부산지방법원 2025타경357. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 13층 비-1307호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있으나 감정평가상 공부 용도는 업무시설(오피스텔)이며, 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 소유자는 주식회사디알종합건설이고, 감정가 162,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 113,400,000원으로 내려왔습니다.
권리분석의 기준점은 2019.04.24 설정된 해운대농업협동조합의 근저당권입니다. 본 호실 임차권자 최은영의 임대차계약일은 2021.01.04, 확정일자는 2021.01.05, 전입일은 2021.01.13, 점유개시일은 2021.01.18입니다. 모든 임차 시점이 말소기준보다 늦어 대항력은 없고, 임차권등기와 후순위 압류도 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경357 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전로 108, 13층 비-1307호 (부전동, 대동레미안센트럴시티) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층·지상19층 · 2019.04.05 준공 · 144세대 |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 113,400,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 해운대농업협동조합 / 1,043,463,136원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준 근저당권은 최초 채권최고액 6,000,000,000원으로 설정됐고, 2021.07.14 채권최고액 1,248,000,000원으로 변경됐습니다. 이후 2026.01.21 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전됐습니다. 기준 권리보다 뒤에 등기된 최은영의 주택임차권, 부산진구 압류, 부산진세무서장 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차관계 — 보증금 120,000,000원이나 대항력 없음
| 성명 / 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최은영 건물 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 120,000,000원 | 2021.01.13 2021.01.05 | 없음 | 말소기준 후순위 | 없음 | 신청 2024.03.18 |
임차보증금 120,000,000원은 현재 최저가 113,400,000원보다 크지만, 보증금이 낙찰가보다 크다는 사실만으로 인수되는 것은 아닙니다. 이 임차권은 2019.04.24 말소기준 근저당권보다 뒤에 성립했고 대항력이 없으므로, 미배당액이 생기더라도 매수인에게 승계되지 않습니다. 따라서 실질취득액은 현재 회차 기준 113,400,000원이며 별도 임차보증금 인수액은 0원입니다.
다른 호실 현황조사 참고
| 성명 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 판단 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신명숙 | 비-606호 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
| 신욱재 | 비-609호 | 2019.11.04 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김민지 | 비-610호 | 2022.11.07 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 강경진 | 비-704호 | 2020.07.01 | 미상 | 없음 | 2025.03.14 |
| 이보란 | 비-705호 | 2019.06.20 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김혜연 | 비-706호 | 2020.09.10 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김주현 | 비-709호 | 2023.04.11 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 박상규 | 비-710호 | 2020.12.30 | 미상 | 없음 | 2025.02.24 |
| 이시은 | 비-1204호 | 2019.10.30 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김종욱 | 비-1210호 | 2024.04.12 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 진용길 | 비-1304호 | 2024.06.10 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이효빈 | 비-1306호 | 2021.06.04 | 미상 | 없음 | 미상 |
신명숙은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없으며, “대항력 가능·미상”으로 보수적으로 구분했습니다. 다만 점유부분은 비-606호로 본 호실과 다릅니다.
③ 시세 비교 — 최신 거래보다 낮지만 하락 추세가 강하다
대동레미안센트럴시티의 확인된 거래는 7건입니다. 전체 평균은 195,714,285원이지만, 2023년과 2024년의 200,000,000원~220,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 그대로 적용하기 어렵습니다. 최근 12개월 거래는 2026.06의 135,000,000원 1건이며, 최근 구간은 이전 구간보다 34.4% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
현재 최저가 113,400,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균인 135,000,000원의 84.0%입니다. 표면적으로는 최신 거래보다 낮지만, 거래 표본 면적은 32.25㎡이고 비교 대상 면적은 28.1317㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 최신 거래가 같은 13층이라는 점은 참고할 수 있으나, 면적 차이와 최근 -34.4% 하락 추세를 감안하면 가격 메리트는 내부 상태와 정확한 전유면적을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 113,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,387,600원 |
| 1. 근저당권 · 해운대농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 111,012,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권자에게 111,012,400원이 배당되고, 미배당액은 5,888,987,600원입니다. 소유자 잔여액은 0원이고, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 70% | 113,400,000원 | 111,012,400원 | 5,888,987,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 79,380,000원 | 77,551,160원 | 5,922,448,840원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 55,566,000원 | 54,165,812원 | 5,945,834,188원 | 0원 |
유찰로 매각가가 내려가면 근저당권자의 미배당액은 늘어나지만, 후순위 임차권의 대항력이 없으므로 매수인의 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가 하락분만큼 인수되는 유형과는 구조가 다릅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근으로, 주위는 중소규모 공동주택·단독주택·업무시설과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1·2호선 서면역이 있어 교통사정은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·경보·스프링클러·소화전·승강기·기계식주차타워·공동현관문·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 4,716,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측 중로와 북측 소로에 접하며, 토지는 평탄한 가로장방형의 공동주택·업무시설 부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 본 호실 임차권 원본 확인. 최은영의 임대차계약·전입·점유개시·확정일자와 배당요구 내용을 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 다른 호실 점유자와 구분. 현황조사에 여러 호실 점유자가 함께 기재돼 있으므로 비-1307호의 실제 점유자와 인도 대상을 현장에서 확인해야 합니다.
- 근저당 채권액 확인. 최초 채권최고액 6,000,000,000원과 변경 채권최고액 1,248,000,000원 중 실제 배당 기준이 되는 채권계산서를 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부 확인이 불가능해 외부관찰과 탐문으로 감정평가됐습니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 공부상 업무시설, 현황상 주거용 오피스텔이라는 표현 차이가 있으므로 건축물대장과 실제 사용상태를 확인하세요.
- 실거래 면적 보정. 최근 거래 면적 32.25㎡와 비교 대상 면적 28.1317㎡가 일치하지 않으므로 동일 면적 실거래와 임대수익 자료를 별도로 확인하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -34.4%이므로 과거 200,000,000원~220,000,000원 거래를 현재 시세로 그대로 적용하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 조건부
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2019.04.24 근저당권이 말소기준이고, 본 호실 임차권자는 그보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 보증금이 120,000,000원으로 최저가보다 크더라도 낙찰자가 인수하는 금액은 0원입니다.
가격은 권리만큼 단순하지 않습니다. 최저가 113,400,000원은 최신 거래 135,000,000원의 84.0%지만, 최근 거래는 1건뿐이고 면적도 일치하지 않습니다. 더구나 최근 가격 흐름은 이전 구간보다 34.4% 하락했습니다. 따라서 권리는 합격이지만, 가격은 내부 상태·정확한 면적·임대수익·동일 면적 실거래를 확인한 뒤 결정해야 하는 조건부 검토 물건입니다.