부산지방법원 2025타경21533. 부산진구 범천동 ‘서면동일스위트’ 102동 902호, 전용 59.9981㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 김승호는 2022년 5월 10일 매매를 원인으로 315,000,000원에 취득했고, 2022년 6월 30일 소유권이전과 함께 우리은행 근저당권 217,250,000원 및 리드코프 근저당권 71,500,000원이 설정됐습니다.
권리분석의 핵심은 2021년 설정된 범일5동새마을금고 근저당권입니다. 이 권리는 현재 말소기준보다 앞서 있었지만 2022년 6월 30일 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 기준 말소기준권리는 같은 날 접수된 우리은행 근저당권이며, 이후 설정된 리드코프 근저당과 가압류 4건, 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인도 없어 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21533 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범천동 966-8 서면동일스위트 9층 102-902호 도로명: 부산광역시 부산진구 범천로12번길 8 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.9981㎡ · 지상 36층 건물 내 9층 |
| 소유자 | 김승호 (2022.05.10. 매매 · 거래가액 315,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 252,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 리드코프 / 66,259,430원 |
| 매각기일 | 2026.06.16 |
| 단지 | 서면동일스위트 · 292세대 · 2013.03.15. 사용승인 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당은 이미 말소
임차인 없음. 대항력·우선변제권·보증기관 승계 검토 대상이 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 2021년 범일5동새마을금고 근저당권은 말소기준보다 앞선 권리였지만 2022년 6월 30일 해지·말소됐으므로 매수인에게 존속하지 않습니다. 현재 말소기준은 을구 3번 우리은행 근저당권입니다.
② 시세 비교 — 평균보다 1.7% 낮지만 안전마진은 얇다
서면동일스위트 동일 면적의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 256,250,000원, 최신 거래는 2026년 5월 261,000,000원입니다. 신건 최저가 252,000,000원은 최근 평균의 98.3%로 평균보다 4,250,000원 낮고, 최신 거래보다 9,000,000원 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 60.0㎡ | 27 | 261,000,000원 |
| 2026.02 | 60.0㎡ | 14 | 275,000,000원 |
| 2026.01 | 60.0㎡ | 16 | 272,000,000원 |
| 2026.01 | 60.0㎡ | 32 | 260,000,000원 |
| 2026.01 | 60.0㎡ | 20 | 260,000,000원 |
| 2026.01 | 60.0㎡ | 18 | 243,000,000원 |
| 2025.12 | 59.43㎡ | 13 | 259,000,000원 |
| 2025.09 | 60.0㎡ | 24 | 242,000,000원 |
| 2025.09 | 60.0㎡ | 34 | 277,000,000원 |
| 2025.08 | 60.0㎡ | 26 | 259,000,000원 |
| 2025.08 | 59.94㎡ | 9 | 230,000,000원 |
| 2025.06 | 60.0㎡ | 17 | 237,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 256,250,000원 |
평균만 보면 신건 최저가가 조금 낮지만, 거래 범위는 230,000,000원~277,000,000원으로 넓습니다. 특히 이 물건과 같은 9층의 2025년 8월 거래는 230,000,000원으로, 현재 최저가보다 22,000,000원 낮습니다. 층이 같은 한 건만으로 적정가를 확정할 수는 없지만, 신건 가격을 곧바로 “시세보다 싸다”고 평가하기 어려운 근거입니다.
③ 예상배당표 (매각가 252,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,328,000원 |
| 을구 1번 근저당 · 범일5동새마을금고 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 을구 3번 근저당 · 주식회사우리은행 | 217,250,000원 | 151,672,000원 |
| 을구 4번 근저당 · 주식회사리드코프 | 71,500,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 제이비우리캐피탈 | 24,573,030원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 부산신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 서민금융진흥원 | 19,609,913원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 주식회사 신한은행 | 31,376,771원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 490,309,714원 중 예상배당액은 247,672,000원이며, 미배당액은 242,637,714원입니다. 신청채권자 리드코프의 청구액은 66,259,430원이고, 현재 시나리오상 신청채권자 예상배당은 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진초등학교 남측 인근으로, 주변은 아파트 단지·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 1호선 범내골역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 36층 건물 내 9층이며, 위생·급배수·옥내소화전·개별난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측과 남측으로 각각 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 중로2류에 접합니다. 철도보호지구와 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 공시지가. 2,249,000원/㎡, 토지면적 3,692.0㎡이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 292세대, 2013년 사용승인 단지로 최근 12개월 동일 면적 거래가 12건 확인되지만 거래가는 230,000,000원부터 277,000,000원까지 편차가 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 말소 재확인. 범일5동새마을금고 근저당권의 2022.06.30. 해지·말소 상태를 최신 등기부에서 다시 확인하세요.
- 배당표 원본 대조. 말소된 근저당권이 예상배당에 포함된 불일치가 있으므로 매각물건명세서와 채권계산서를 대조하세요.
- 가격 상한 설정. 최근 평균 256,250,000원뿐 아니라 같은 9층 거래 230,000,000원을 함께 반영해 응찰가를 정하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가상 내벽은 미조사 상태이므로 수리비와 내부 관리상태를 현장에서 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차인 내역은 없지만 실제 점유자와 인도 가능 시점을 현황조사서 및 현장 방문으로 확인하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 체납 관리비와 장기수선충당금 정산 여부를 관리사무소에 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 201,600,000원, 2회 유찰 시 161,280,000원이며 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 신중
이 물건은 임차인 0명, 매수인 인수 0원으로 권리 측면에서는 안전한 유형입니다. 말소기준인 우리은행 근저당권 이후의 리드코프 근저당과 가압류는 매각으로 정리됩니다. 다만 신건 실질취득액 252,000,000원은 최근 평균 256,250,000원보다 불과 4,250,000원 낮고, 같은 9층 거래 230,000,000원보다는 22,000,000원 높습니다.
또한 예상배당표에는 이미 말소된 범일5동새마을금고 근저당권 96,000,000원이 포함돼 있어 배당순위 원본 대조가 필요합니다. 이는 매수인 인수 위험이 아니라 서류 검증의 문제입니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 보수적으로입니다. 신건에서 접근하려면 최근 평균보다 낮다는 사실만 보지 말고 같은 층 거래와 내부 상태를 반영한 충분한 가격 여유를 확보해야 합니다.