 용도·세금 확인. 사건상 근린시설, 공부상 업무시설, 실제 주거용 이용으로 표시됩니다. 취득세·대출·부가가치세와 임대차 적용 여부를 물건 용도에 맞춰 확인하세요.
• 관리비·주차 확인. 공용부분 체납 관리비와 기계식주차타워 이용 조건을 관리주체에 확인하세요.
• 압류 관련 확인. 부산진구와 부산진세무서 압류가 있으므로 당해세 및 배당순위 변동 가능성을 원본 서류로 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리는 합격, 가격은 ‘조건부’

권리분석만 놓고 보면 구조는 명확합니다. 말소기준보다 빠른 임차인이 없고, 보증금 40,000,000원의 이효빈 임차권도 후순위이므로 낙찰자 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 113,400,000원이 그대로 실질취득금액입니다.

다만 가격은 단순한 할인율로 평가할 단계가 아닙니다. 최신 거래 135,000,000원보다 21,600,000원 낮지만 최근 시장은 -34.4% 하락했고, 비교거래 면적도 본건보다 큽니다. 전체 평균 195,714,285원 대비 57.9%라는 숫자는 과거 고가 거래의 영향이 커 현재 가치 판단의 중심이 될 수 없습니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격 메리트는 동일 면적 시세와 내부 상태를 확인한 뒤 확정해야 하는 물건입니다.